Земельная биржа это: что такое фондовая, валютная, товарная биржи, как работает рынок ценных бумаг и какие бывают сделки |

Содержание

Как устроена фондовая биржа. Как работает фондовый рынок

Идея организации пассивного дохода на фондовом рынке, чтобы больше никогда не работать, привлекает многих людей. Однако такой способ получения прибыли требует крепких экономических знаний.

В статье расскажем, зачем люди покупают ценные бумаги, как работает биржа ценных бумаг, кому она подчиняется и кому все это нужно.

Что такое фондовая биржа

Проще всего про фондовую биржу можно сказать, что это место, где покупают и продают ценные бумаги компаний и государств. Однако, подобное определение ничего не объясняет.

Представьте, что в вашем городе открылось новое производство компании «А» и она нуждается в финансировании. Данная компания выпускает ценные бумаги. Перед выпуском ценных бумаг компания оценивает, сколько денег ей нужно и в какой форме.

Компания может просто «занять» деньги у будущих покупателей ценных бумаг, пообещав им выплатить процент в будущем, — тогда она выпускает облигации, фактически долговые расписки.

А можно получить деньги, предложив покупателям стать совладельцами компании, — разделить ее капитал на микродоли и продать их. Это будут акции.

Фондовая биржа — специальная торговая площадка для покупки и продажи акций и других ценных бумаг.

У вас имеется значительная сумма денег, и вы хотите инвестировать их в развитие данной организации. За это вы будете получать долю от прибыли в будущем, соразмерную вашему вкладу, если купите акции данной компании. Или будете получать заранее оговоренный процент от инвестированных средств, если купите облигации.

Для защиты интересов обеих сторон и регулирования сделки, например, чтобы компания завтра не пропала с вашими деньгами, существует фондовая биржа.

Продавец получает деньги, а покупатель — ценные бумаги, которые подтверждают владение частью компании, например, акции. Соответственно, чем больше акций, тем большая доля вам принадлежит.

Что продают на фондовом рынке

Рассмотрим, что является товаром на фондовой бирже. Как мы уже отметили, здесь можно купить ценные бумаги (акции, облигации и т.д.). Кроме этого, здесь торгуют облигациями и паями паевых инвестиционных фондов.

Покупая акции, инвестор становится совладельцем, так как он «купил» часть компании. И теперь на правах совладельца инвестор будет получать некоторую долю от прибыли — дивиденды. Размер части владений и получаемых дивидендов зависят от количества ваших акций по отношению к их общему числу. Проще говоря, — или вы владеете десятью акциями из тысячи, или десятью из ста.

Облигации можно сравнить с долговой распиской. Покупая такую бумагу, продавец обязуется перед вами выкупить ее обратно с процентами в установленный срок. Для продавца это примерно то же самое, что кредит.

Однако данные ценные бумаги — не единственный товар на фондовом рынке. Кратко расскажем о видах бирж, и что на них можно купить.

Виды бирж и товаров

Итак, про рынок ценных бумаг мы сказали. Существуют также рынки:

валютные;

криптовалютные;

товарные.

На валютной бирже торгуется валюта. Можно представить обменный пункт, однако суммы гораздо крупнее, — подходящие аппетитам крупных компаний и национальных банков. Часто валютный сектор является частью фондового, образуя валютно-фондовую биржу.

На криптовалютном рынке можно купить и продать цифровые деньги. Он бывает чистым или смешанным.

Товарная биржа позволяет приобрести натуральные товары и их поставку. Для этого используются фьючерсы и опционы.

Это была классификация по типу товара. Также биржи отличаются по внутреннему устройству. Коротко расскажем и об этом.

По доступности рынки бывают открытыми и закрытыми. К торгам на открытых площадках допускаются все, на закрытых — только ее члены и профессиональные участники.

Биржа может быть международной площадкой для торговли акциями или национальной. Данный критерий зависит от экономики страны, роли конкретной торговой площадки в мировом товарообороте и капитализации присутствующих на площадке компаний.

И, наконец, биржи могут относиться к частному, государственному или смешанному типу собственности. В наши дни они зачастую являются акционерными сообществами, однако государство, как регулятор правил торговли, присутствует.

Обратите внимание! Существует широкая классификация рынков. Российские фондовые рынки относятся к акционерным обществам.

Кто управляет фондовой биржей

Возникают логичные вопросы о том, кто управляет всей площадкой, кому она подчиняется, и кто устанавливает правила.

Фондовая биржа ведет свою деятельность в рамках законов той страны, где располагается. В РФ правила торговли закреплены в федеральных законах от 22.04.1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» и от 21.11.2011 г. № 325-ФЗ «Об организованных торгах».

Помимо этого, имеется надзорный орган от государства, который следит за соблюдением законов и прав сторон на каждом этапе сделки. В России им выступает Банк России. Далее рассмотрим, кто кого контролирует и кто с кем торгует.

Основные участники торгов на бирже

У каждого участника сделки, посредника и надзорного лица имеются свои названия. Часть из них мы уже упомянули.

Инвесторами называют покупателей ценных бумаг. Они также продают активы, которые купили ранее. Инвесторами могут быть как физические, так и юридические лица.

Эмитент выпускает на продажу свои ценные бумаги. Подобная роль доступна для компаний, государственных и муниципальных органов власти.

Брокер является посредником между эмитентом и инвестором. Торговля на фондовом рынке разрешена только через него — после заключения с ним договора и открытия счета. За работу брокер берет комиссию, которая и является его заработком. Более подробно мы рассмотрим алгоритм работы инвестора и брокера позже.

Регулятор наблюдает за соблюдением установленных законов ведения торговли. Кроме этого, регулятор выдает лицензии профессиональным членам биржи, например, брокерам. В России деятельность фондовых рынков находится под присмотром Банка России.

Также есть клиринговый центр, он ведет взаиморасчеты между покупателем и продавцом. Кроме этого, информацию о вас (как об акционере) хранит регистратор. Информацию о вас и принадлежащих вам бумагах хранит депозитарий. Он содержит все доказательства ваших инвестиций и прав на акции.

Напоследок отметим доверительного управляющего. Его нанимает инвестор, доверяя собственные средства. Задачами доверительного управляющего являются анализ и грамотное распоряжение капиталом инвестора для получения прибыли. Это профессиональный участник фондовой биржи, который должен получить лицензию на ведение подобной деятельности.

Обратите внимание! Вы можете самостоятельно проверить наличие лицензии на сайте Банка России.

Задачи и функции фондовой биржи

Итак, мы знаем, чем торгуют на бирже, кто и для чего участвует в торгах. В свою очередь организация торгов, а именно график и правила, находится в зоне ответственности торговой площадки. Все участники должны иметь доступ к информации и инструментам бесперебойно.

Цели функционирования биржи:

справедливое ценообразование;

исполнение сделок;

предоставление информации всем участникам торгов.

Исполнение сделки осуществляет биржа. Проверка денежных средств инвесторов, фиксация факта владения ценными бумагами и хранение информации об операциях требуют мощных ресурсов. Торговая площадка их предоставляет.

Процедура инвестирования на фондовой бирже

Чтобы лучше понять, как работает фондовая биржа, разложим на этапы сам процесс покупки ценных бумаг.

Например, вы хотите купить акции крупной компании «Н».

Шаг 1. Для начала вам нужно завести счет у брокера, потому что частный инвестор может получить доступ к рынку только через него. В наше время для этого необходимо всего лишь мобильное приложение. Там же можно изучить рынок ценных бумаг, узнать цены и прочую информацию.

Шаг 2. В приложении или с помощью терминала, телефонного звонка, сайта вы оставляете заявку брокеру на покупку определенного количества акций. Они продаются лотами, количество акций внутри зависит от цены.

Шаг 3. Заявка на покупку создана. Далее запрос переходит в «стакан заявок». Это сводная таблица обо всех заявках на продажу и покупку по выбранному активу. Если интересующие вас акции ликвидные, то есть ими много и часто торгуют, то продавец найдется быстро, буквально за пару секунд.

Шаг 4. Покупатель и продавец найдены, далее идут взаиморасчеты. Для этого сведения о сделке передаются в клиринговый центр. Он списывает или замораживает средства на счету покупателя.

Шаг 5. Дополнительно информацию о сделке фиксируют регистратор и депозитарий. В регистраторе появится информация, что теперь вы — акционер компании «Н». Далее сведения примет депозитарий, который хранит информацию о ваших ценных бумагах. Покупатель не получает акции на руки, поэтому депозитарий выступает гарантом прав инвестора.

Как видите, организация биржевой деятельности включает в себя взаимодействие сразу нескольких профессиональных участников. Это сложный механизм, за стабильностью которого должна следить фондовая биржа.

Однако появляются купленные акции на счете не сразу. Например, на Московской бирже акции торгуются в режиме «Т+2». Это означает, что покупатель становится владельцем акций через два рабочих дня после сделки. Сумма, необходимая для осуществления сделки, также будет заморожена на два дня.

Если же средств недостаточно, у вас есть два рабочих дня для пополнения счета. Некоторые инвестиционные инструменты торгуются в режите «Т+0», когда сделки проходят сразу.

Соответственно, при продаже бумаг процесс выглядит также, только вы с другой стороны. Советуем ознакомиться со схемой, чтобы лучше понять, как работает система биржи.

Примеры фондовых бирж России

Фондовых бирж в России две: Московская и Санкт-Петербургская. Помимо этого, в Санкт-Петербурге расположена международная товарно-сырьевая биржа.

Московская площадка (MOEX) имеет мощную инфраструктуру. Многие новички начинают именно здесь, так как MOEX предоставляет широкий ряд инструментов для торговли. Здесь расположен фондовый рынок, срочный рынок с фьючерсами и опционами, валютный, денежный и товарный секторы. Кроме того, имеется внебиржевой рынок (МОЕХ Board).

Фондовая биржа в Санкт-Петербурге скромнее, однако акций иностранных компаний на ней представлено больше. При этом их число постоянно растет. Это хорошая площадка для покупки зарубежных акций без статуса квалифицированного инвестора.

Как работает фондовая биржа в праздники

По выходным дням биржи не работают, и все торги приостанавливаются. Бывают редкие исключения, например, 20 февраля 2021 года. Это была рабочая суббота.

Как правило, нерабочими для российских площадок являются государственные красные дни календаря. Среди них обычно День защитника Отечества, Международный женский день, День Труда, День народного единства и Новый год.

По тому же примеру работают фондовые биржи в США. То есть нерабочие дни — это выходные и государственные праздники. Более подробную информацию о нерабочих днях текущего года можно узнать на сайте каждой торговой площадки.

Обратите внимание! Актуальную информацию о работе биржи можно найти на ее официальном сайте.

Как начать инвестировать на фондовой бирже

Алгоритм простой и интуитивно понятный. Первым делом необходимо выбрать брокера. Прямой доступ к бирже имеют только ее члены и профессиональные участники. Вашим брокером может стать даже банк, в котором вы обслуживаетесь. Например, банки Тинькофф, Сбербанк, ВТБ. Доступ к рынку осуществляется через мобильное приложение, а открытие счета занимает несколько минут.

Далее нужно пополнить счет. Стоимость лотов с акциями проще всего узнать на сайте торговой площадки или в мобильном приложении вашего брокера. Пополнение брокерского счета ничем особенным не отличается. Для этого нужна банковская карта или счет в банке.

Как раз следующий этап требует анализа котировок акций и знания стратегий заработка с помощью ценных бумаг. Необходимо выбрать акции для покупки. К функциям фондовой биржи не относится обучение инвесторов и их страхование от экономических рисков. Существуют тематические форумы, блоги, каналы, в которых начинающие и опытные инвесторы делятся своими успехами, неудачами и мнениями о текущем состоянии дел на рынке. Если вы решили зарабатывать на акциях, то там можно найти полезную информацию.

Наконец, после покупки акций информация о вас и вашем приобретении появится в регистраторе и депозитарии.

Плюсы и минусы фондовой биржи

В завершении поговорим о рисках и преимуществах инвестирования на фондовой бирже. О них следует знать всем инвесторам перед открытием счета.

Риски инвестирования на бирже

Ни один инвестор не застрахован от падения цен на акции. Никто не гарантирует, что завтра утром стоимость ваших бумаг не обрушится и вы останетесь ни с чем. Именно для этого нужен хороший анализ котировок.

Подобный сценарий возможен из-за тесной связи фондовых рынков с мировой экономикой. Новые экономические санкции, публичные заявления мировых лидеров и прочие события сильно влияют на отдельные ценные бумаги как негативно, так и позитивно. В данном случае потенциально высокая прибыль связана с высоким риском потерять вложения.

Второй серьезный риск — банкротство брокера. Сами ценные бумаги не пропадут, информация о них хранится в депозитарии. При таком раскладе событий фондовые активы можно перевести к другому брокеру. Однако есть вероятность упустить изменения цен на рынке бумаг в то время, пока будет происходить передача активов от брокера брокеру.

Обратите внимание! Инвестиции никак не застрахованы.

Плюсы инвестирования на бирже

Имейте в виду, что активная торговля акциями — это риск, при котором можно очень много потерять. А вот инвестиции в акции, на длительном временном интервале, приносят больше прибыли, чем депозиты или облигации. Поэтому при грамотной стратегии и хорошем капитале можно получить значительный доход.

Безопасность и прозрачность сделок обеспечивается организаторами торгов. Компании, выпускающие свои бумаги, должны предоставить отчетность за три предыдущих года. Таким образом обосновывается стоимость акций, их ликвидность и ценообразование.

Заключение

Биржевая деятельность — это важный элемент современной экономики, а инвестиции в акции привлекают многих людей по вполне понятным причинам.

Однако данный способ накопления средств не отличается простотой: нужно изучить принципы работы биржи, стратегии заработка, следить за мировой повесткой и быть готовым к рискам.

В Украине будет запущена земельная биржа — Шманенко — Latifundist.com

ТЕМА ДНЯ:
Аграрний блекаут

Попередня новина

В Украине ожидается рекордный урожай масличных

Наступна новина

Терминал НИБУЛОНА введут в эксплуатацию 15 июня

13 квітня 2016, 09:08

В Украине будет запущена земельная биржа — Шманенко
Джерело фото: imfgroup. com.ua

В 2016 году количество аукционов существенно увеличится в связи с реализацией законопроекта 2279, который уже подписан Президентом, в связи с этим планируется создание «земельной биржи». Об этом в интервью изданию «Украинские новости» сообщил директор департамента Госгеокадастра по международному сотрудничеству и рынку земель Ростислав Шманенко.

По его словам, в будущем есть необходимость проводить электронные земельные торги на единой для всей страны платформе.

«Для этого планируется создание «земельной биржи». Законопроект об активизации земельных торгов, который входит в пакет 6 законопроектов Госгеокадастра, предусматривает такую возможность», — отметил Шманенко.

Он рассказал, что «земельная биржа» — это IT-компания, главная функция которой — проведение прозрачных земельных торгов.

«Преимуществ у такого решения несколько — унификация процедур, повышение прозрачности и удобства для граждан, устранение коррупционных рисков в отдельных регионах и пр. Со временем все участники рынка будут знать о земельном веб-портале, что в свою очередь будет максимизировать цену лота. Внутри нашей команды «земельная биржа» имеет свое кодовое название — land-Bay», — объяснил эксперт.

Предполагается, что на первом этапе биржа будет выполнять только функции посредника и гаранта, но не сможет выступать собственником земли. На втором этапе могут появиться дополнительные функции — например, граждане могли бы выставлять свои земельные участки на экспозицию через веб-портал, или государственное предприятие могло бы выкупать земельные участки у граждан по некой гарантированной цене для последующей перепродажи на аукционе.

Также государственное предприятие могло бы выступать гарантом при заключении договоров аренды.

«Такую практику «подсмотрели» у испанского Agader. Цель — не допустить резкого обвала цены на землю в первые несколько лет после открытия рынка», — говорит Шманенко.

Он также объяснил что для алгоритма электронных торгов может быть несколько технических решений.

«Особый интерес вызывает все более популярная технология blockchain, которая предусматривает создание децентрализованной сети участников рынка и отсутствие центрального сервера. Такая технология делает невозможным манипуляции путем внесения изменений в log-файл, поскольку участники торгов узнают обо всех действиях друг друга в режиме онлайн. Однако кто-то должен принимать гарантийные взносы, проверять персональные данные участников, информацию о земельном участке, заключать договора — в этом мы видим роль «земельной биржи», — подытожил директор департамента Госгеокадастра по международному сотрудничеству и рынку земель.

Дізнавайтесь першими найсвіжіші новини агробізнесу України на нашій сторінці в Facebook, каналі у Telegram, завантажуйте додаток у
AppStore, підписуйтесь на нас у Instagram или на нашу розсилку.

Шманенко|Госгеокадастр|земля|земельна реформа|земельный участок

Матеріали по темі

Земельная реформа может принести Украине $100 млрд инвестиций — мнение

Винницкие эксперименты: с небес на землю

Тэрри Райли: Украину ждет американская модель фермерства (БЛИЦ-ИНТЕРВЬЮ)

Більше

ОБ ОБМЕНЕ ЗЕМЕЛЬМИ – Western Land Group

Об обмене земельными участками

ПРОЦЕСС ОБМЕНА

Обмен государственными землями Определение

Обмен земельными участками является ценным инструментом для агентств по управлению земельными ресурсами для приобретения важных и находящихся под угрозой ресурсных земель при передаче государственных земель, которые стали трудными , если не невозможно, управлять. В результате сокращения ассигнований на закупки Фонда охраны земельных и водных ресурсов обмен земельными участками является жизненно важным способом, с помощью которого федеральные агентства могут приобретать землю и в то же время распоряжаться собственностью, которая приносит мало общественных благ. Кроме того, обмен землей дает местным сообществам возможность управлять будущим ростом и сохранять частные земли, содержащие значительные местные природные, исторические и рекреационные ресурсы. Обмен землей может быть рентабельным и предлагать обществу беспроигрышные возможности.

Процесс обмена земли

Процесс обмена федеральной землей предназначен для обеспечения того, чтобы обмен осуществлялся в общественных интересах, а оценочная стоимость была примерно равной. Процессы определения и оценки общественных интересов идут по разным, но параллельным направлениям.

Обмен федеральными землями, осуществляемый Лесной службой, Бюро управления земельными ресурсами или другим федеральным агентством, имеет схожие, хотя и не идентичные процессы. Обмен земельными участками и передача прав собственности на государственные земли, как правило, осуществляются по разным процедурам в зависимости от штата. Ниже приводится краткое описание процесса обмена федеральной землей.

Официальный процесс обмена начинается с подачи предложения об обмене. Хотя это и не является частью формального процесса, до подачи предложения следует провести неофициальные конференции с агентством. Вопросы для обсуждения включают структуру предлагаемого обмена, готовность агентства обработать обмен и обязанности различных сторон.

После подачи заявки и Лесная служба, и BLM требуют подготовки технико-экономического обоснования, касающегося экологических, технических и политических вопросов, связанных с предлагаемым обменом. Если Анализ осуществимости приходит к выводу, что предлагаемый обмен, вероятно, будет служить общественным интересам, обмену разрешается продвигаться вперед через баланс процесса обмена.

После утверждения технико-экономического обоснования заявитель и федеральное агентство подписывают не имеющее обязательной силы Соглашение об инициировании (функциональный эквивалент письма о намерениях), в котором определяются земли, подлежащие обмену, график сделки и разделение обязанности.

Первоначальное публичное обсуждение обмена начинается с официального уведомления о предлагаемом обмене. Это уведомление публикуется в местных газетах и рассылается местным и государственным должностным лицам, включая комиссаров округов, делегацию Конгресса, уполномоченных пользователей и других лиц. Комментарии к предлагаемому обмену могут быть представлены агентству любым лицом в течение 45 дней после первоначальной даты публикации.

Затем проводится экологический анализ предлагаемого обмена для выполнения обязательств федеральных агентств в соответствии с Законом о национальной экологической политике (NEPA). Этот анализ, подготовленный с использованием различных экологических отчетов, исследований агентств и комментариев общественности, раскрывает экологические, социальные и экономические последствия предлагаемой сделки.

Оценка идет по отдельному, но параллельному пути. FLPMA требует, чтобы стоимость обмениваемых земель была равной, с поправкой на любую разницу в стоимости путем денежных компенсационных выплат в размере до 25% стоимости отчуждаемых федеральных земель. Положения Агентства требуют, чтобы стоимость для целей обмена определялась на основе оценок, подготовленных в соответствии с едиными стандартами оценки для приобретения федеральных земель, последний раз обновленными в 2016 году9. 0009

После завершения процессов определения и оценки общественного интереса агентство выдает свое решение. Решение объясняет решение агентства продолжить или отказать в обмене. Копии Решения рассылаются должностным лицам штатов и органов местного самоуправления, уполномоченным пользователям выбранных федеральных земель, делегации Конгресса и заинтересованным лицам.

После принятия решения об обмене земли агентство и заявитель могут заключить обязывающее соглашение об обмене. В соглашении об обмене определяются подлежащие обмену объекты недвижимости, обременения, уравнительные денежные выплаты, которые могут потребоваться для завершения обмена, согласованная стоимость задействованных земель, описание товаров и услуг и другие обязанности инициатора и агентства. .

Затем запрашиваются окончательные отчеты и готовятся закрывающие документы.

ОСНОВНЫЕ ЗАКОНЫ И ПОСТАНОВЛЕНИЯ

Общий закон об обмене от 1922 г.

Дает общие полномочия Лесной службе по передаче и приобретению земель в границах национальных лесов.

Закон о федеральной земельной политике и управлении от 1976 г. (FLPMA)

Регулирует обмен землей с федеральным правительством. FLPMA уполномочивает министра внутренних дел приобретать землю путем обмена и распоряжаться участком государственной земли путем обмена. FLPMA требует, чтобы стоимость обмениваемых земель была одинаковой. При неравных значениях они могут быть уравнены денежным платежом в размере до 25% стоимости отчуждаемых федеральных земель по оценке.

Единые стандарты оценки для приобретения федеральных земель

Стоимость земель, участвующих в обмене земельными участками и других приобретениях, определяется на основе оценок, подготовленных в соответствии с этими руководящими принципами, которые последний раз были обновлены в 2016 году.

Федеральный закон об упрощении процедур обмена земель от 1988 года ( FLEFA)

Цель Закона, правила реализации которого были обнародованы в 1994 году, заключается в облегчении и ускорении обмена землей под руководством министра сельского хозяйства и министра внутренних дел путем упорядочения и улучшения процедур обмена. Закон поддерживает давнюю политику, согласно которой обмен землей является важным инструментом консолидации землевладения в целях более эффективного управления; для обеспечения важных целей управления ресурсами, улучшения, развития и защиты; и для удовлетворения других общественных нужд.

Федеральный закон о повторном разрешении сделок с землей от 2018 г. (FLTFA)

Федеральный закон о повторном разрешении сделок с земельными участками от 2018 г. (FLTFA) повторно утвердил эту программу, которая предусматривает продажу или обмен земель, принадлежащих Бюро управления земельными ресурсами (BLM). ), которые были определены для утилизации в соответствии с планами землепользования BLM. Доходы от этих продаж поступают на счет для покупки особо охраняемых земель в пределах или рядом с BLM, лесной службой США, службой национальных парков и службой рыболовства и дикой природы США в одиннадцати смежных западных штатах и на Аляске, а также для административных затраты на продажу земли BLM. Повторно утвержденный Закон делает упор на отдых, зависящий от дикой природы, в поддержку спортсменов при приобретении земли, требует от BLM создания и ведения общедоступной базы данных всех земель, доступных для распоряжения, и обеспечивает дополнительную гибкость для более эффективного и действенного финансирования природоохранных мероприятий. в западных штатах.

Закон о национальной экологической политике 1969 г. (NEPA)

NEPA и руководящие принципы его реализации, изданные Советом по качеству окружающей среды, устанавливают рамки, в которых полностью раскрываются потенциальные воздействия (экологические, социальные и экономические) данного проекта. В зависимости от характера данного обмена и уровня усилий, необходимых для полной оценки его потенциального воздействия, документация, требуемая в соответствии с NEPA, может принимать форму полного отчета о воздействии на окружающую среду (EIS), экологической оценки (EA) или категориального отчета. Исключение (СЕ).

Закон об исчезающих видах от 1973 г.

ESA обеспечивает защиту от действий федерального правительства, которые ставят под угрозу виды, внесенные в Федеральный список находящихся под угрозой исчезновения, исчезающих видов или видов-кандидатов. Присутствие любого из этих видов (растений или животных) может повлиять на определение общественной пользы обмена.

Национальный закон об охране исторических памятников 1966 года (NHPA)

Этот закон был принят для выявления, сохранения и защиты исторических и культурных ценностей, имеющих большое значение для национального наследия. NHPA требует, чтобы федеральные агентства разработали и реализовали программу соблюдения Закона и учитывали влияние его действий на культурные ценности. Экспертизе подлежат даже культурные ресурсы, которые еще не обнаружены (например, археологические памятники), но которые имеют значение.

Исполнительный указ 11988 «Управление поймами» и Исполнительный указ 11990 «Защита водно-болотных угодий»

Эти исполнительные указы требуют от федеральных агентств свести к минимуму неблагоприятное воздействие от захвата, разрушения или изменения пойм и водно-болотных угодий. Эти исполнительные указы также препятствуют действиям федерального правительства в поддержку развития пойм и водно-болотных угодий.

Закон о сохранении и восстановлении ресурсов от 1976 г. (RCRA) и Закон о комплексном реагировании на окружающую среду, компенсации и ответственности (CERCLA) от 1980

Эти законы требуют, чтобы федеральные агентства оценивали собственность на наличие опасных веществ и очищали любой зараженный федеральный участок перед его обменом.

Закон о планировании возобновляемых ресурсов лесных и пастбищных угодий от 1974 г.

Этот закон требует от Лесной службы разработки планов управления землями и ресурсами для каждой единицы Национальной лесной системы.

Закон о национальном управлении лесным хозяйством от 1976 г.

NFMA требует, чтобы каждая лесная служба пересматривала свой план управления землями и ресурсами каждые десять-пятнадцать лет.

Зачем использовать WLG?

Знания и опыт проведения государственных обменов земельными участками. Обмен землей – сложный, трудоемкий и дорогостоящий процесс. Как опытный сторонний посредник, мы предоставляем нашим клиентам достаточную информацию, на основе которой они могут принимать обоснованные деловые решения относительно обмена земли или других сделок, связанных с государственными землями.

Работая с клиентом, мы:

обучаем инициатора вопросам и процессу обмена государственной землей;

Опишите соответствующие технические, экологические и политические факторы;

Определите ожидания и камни преткновения предложения;

Представить бюджет и график проведения обмена; и,

Определить вероятность успешного завершения обмена.

Способность управлять проектом

Как сторонний координатор, обладающий глубокими знаниями в управлении процессом обмена, Western Land Group может судить о многочисленных и трудоемких задачах, связанных с обработкой обмена. Опыт планирования и реализации программ информирования общественности; работа с выборными должностными лицами; рассмотрение оценок и обзоров; выявление и устранение технических обременений; организация, а в некоторых случаях и составление проектов экологических оценок; и закрытие сделок с недвижимостью — все это задачи, требующие специальных знаний.

Тесные рабочие отношения с соответствующими агентствами

Общее сокращение федерального финансирования привело к сокращению персонала и ресурсов, доступных для обработки обменов. Многие расходы и функции, которые ранее выполняло агентство, перешли на сторону сторонников обмена. Western Land Group установила тесные рабочие отношения с этими государственными учреждениями на всех уровнях и по всей западной части Соединенных Штатов. Сделав это, WLG сможет обеспечить справедливое и своевременное проведение процесса обмена.

Что такое биржа 1031? Знать правила

Обмен 1031 — это обмен одной инвестиционной собственности на недвижимость на другую, что позволяет отсрочить налоги на прирост капитала. Этот термин, получивший свое название от раздела 1031 Налогового кодекса (IRC), используется агентами по недвижимости, титульными компаниями, инвесторами и многими другими. Некоторые люди даже настаивают на превращении его в глагол, например: «Давайте 1031 заменим это здание другим».

Раздел 1031 IRC имеет много движущихся частей, которые инвесторы в недвижимость должны понять, прежде чем пытаться его использовать. Обмен может быть произведен только с аналогичной недвижимостью, а правила Налоговой службы (IRS) ограничивают его использование с недвижимостью для отдыха. Существуют также налоговые последствия и временные рамки, которые могут быть проблематичными.

Если вы рассматриваете возможность обмена 1031 или вам просто любопытно, вот что вам следует знать о правилах.

Key Takeaways

Обмен 1031 — это налоговая льгота. Вы можете продать недвижимость, предназначенную для бизнеса или инвестиций, и обменять ее на новую, которую вы приобрели для той же цели, что позволит вам отсрочить налог на прирост капитала при продаже.
Выручка от продажи должна храниться на условном депонировании третьей стороной, а затем использоваться для покупки новой недвижимости; вы не можете получить их, даже временно.
Обмениваемая недвижимость должна считаться равноценной в глазах IRS для отсрочки уплаты налога на прирост капитала.
При правильном использовании количество обменов 1031 не ограничено.
Правила могут применяться к бывшему основному месту жительства при очень специфических условиях.

Что такое Раздел 1031?

В широком смысле биржа 1031 (также называемая равноценной биржой или биржой Старкера) — это обмен одной инвестиционной собственности на другую. Большинство свопов облагаются налогом как продажи, однако, если ваш обмен соответствует требованиям 1031, вы либо не платите налог, либо платите ограниченный налог во время обмена.

По сути, вы можете изменить форму своих инвестиций без (как это видит IRS) обналичивания или признания прироста капитала. Это позволяет вашим инвестициям продолжать расти с отсрочкой налогообложения. Нет ограничений на частоту обмена 1031. Вы можете переносить прибыль от одного объекта инвестиционной недвижимости на другой и еще и еще. Хотя вы можете получать прибыль от каждого свопа, вы избегаете уплаты налога до тех пор, пока много лет спустя не продадите актив за наличные. Если все сработает, как планировалось, вы будете платить только один налог по долгосрочной ставке на прирост капитала (в настоящее время 15% или 20%, в зависимости от дохода, и 0% для некоторых налогоплательщиков с более низкими доходами с 2022 года).

Чтобы соответствовать требованиям, большинство бирж должны быть просто однотипными — загадочная фраза, которая означает не то, что вы думаете. Вы можете обменять многоквартирный дом на необработанную землю или ранчо на торговый центр. Правила на удивление либеральны. Вы даже можете обменять один бизнес на другой, но есть ловушки для неосторожных.

Положение 1031 касается инвестиционной и коммерческой недвижимости, хотя правила могут применяться к бывшему основному месту жительства при определенных условиях. Есть также способы, которыми вы можете использовать 1031 для обмена домами для отдыха — подробнее об этом позже — но эта лазейка намного уже, чем раньше.

Оба объекта должны находиться в США, чтобы иметь право на обмен 1031.

Специальные правила для амортизируемого имущества

Особые правила применяются при обмене амортизируемого имущества. Это может привести к получению прибыли, известной как возврат амортизации, которая облагается налогом как обычный доход. В общем, если поменять одно здание на другое, можно избежать повторного захвата. Однако, если вы обменяете улучшенную землю со зданием на неулучшенную землю без здания, то амортизация, которую вы ранее требовали от здания, будет возвращена в качестве обычного дохода.

Именно из-за таких сложностей вам нужна профессиональная помощь при обмене 1031.

Изменения в правилах 1031

До принятия Закона о снижении налогов и занятости (TCJA) в декабре 2017 года некоторые обмены личным имуществом, такие как лицензии на франшизу, самолеты и оборудование, соответствовали условиям обмена 1031. Теперь только недвижимое имущество (или недвижимое имущество), как определено в Разделе 1031, соответствует требованиям. Тем не менее, стоит отметить, что полная скидка на расходы TCJA для определенного материального личного имущества может помочь компенсировать это изменение в налоговом законодательстве.

TCJA включает переходное правило, которое разрешало обмен 1031 квалифицированного личного имущества в 2018 году, если первоначальное имущество было продано или замененное имущество было приобретено до 31 декабря 2017 года. Переходное правило относится к налогоплательщику и не допускает обратного Обмен 1031, в котором новое имущество было приобретено до продажи старого имущества.

Обмен корпоративными акциями или долями в товариществах никогда не подпадал под это определение — и до сих пор не подпадает, — но долевое владение недвижимостью до сих пор подпадает.

1031 Сроки и правила обмена

Классически обмен предполагает простой обмен одного имущества на другое между двумя людьми. Тем не менее, шансы найти кого-то с именно той собственностью, которая вам нужна, кто хочет точно такую же собственность, как у вас, невелики. По этой причине большинство обменов являются отложенными, трехсторонними или обменами Старкера (названными в честь первого налогового дела, которое их разрешило).

При отложенном обмене вам нужен квалифицированный посредник (посредник), который удерживает наличные деньги после того, как вы продадите свою собственность, и использует их для покупки новой собственности для вас. Этот трехсторонний обмен рассматривается как своп.

Есть два ключевых правила выбора времени, которые вы должны соблюдать при отложенном обмене.

Правило 45 дней

Первый относится к назначению замещающего свойства. Как только произойдет продажа вашей собственности, посредник получит наличные деньги. Вы не можете получить наличные или это испортит лечение 1031. Кроме того, в течение 45 дней с момента продажи вашего имущества вы должны в письменной форме указать посреднику замену имущества, указав имущество, которое вы хотите приобрести.

IRS говорит, что вы можете указать три объекта, если вы в конечном итоге закроете один из них. Вы даже можете указать более трех, если они подпадают под определенные оценочные тесты.

Правило 180 дней

Второе правило выбора времени в отложенном обмене относится к закрытию. Вы должны закрыть сделку по новой собственности в течение 180 дней после продажи старой собственности.

Два временных периода идут одновременно, что означает, что вы начинаете отсчет, когда продажа вашей собственности закрывается. Например, если вы назначите новый объект недвижимости ровно через 45 дней, у вас останется всего 135 дней, чтобы закрыть его.

Обратный обмен

Также можно купить новое имущество перед продажей старого и по-прежнему иметь право на обмен 1031. В этом случае применяются те же 45- и 180-дневные временные окна.

Чтобы соответствовать требованиям, вы должны передать новую собственность владельцу жилья на обмен, определить собственность для обмена в течение 45 дней, а затем завершить транзакцию в течение 180 дней после покупки новой собственности.

1031 Налоговые последствия обмена: денежные средства и долги

У вас могут остаться наличные деньги после того, как посредник приобретет замещающее имущество. Если это так, посредник заплатит вам по истечении 180 дней. Эти деньги, известные как ботинок, будут облагаться налогом как частичная выручка от продажи вашей собственности, как правило, как прирост капитала.

Один из основных способов, с помощью которого у людей возникают проблемы с этими транзакциями, — это неспособность рассмотреть кредиты. Вы должны учитывать ипотечные ссуды или другие долги по имуществу, от которого вы отказываетесь, а также любые долги по заменяющему имуществу. Если вы не получите возврат денег, но ваша ответственность уменьшится, то это также будет рассматриваться как доход для вас, как и наличные деньги.

Предположим, у вас есть закладная на старую недвижимость в размере 1 млн долларов, но ваша закладная на новую недвижимость, которую вы получаете взамен, составляет всего 900 000 долларов. В этом случае у вас есть прибыль в размере 100 000 долларов, которая также классифицируется как ботинок и будет облагаться налогом.

1031s для загородных домов

Возможно, вы слышали рассказы о налогоплательщиках, которые использовали положение 1031, чтобы обменять один загородный дом на другой, возможно, даже на дом, в котором они хотят выйти на пенсию, а Раздел 1031 отсрочил любое признание прибыли. Позже они переехали в новую собственность, сделали ее своим основным местом жительства и в конечном итоге планировали использовать исключение прироста капитала в размере 500 000 долларов. Это позволяет вам продать свое основное место жительства и вместе с вашим супругом защитить 500 000 долларов США в виде прироста капитала, если вы проживаете в нем два года из последних пяти.

В 2004 году Конгресс затянул эту лазейку. Тем не менее, налогоплательщики по-прежнему могут сдавать загородные дома в аренду и осуществлять обмен 1031. Например, вы перестаете пользоваться своим пляжным домиком, сдаете его в аренду на полгода или год, а затем меняете на другую недвижимость. Если вы наймете арендатора и будете вести себя по-деловому, то вы, вероятно, превратили дом в инвестиционную собственность, что должно сделать ваш обмен 1031 подходящим.

Согласно IRS, предложение недвижимости для отдыха в аренду без арендаторов лишило бы собственность права на обмен 1031.

Переезд в квартиру по обмену 1031

Если вы хотите использовать недвижимость, на которую вы обменялись, в качестве нового второго или даже основного дома, вы не можете въехать сразу. В 2008 году IRS установило правило «безопасной гавани», в соответствии с которым оно заявило, что не будет оспаривать, квалифицируется ли замещающее жилье как инвестиционная недвижимость в соответствии с разделом 1031. Чтобы соответствовать этому безопасному убежищу, в каждый из двух 12-месячных периодов сразу после обмена:

Вы должны сдать жилую единицу другому лицу за справедливую аренду на 14 дней или более.
Ваше личное использование жилой единицы не может превышать 14 дней или 10 % от количества дней в течение 12-месячного периода, когда жилая единица сдается по справедливой арендной плате.

Более того, после успешного обмена одной недвижимости для отдыха или инвестиций на другую вы не можете сразу преобразовать новую недвижимость в свой основной дом и воспользоваться льготой в размере 500 000 долларов США.

До изменения закона в 2004 году инвестор мог передать одну сдаваемую в аренду недвижимость в обмен на другую сдаваемую в аренду недвижимость по процедуре 1031, сдать новую сдаваемую в аренду недвижимость на определенный период, въехать в нее на несколько лет, а затем продать ее, воспользовавшись исключение прибыли от продажи основного места жительства.

Теперь, если вы приобретаете недвижимость в рамках обмена 1031, а затем пытаетесь продать эту недвижимость в качестве основного места жительства, исключение не будет применяться в течение пятилетнего периода, начиная с даты, когда недвижимость была приобретена в рамках аналогичного обмена 1031. Другими словами, вам придется ждать намного дольше, чтобы использовать льготу по налогу на прирост капитала для основного места жительства.

1031 для планирования недвижимости

Одним из недостатков биржи 1031 является то, что отсрочка уплаты налогов в конечном итоге закончится, и вам выставят большой счет. Однако есть способ обойти это.

Налоговые обязательства заканчиваются со смертью, поэтому, если вы умрете, не продав имущество, полученное в результате обмена 1031, то ваши наследники не должны будут платить налог, который вы отложили. Они также унаследуют недвижимость по ее повышенной рыночной стоимости. Эти правила означают, что обмен 1031 может отлично подойти для планирования недвижимости.

Как сообщить об обмене 1031 в IRS

Вы должны уведомить IRS об обмене 1031, составив и отправив форму 8824 вместе с налоговой декларацией в том году, когда произошел обмен.

В форме от вас потребуется предоставить описание обмениваемого имущества, даты, когда оно было идентифицировано и передано, любые отношения, которые могут возникнуть у вас с другими сторонами, с которыми вы обменялись имуществом, а также стоимость аналогичного имущества. Вы также должны раскрыть скорректированную основу переданного имущества и любых обязательств, которые вы приняли или отказались.

Важно заполнить форму правильно и без ошибок. Если IRS посчитает, что вы не играли по правилам, то вам может грозить крупный налоговый счет и штрафы.

Можете ли вы сделать обмен 1031 на основное место жительства?

Основное место жительства обычно не подпадает под действие программы 1031, потому что вы живете в этом доме и не владеете им для инвестиционных целей. Однако, если вы сдавали его в аренду на разумный период времени и воздерживались от проживания в нем, то оно становится инвестиционной недвижимостью, что может дать право на его получение.

Можете ли вы сделать обмен 1031 на второй дом? Обмен

1031 применяется к недвижимому имуществу, предназначенному для инвестиционных целей. Таким образом, обычный загородный дом не подпадает под действие 1031, если он не сдается в аренду и не приносит доход.

Как изменить право собственности на замененное имущество после обмена 1031?

Если это ваше намерение, было бы разумно не действовать сразу. Как правило, рекомендуется удерживать новое имущество в течение нескольких лет, прежде чем сменить владельца. Если вы избавитесь от него быстро, IRS может предположить, что вы приобрели его не с намерением держать его в инвестиционных целях — основное правило для бирж 1031.

Пример обмена 1031?

Ким владеет многоквартирным домом, который в настоящее время стоит 2 миллиона долларов, что вдвое больше, чем она заплатила за него семь лет назад. Она довольна, пока ее брокер по недвижимости не рассказывает ей о более крупном кондоминиуме, расположенном в районе с более высокой арендной платой, который продается на рынке за 2,5 миллиона долларов.

Используя биржу 1031, Ким теоретически могла бы продать свой многоквартирный дом и использовать вырученные средства для оплаты более крупного нового имущества, не беспокоясь сразу о налоговых обязательствах. У нее фактически остаются дополнительные деньги для инвестирования в новую собственность за счет отсрочки налогов на прирост капитала и амортизации.

Что такое возврат амортизации по курсу 1031?

Амортизация позволяет инвесторам в недвижимость платить более низкие налоги за счет вычета затрат на износ имущества в течение срока его полезного использования.

Обычно, когда это имущество в конечном итоге продается, IRS захочет восстановить некоторые из этих вычетов и включить их в общий налогооблагаемый доход. Обмен 1031 может помочь отсрочить это событие, фактически перенося базовую стоимость со старого имущества на новое, которое его заменяет.