Денежная аренда это: ВавилинЕ.В. АРЕНДНАЯ ПЛАТА: ВОПРОСЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ

ГК РФ Статья 614. Арендная плата \ КонсультантПлюс

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 614 ГК РФ

— Изменение сумм арендной платы

— Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы

— Виды арендной платы и способы ее определения

— Размер арендной платы как существенное условие договора

— Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы

— Особенности арендной платы по договору аренды государственного (муниципального) имущества

— Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков

— Все вопросы по ст. 614 ГК РФ

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

КонсультантПлюс: примечание.

До 01.01.2024 установлены особенности взимания арендной платы в сфере торговли и общепита с арендаторов, находящихся под контролем лиц из недружественных государств, при соблюдении ряда условий (ФЗ от 08.03.2022 N 46-ФЗ).

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

что это такое, определение, значение слова

Аре́нда – передача во временное пользование или владение какого-то вида собственности за определенную плату. Само слово произошло от латинского  arrendare, что переводится как «отдавать внаем». Аренда представляет собой форму имущественного договора: арендодатель передает права на определенный вид имущества арендатору за арендную плату.

Например, в настоящее время наиболее распространена аренда земельных участков, объектов жилой и коммерческой недвижимости, транспортных средств и оборудования. Аренда предоставляется только в соответствии с договором (устным или письменным). Доходы, продукция и польза от использования арендованного имущества, полученные арендатором, являются его собственностью.

Объект аренды

Объект аренды – это движимое и недвижимое имущество, которое сдается в аренду, и при этом в процессе использования не теряет своих потребительских свойств. В качестве объектов аренды могут выступать здания, предприятия, склады, офисные помещения, земельные участки, сооружения, транспортные средства, оборудование и другие предметы, относящиеся к разряду непотребляемых, то есть остающихся практически в том же виде и после использования.

Согласно договору, объект аренды должен быть четко определен: указано его наименования и данные, позволяющие его индивидуализировать. В зарубежном законодательстве аренда допускается не только вещей, но и договорных обязательств. Данная практика постепенно внедряется и в российскую деловую сферу. Например, в качестве аренды прав могут использоваться акции и паи торговых товариществ.

Формы договора

Договор аренды может быть заключен в устной или письменной форме. Но, согласно российскому законодательству, если одной из сторон является юридическое лицо или если договор заключается на срок более одного года, то он должен быть заключен в письменном виде.

Также договора аренды, объектами которых является недвижимое имущество, и срок аренды составляет более одного года, подлежат государственной регистрации в соответствующих территориальных органах Федеральной регистрационной службы.

Стороны договора

Арендодателем называется юридическое или физическое лицо, предоставляющее арендатору имущество во временное владение и пользование за договорную плату. При этом сдать определенный объект в аренду может как его непосредственный собственник, так и лицо, уполномоченное на это законом или собственником. Синонимом слова арендатор является термин «лессор», но он в российской практике используется нечасто.

Арендатором является юридическое или физическое лицо, которое заключило договор аренды и согласилось получить имущественные права на определенный объект в течении обговоренного срока за установленную плату. Права и обязанности арендатора определяются исключительно договорными условиями, так как гражданское законодательство РФ практически никаких требований к арендатору не предъявляет, кроме соблюдения общих норм права. Синонимами термина арендатор являются слова посессор, лесси, тенант и рентер.

Сроки договора

Согласно российскому законодательству, срок договора аренды устанавливается на основе соглашения сторон и должен быть зафиксирован в договоре. Также допускается заключение договора на неопределенный срок, но в таком случае отдельно обговариваются условия прекращения действия договора. Например, для отказа от своих обязательств арендатор недвижимого имущества обязан предупредить об этом арендодателя за один месяц.

Таким образом, в зависимости от сроков аренды принято различать следующие виды договоров:

— краткосрочный: срок до 1 года,

— среднесрочный: срок от 1 до 5 лет,

— долгосрочный: срок от 5 и более лет,

— бессрочный: срок не определен.

Виды аренды

Российское гражданское законодательство определяет следующие виды аренды: прямую аренду, субаренду, наем и поднаем. Причем отдельно обговариваются отличительные черты каждого вида движимого и недвижимого имущества. Так, выделяют особенности аренды движимой собственности, зданий и сооружений, транспортных средств, предприятий и финансовую аренду.

Аренда транспортных средств

Аренда транспортных средств – это один из видов договорных арендных отношений, в которых объектом аренды выступают определенные виды транспортных средств (например, автомобили, движущаяся строительная техника, водные суда и тому подобное).

Лизинг

Лизинг – это аренда с правом арендатора последующего выкупа объекта. Иногда данный вид аренды называют финансовой арендой. Для лизинга характерно то, что арендатор сначала пользуется определенным предметом на правах арендующего лица, а затем обязан выкупить его и стать полноправным собственником.

Субаренда

Субаренда представляет собой передачу арендатором приобретенных им на условиях аренды прав (полных или частичных) на объект третьему лицу. В результате субаренды арендатор становится арендодателем, а третье лицо выступает как арендатор.

Аренда нематериальных активов

Аренда нематериальных активов – это аренда активов, представляющих определенную ценность, но не относящихся к разделу материальной собственности. В пример такой аренды можно привести получение прав за определенную плату и на установленный срок торговой марки, программ, фильмов, книг или других предметов интеллектуальной собственности. Право на владения и использования возникает при подписании договора.

Вычисление арендной ставки наличными для возделываемых земель

Вся ферма > Лизинг > Аренда наличными

Договоры аренды наличными популярны, потому что аренда проста, арендная плата фиксирована, а землевладелец освобождается от принятия операционных и маркетинговых решений. Кроме того, арендатор имеет максимальную свободу в планировании и разработке программ растениеводства и животноводства. Риск и доходы от изменения цен, доходности и затрат ложатся на арендатора.

Виды денежной ренты

Ферма может быть арендована за фиксированную сумму за акр за все акры фермы (например, 160 акров в квартале) независимо от количества или акров пахотных земель, пастбищ, зданий или отходов. Это называется арендной платой за всю ферму. Или ферма может быть сдана в аренду за фиксированную сумму за акр пахотных земель (например, 145 акров пахотных земель на ферме площадью 160 акров) с различной арендной ставкой для любых пастбищ или зданий.

Обычно арендная плата за всю ферму ниже, чем арендная плата за возделываемые земли, потому что земля, которая не возделывается, часто имеет более низкую продуктивность или не используется. Исключения составляют строительные площадки и зернохранилища.

Ниже описаны несколько методов расчета ставок арендной платы за возделываемые земли. Для пастбищ, складских помещений и животноводческих помещений должна использоваться отдельная арендная ставка. Все предметы аренды могут быть включены в один и тот же договор аренды.

Подходы к определению арендной ставки

Определить справедливую ставку непросто. Денежная рента, вероятно, будет слишком низкой в ​​периоды роста цен и высокой доходности и слишком высокой в ​​периоды снижения цен и низкой доходности. Ставки часто больше отражают условия за последние несколько лет, чем за предстоящий год.

Оценка денежной арендной ставки за пахотные земли может быть основана на:

• Что другие взимают/платят
• Средняя доходность
• Рейтинг пригодности кукурузы (индекс CSR2)
• Доля валовой стоимости урожая
• Возврат инвестиций
• Эквивалент доли урожая
• Остаток арендатора.

Что взимают/платят другие

Один из способов установления денежной арендной платы – установить ставку, аналогичную той, которую взимают другие люди в этом районе. Публикация ISU Extension and Outreach FM 1851/AgDM C2-10, Ставки наличной арендной платы для Айовы, показывает типичные арендные ставки, сообщаемые для пахотных земель высокого, среднего и низкого качества в каждом округе Айовы, а также для овсяных и сенокосных земель. , и пастбище на уровне района отчетности урожая.

Этот метод предполагает, что то, что другие взимают, справедливо и справедливо. Землевладелец, получающий меньшую ренту с акра, чем соседи, чувствует, что не получает того, что по праву причитается. Однако землевладелец, получающий больше, чем сосед, может чувствовать, что поступает несправедливо по отношению к арендатору.

При таком подходе есть четыре потенциальных ловушки:

• Взимание платы за то, что взимают другие, может не подходить для конкретной фермы. Помните, что большинство других арендаторов и землевладельцев находятся в том же положении, что и вы. Они ищут кого-то, кто скажет им, какая арендная ставка является справедливой и справедливой. Если вы используете этот метод, сравните свою ставку со многими другими ставками, а не только с одной.
• Слухи о ставках наличной аренды могут сильно отличаться от типичных ставок, особенно на быстро меняющемся рынке.
• При сравнении вашей арендной ставки с арендной ставкой других следует учитывать различия в качестве земли. Землевладельцы, незнакомые с сельским хозяйством, часто предполагают, что вся земля имеет одинаковую продуктивность. Поэтому при использовании этого метода обязательно сравните свою ставку с ставками для земли сопоставимого качества, основанными на фактической урожайности или показателях продуктивности.
• При обсуждении денежной арендной платы следует учитывать различия в методах сохранения и управления землей. См. CLG 105: Руководство по передовым методам сохранения на всей ферме и FM 1814/AgDM C2-08: Дополнение к аренде для получения методов сохранения для контроля потери почвы.

Средняя доходность

Денежная арендная ставка может основываться на средней доходности фермы (например, в среднем за пять или 10 лет). Например, предположим, что средняя арендная ставка в вашем округе составляет 1,20 долл. США за бушель кукурузы и 4,15 долл. США за бушель соевых бобов, исходя из последних данных опроса. Если средняя урожайность кукурузы на вашей ферме составляет 180 бушелей с акра, то арендная ставка составит 216 долларов (1,20 доллара x 180 бушелей = 216 долларов) за акр. Средняя урожайность сои составляет 55 бушелей с акра, что дает арендную ставку в размере 228 долларов (4,15 доллара x 55 бушелей = 228 долларов) за акр.

Публикация ISU Extension and Outreach FM 1851/AgDM C2-10, Денежные арендные ставки для Айовы, показаны арендные ставки за бушель кукурузы и соевых бобов по округам. Помните, используйте долгосрочную среднюю доходность (как хорошие, так и плохие годы), а не просто выбирайте хорошие годы.

Рейтинг пригодности кукурузы

Система рейтинга пригодности кукурузы (как CSR, так и CSR2) представляет собой индексы продуктивности сельскохозяйственных угодий, разработанные для целей оценки налога на имущество. Значения варьируются от 5 до 100, причем более высокие числа указывают на более высокую продуктивность земли. Каждый тип почвы в Айове имеет значение CSR2. Веб-сайт ISU Soil and Land Use объясняет CSR2 более подробно. Путем определения типов почвы и количества акров каждого типа почвы на участке земли можно рассчитать средневзвешенный CSR2 для участка. В файле AgDM C2-87 «Вычисление рейтинга пригодности кукурузы для вашей фермы» показано, как использовать веб-сайт веб-сайта службы охраны природных ресурсов (NRCS) Министерства сельского хозяйства США (USDA) для определения значения CSR2 вашей фермы. Включите только земли, пригодные для выращивания пропашных культур, в «интересующую область», чтобы найти CSR2 для земель пропашных культур.

Денежная арендная ставка пахотных земель может быть рассчитана путем умножения средней CSR2 на арендную ставку на единицу CSR2. Например, предположим, что типичная арендная ставка на индексный пункт CSR2 составляет 2,75 доллара США для вашего округа. Участок земли с CSR2, равным 80, будет иметь арендную ставку в размере 220 долларов (2,75 доллара × 80 CSR2 = 220 долларов) за акр. Публикация ISU Extension and Outreach FM 1851/AgDM C2-10, Денежные арендные ставки для Айовы, показывает типичные арендные ставки на индексный пункт CSR2 по округам.

Доля валового дохода от урожая

Ставки наличной арендной платы, как правило, зависят от валового дохода, полученного от выращиваемого урожая. В таблице 1 показана средняя денежная рента в Айове в процентах от валовой стоимости урожая за последние 10 лет. Валовая стоимость урожая представляет собой среднюю урожайность по штату Национальной службы сельскохозяйственной статистики (NASS) Министерства сельского хозяйства США, умноженную на среднюю цену штата с октября по декабрь. Также показан валовой доход от урожая, который включает валовую стоимость урожая плюс платежи по товарной программе Министерства сельского хозяйства США и страховые выплаты по страхованию урожая.

Эти проценты, а также ожидаемая доходность и цены на предстоящий год могут быть использованы для оценки справедливой арендной ставки наличными. Ожидаемые платежи по страхованию урожая равны нулю, если исходить из средней урожайности и цен, поэтому нет необходимости пытаться оценить платежи по страхованию урожая, которые будут получены следующей осенью, при установлении денежной ренты заранее.

Возврат инвестиций

Другой метод заключается в умножении оценочной текущей рыночной стоимости пахотных земель на ожидаемую норму прибыли. Опросы показывают, что денежная арендная плата за хорошие пахотные земли в Айове в последние годы составляла в среднем около 3–4% от текущей стоимости земли.

Оценки текущей рыночной стоимости земли доступны в дополнительных публикациях ISU AgDM C2-70, Исследование стоимости сельскохозяйственных угодий — Университет штата Айова и AgDM C2-75, Исследование стоимости сельскохозяйственных угодий — Институт земли риэлтора. Этот метод довольно неточен, особенно в периоды быстрого изменения стоимости земли.

Эквивалент доли урожая

Еще один способ расчета арендной ставки наличными заключается в сравнении арендной ставки с доходом, который был бы получен от аренды 50-50 доли урожая. При аренде доли урожая доход владельца автоматически корректируется в зависимости от изменений урожайности, продажной цены, а также количества и цен вводимых ресурсов. Однако для расчета денежной арендной ставки с использованием этого метода необходимо произвести оценки доходности, продажных цен и производственных затрат на предстоящий год, что иногда бывает трудно сделать.

Пример использования этого метода представлен в Таблице 2. Используйте пятилетнюю или 10-летнюю среднюю урожайность и текущие цены на доставку урожая. Затем вычтите половину расходов землевладельца на семена, удобрения, пестициды и другие общие расходы.

В этом примере землевладелец получит чистый доход в размере 196 и 189 долларов от кукурузы и сои соответственно. При чередовании кукурузы и сои средний доход составит (196 + 189) / 2 = 192,50 доллара на акр.

Остаток арендатора

Другой подход состоит в том, чтобы рассчитать, какой доход арендатор может использовать для арендной платы после вычета всех затрат арендатора, связанных с выращиванием урожая.

Как и в Таблице 2, сначала необходимо оценить урожайность, отпускные цены и другой полученный доход от урожая. Затем вычтите операционные расходы. Затем вычтите стоимость владения машинами и оборудованием для арендатора. Сюда входят амортизация, окупаемость инвестиций, страхование и жилье для машин. Некоторые люди утверждают, что эти затраты (постоянные затраты) несет арендатор независимо от того, сдается ли земля в аренду или нет, и их не нужно вычитать при определении арендной ставки. Но в долгосрочной перспективе эти затраты ложатся на все обрабатываемые акры и должны быть оплачены. Наконец, вычитается плата за труд и управление арендатора. Оставшаяся сумма доступна для оплаты наличными арендной платы.

Используя примеры значений в Таблице 3, можно получить 232 доллара США для арендной платы за производство кукурузы и 253 доллара США за производство сои. При чередовании кукурузы и сои средняя сумма, доступная для арендной платы, составляет 242 доллара за акр.

Дополнительные соображения

Имейте в виду, что не учитываются риски, связанные с колебаниями цен на сельскохозяйственные культуры и урожайностью. При наличной аренде арендатор берет на себя все риски. Таким образом, арендатор должен получить компенсацию за принятие этого риска. Сделайте это, либо используя консервативные оценки цены и доходности, либо скорректировав арендную ставку в сторону понижения.

Страхование урожая и государственные платежи обычно поступают через 3-13 месяцев после уплаты окончательных арендных платежей. Чтобы избежать дополнительных операционных издержек, связанных с управлением арендными платежами через год после окончания сезона, эти «другие источники дохода» часто не включаются. Обратите внимание, что проценты, связанные с «Денежной рентой в процентах от валовой стоимости урожая», обычно выше на 30-35% для кукурузы и 40-45% для сои в последние годы.

Чтобы рассчитать арендную ставку для вашей ситуации, используйте рабочий лист на следующей странице или введите свои цифры в Инструмент принятия решений C2-20, Оценка арендной ставки наличными.

Алехандро Пластина, экономист по дополнительным вопросам, 515-294-6160, [email protected]
Уильям Эдвардс, экономист на пенсии. Вопросы?

Простая структура для переменной денежной ренты

Рекомендуемый формат цитирования:

Шнитки Г., К. Зулауф, К. Суонсон и Н. Полсон. «Простая структура для переменной денежной ренты». farmdoc daily (11):117, Департамент экономики сельского хозяйства и потребительского сектора, Университет Иллинойса, ул.
Урбана-Шампейн, 10 августа 2021 г. Постоянная ссылка

В отличие от соглашений об аренде с фиксированной суммой, платежи по соглашениям об аренде с переменной наличностью будут варьироваться в зависимости от цен и доходности. Часто во время изменения цен на сырьевые товары возникает необходимость пересмотреть денежную арендную плату. Недавний рост цен на сырьевые товары предполагает, что многие арендные ставки будут пересмотрены в этом году, вероятно, на более высоком уровне. Использование переменной денежной арендной платы снижает давление при пересмотре условий. Одним из препятствий к использованию переменной денежной ренты является указание параметров переменной денежной ренты. В этой статье мы представляем один из самых простых договоров аренды с переменной денежной наличностью с параметрами, установленными таким образом, чтобы историческая арендная плата от переменной денежной арендной платы равнялась средней денежной арендной плате.

Условия переменной денежной арендной платы

Этот механизм денежной арендной платы будет основываться на денежной арендной плате в процентах от доходов от урожая, если только результат этих расчетов не окажется ниже минимальной денежной арендной платы. Процент дохода от урожая называется коэффициентом ренты. Важные условия этой аренды с долевой арендной платой приведены ниже:

Минимальная денежная арендная плата: Минимальная денежная арендная плата включена в соответствии с требованиями Агентства сельскохозяйственных услуг (FSA) для классификации в качестве денежной аренды. FSA будет рассматривать соглашение как арендную плату за долю, если не будет установлен значимый минимум арендной платы, и в этом случае землевладелец будет участвовать в выплатах государственной поддержки. Для простоты и фермер, и землевладелец часто желают, чтобы соглашение рассматривалось как денежная аренда.

Мы предлагаем следующую минимальную денежную арендную плату по регионам Иллинойса:

• Север (214 бушелей с акра ожидаемой урожайности кукурузы в 2022 г.): 180 долларов с акра
• Central-High (ожидаемая урожайность кукурузы 220 бушелей на акр в 2022 г.): 200 долл. США на акр
• Central-Low (ожидаемая урожайность кукурузы 209 бушелей на акр в 2022 г. ): 160 долл. США на акр
• Юг (ожидаемая урожайность кукурузы 160 бушелей с акра в 2022 г.): 80 долл. США с акра

Эти минимальные уровни примерно на 80 долларов США за акр ниже средней денежной арендной платы в 2020 году для этого региона (см. Таблицу 1).

Доход от урожая: Денежная рента будет составлять процент от дохода от урожая, при этом доход от урожая для каждого урожая равен:

урожай фермы x рыночная цена.

Урожайность фермы: Урожайность фермы поступает с фермы и должна рассчитываться после сбора урожая. Если зерно доставляется за пределы фермы, листы доставки могут обеспечить урожай. Согласованная методология должна быть указана, если используется внутрихозяйственное хранение. Критически важно определить уровень влажности при хранении и то, как зерно с более высоким уровнем влажности будет указано на уровне влажности при хранении.

Рыночная цена: Рыночная цена может быть рассчитана с использованием котировок согласованного пункта доставки, при этом выбранный пункт доставки является наиболее вероятным местом, куда будет доставляться зерно. Мы предлагаем использовать месяцы с марта по октябрь в течение текущего производственного года. Октябрь выбран таким образом, чтобы можно было быстро рассчитать денежную ренту после сбора урожая. Котировки можно собирать один день в неделю, при этом рекомендуемым днем ​​является среда (избегайте понедельников, поскольку День памяти и День труда всегда выпадают на понедельник). Осенние цены на доставку подходят для месяцев с марта по август. Цены наличными можно использовать для сентября и октября.

Коэффициент ренты: Фактор ренты урожая будет умножен на доход от урожая, чтобы получить уровень денежной ренты этого урожая. Мы рассчитали коэффициенты ренты, которые приводят к тому, что рента от переменной денежной ренты равна средней денежной ренте за период с 2000 по 2020 год (см. Таблицу 1). Если цель состоит в том, чтобы сохранить эту историческую взаимосвязь, мы предлагаем следующие факторы:

• Северный и Центральный Иллинойс, 32% для кукурузы, 43% для сои.
• Южный Иллинойс, 38% кукурузы, 48% сои.

Факторы ренты ниже для кукурузы, потому что доход от урожая кукурузы обычно больше, чем доход от урожая сои.

Процент акров под кукурузой и соей: Арендные платежи будут основываться на проценте от каждой культуры, выращенной на ферме.

Срок оплаты: Мы предлагаем два платежа: один весной и один осенью. Весенний платеж мог равняться минимальной денежной арендной плате. Вторая выплата дополнительной денежной ренты может произойти после сбора урожая. В большинстве случаев последний второй платеж происходит в декабре.

Пример соглашения об аренде за переменную денежную арендную плату на 2022 год

Мы представляем два примера выплаты денежной арендной платы с использованием предложенных параметров для высокопроизводительных сельскохозяйственных угодий в центральном Иллинойсе:

• Минимальная денежная арендная плата: 200 долларов США за акр
• Коэффициент ренты – кукуруза: 32%
• Коэффициент ренты – соевые бобы: 43%
• Процент акров кукурузы: 55%
• Процент акров под соей: 45%

Мы рассчитываем арендную плату для двух наборов цен: 1) прогнозируемые цены, используемые в версии 9 от июля 2021 г. 0147 2022 Урожайные бюджеты и 2) средние цены за 2014-2019 гг. В бюджете на 2022 год используется цена на кукурузу в размере 4,50 доллара, тогда как средняя цена на 2014–2019 годы составляла 3,66 доллара. Для соевых бобов плановая цена на 2022 год составляет 12,35 доллара, а средняя цена на 2014–2019 годы — 9,54 доллара. Бюджетные цены 2022 года намного выше средних цен 2014-2019 годов.

Бюджетные цены на 2022 год:  Ниже приведены урожайность ферм и рыночные цены, полученные из бюджета урожая на 2022 год :

Урожайность фермы — кукуруза: 220 бушелей на акр

Урожайность фермы — соевые бобы: 69 бушелей с акра

Рыночная цена — кукуруза: 4,50 долл. США

Рыночная цена — соевые бобы: 12,35 долл. США

дает расчет арендной платы. С учетом вышеуказанных урожаев и цен денежная рента составляет 341 доллар за акр (см. часть B в таблице 2). Обратите внимание, что эти рыночные цены 2021 года намного выше цен последних лет, что приводит к относительно высокой денежной арендной плате. Для севооборота, состоящего из 50% кукурузы и 50% соевых бобов, доход от оператора и земли составляет 376 долларов, что означает, что фермер получит доход в размере 35 долларов с акра (376 долларов от оператора и доход от земли — переменная рента 341 доллар).

Средние цены и доходность за 2014–2019 гг.:   Платеж пересчитан с использованием тех же ожидаемых доходностей, но по средним ценам за 2014–2019 гг. Со временем цены, вероятно, снизятся, приближаясь к средним показателям 2014–2019 годов.

Урожайность — кукуруза: 220 бушелей с акра

Урожайность — соя: 69 бушелей с акра

Рыночная цена — кукуруза: 3,66 долл. оплата составляет 271 доллар за акр. В этом сценарии доход от оператора и земли составляет 267 долларов с акра, а это означает, что доход фермера составляет -5 долларов с акра 9.0003

В 2021 году средняя денежная арендная плата составит около 284 долларов США за акр высокопродуктивных сельскохозяйственных угодий в центральном Иллинойсе, что превышает расчет переменной арендной платы для средних цен за 2014–2019 годы. Прогноз указывает на повышение арендной платы в 2022 году, в результате чего средняя арендная плата превысит 284 доллара за акр. Приведенные выше примеры указывают на возможную отрицательную доходность, если цены вернутся к уровням 2014-2019 гг. арендная плата. Примечательны тенденции нескольких периодов (см. рис. 1). Переменная денежная арендная плата была значительно выше средней денежной арендной платы в 2007 г. (51 долл. США за акр), 2008 г. (19 долл. США за акр).7), 2011 (108 долларов) и 2013 (32 доллара). Период 2006-2012 гг. был связан с более высокими ценами на сырьевые товары из-за роста использования кукурузы в производстве этанола. В результате переменная денежная рента приносила более высокую ренту, чем средняя денежная рента в течение этого периода. Переменная денежная рента в размере 32% дохода от урожая кукурузы обеспечивала более низкую ренту с 2014 по 2020 год. Как показано выше, переменная денежная рента, вероятно, будет выше средней денежной ренты в 2021 году. В целом, переменная денежная рента более чувствительна к ценам на товары и доход, чем фиксированная денежная рента.

Аналогичный анализ переменной денежной ренты показан для соевых бобов на рис. 2. Переменная денежная рента генерировала более высокую ренту, чем фиксированная денежная рента с 2007 по 2014 год.

Прочие доходы

Арендная плата от вышеперечисленных переменных денежных арендных платежей не включает платежи за право владения товаром и платежи по страхованию урожая .  Включение этих платежей усложнило бы расчет переменной денежной ренты, тем самым отойдя от концепции простоты. Если эти платежи хотят разделить, использование соглашения об аренде акций представляется целесообразным.

Резюме

В этом документе представлена ​​простая договоренность об аренде за наличные. Для северного и центрального Иллинойса установка коэффициентов ренты на уровне 32% для кукурузы и 43% для соевых бобов исторически привела бы к одинаковым платежам за переменную денежную ренту по сравнению со средней денежной арендной платой. При таком соглашении арендную ставку не нужно было бы пересматривать так часто, как при договоренностях об аренде с фиксированной наличностью.