Ошибки в договоре аренды: Ошибки в договоре аренды | Аскон

Ошибки в договоре аренды | Аскон

И. В. Шишко
автор статьи, консультант по юридическим вопросам

Договор аренды – это один из самых востребованных гражданско-правовых договоров. Одной из разновидностей договора аренды является договор аренды здания или сооружения (§ 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации). Рассмотрим основные ошибки, которые допускаются при заключении договоров аренды зданий и сооружений:

• заключение договора с неуполномоченным лицом,
• недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду,
• неполные данные относительно платежей, включенных в арендную плату,
• отсутствие информации о том, включен ли НДС в арендную плату,
• недостаточные сведения об условиях и порядке повышения арендной ставки.

Договора аренды с неуполномоченным лицом

Еще до заключения договора необходимо тщательно проверить, кому принадлежит помещение (здание, сооружение).

Это позволит избежать рисков, связанных с возможностью заключить договор с лицом, не имеющим права сдавать имущество в аренду. На практике зачастую можно встретить такие ситуации, при которых потенциальный арендатор подписывает договор аренды либо с мошенниками, не имеющими никакого отношения к сдаваемому в аренду недвижимому имуществу, либо с арендаторами, предлагающими сдачу помещения в субаренду, но не наделенными таким правом по договору с арендодателем.

Кроме того, если одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то в преамбуле договора необходимо указать, в лице кого заключается договор от имени организации и на основании чего такое лицо действует (устав, приказ, доверенность). Не лишним будет проверить документы, подтверждающие его полномочия, и оставить у себя копии указанных документов.

Права арендодателя на недвижимость подтверждаются выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая выписка должна быть получена незадолго до дня заключения договора. Арендатор может получить выписку самостоятельно, в том числе в случае отказа арендодателя предоставить ее. Из выписки также можно узнать наличие или отсутствие обременений (арест, ипотека, сервитут), установленных в отношении недвижимости.

Так, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 года по делу № А56-30174/2016 суд установил, что договор аренды от имени Предприятия подписан иным лицом, действующим на основании подложных документов, следовательно, спорный договор является ничтожным.

Недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду

Существенным условием договора наряду с определением размера арендной платы являются данные, которые позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным. В связи с этим необходимо дать точное определение недвижимости, передаваемой в аренду.

Арендатору до заключения договора следует проверить соответствие сведений, указанных в кадастровом паспорте, иных документах на объект аренды (состояние, площадь, месторасположение и др.), фактическим данным. Этой цели служит, например, осмотр объекта. Если выявлены какие-либо расхождения, арендатор вправе отразить в договоре уточненные сведения либо отказаться от аренды имущества, подлинные характеристики которого не отвечают его интересам.

Иногда встречаются ошибки в определении предмета договора аренды, возникающие при заключении договора аренды не всего, а части помещения. При этом ошибка заключается в способе индивидуализации, точного определения той части помещения, которая передается в аренду.

Индивидуализация частей помещений, передаваемых в аренду, осуществляется после проведения кадастровых работ и постановки частей помещений на кадастровый учет. Результатом кадастровых работ является описание и фиксация части помещения в государственном кадастре недвижимости.

К примеру, Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном определении от 24.04.2013 года по делу № 33-6261/2013 пришел к выводу, что договор аренды от 01.12.2009 года, предъявленный истцом в обоснование требований о взыскании арендных платежей с ответчика ООО «Дентос», является незаключенным. Истец не является собственником всего помещения, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, план объекта и акт приема-передачи к договору от 01.12.2009 года не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Условия и размеры арендной платы

При определении условий и размера арендной платы стороны зачастую допускают в договоре следующие ошибки:

• Не уточнено, какие платежи включаются в арендную плату.

  Как правило, арендная плата складывается из трех частей: базовой, которая является фиксированной, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Необходимо точно фиксировать в договоре размер эксплуатационных платежей либо указывать сумму, выше которой платежи не подлежат оплате арендатором.

• В договоре отсутствует информация о том, включен ли НДС в арендную плату.

   Отсутствие указанной информации приводит к спорам. Арендодатель утверждает, что НДС подлежит отдельной оплате, а арендатор убежден, что НДС уже включен в арендную плату. Во избежание таких ситуаций необходимо указывать, включается ли НДС в арендную плату или нет.

  В Постановлении от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость» Пленум ВАС РФ пришел к выводу о том, что если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 Кодекса)».

  Если из условий договора не следует, что в арендную плату не входит НДС, суд может квалифицировать ее как указанную с НДС.

  В связи с этим арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты НДС дополнительно к сумме арендной платы и, соответственно, получит арендную плату в размере меньшем, чем он рассчитывал при заключении договора.

• Не всегда в договоре подробно прописаны условия порядка повышения арендной ставки.

  Такой подход может привести к тому, что арендодатель будет фактически лишен возможности без согласия арендатора увеличить арендную плату в одностороннем порядке. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если же договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы один раз в год, то в интересах арендатора может быть указан предельный размер, на который может быть увеличена плата. Кроме того, в договор может быть внесено положение о том, что такой запрет на изменение размера арендной платы распространяется и на эксплуатационные расходы.

  Интересным представляется разъяснение Президиума ВАС РФ, изложенное в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы. Установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма исчисления арендной платы. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Надеемся, что анализ указанных в настоящей статье ошибок, которые допускают стороны при заключении договоров аренды зданий или сооружений, в том числе нежилых помещений, позволит избежать их совершения и обеспечит возможность защиты ваших интересов при возникновении претензий и судебных споров.

Посетите образовательные мероприятия по этой теме:

%custom getevent(2014)%

4 распространенные ошибки арендаторов зданий и помещений — Юрист по недвижимости на vc.ru

Аренда офиса, склада или торговой точки – какой бы объект не выбрал арендатор для своего бизнеса, следует тщательно отнестись не только к условиям договора, но и к характеристикам арендуемого объекта.

112
просмотров

В данной статье на примерах расскажем, на что обращать внимание при аренде здания или помещения, чтобы избежать судебных споров в будущем.

Какие ошибки в основном совершают арендаторы?

1 Ошибка.

Договор аренды здания (или помещения в здании) заключен до ввода объекта в эксплуатацию или с признаками расхождения данных.

Бывают такие случаи, что застройщик еще до завершения строительства заключает договор аренды и берет авансом обеспечительный платеж за аренду.

Во избежание спорных ситуаций арендатору следует удостовериться в законности арендуемого объекта.

То есть запросить у застройщика/собственника документы на объект:

— Выписку из ЕГРН, где будет указан правообладатель.

— Разрешение на строительство.

— В случае передачи прав на земельный участок – Выписку из ЕГРН и /или договор аренды на земельный участок (если земля муниципальная).

— Также нужно в Выписке обратить внимание на вид разрешенного использования земельного участка и убедиться в соответствии.

— Технический паспорт , из данных поэтажного плана можно увидеть соответствует ли здание/ помещение фактическому положению в настоящее время.

Принятие таких мер перед подписанием договора аренды исключат такие риски как аренда самовольной постройки или аренда объекта с самовольной реконструкцией/перепланировкой.

В случае судебных разбирательств, в процессе которого выявится отсутствие регистрации объекта или наличие незарегистрированных изменений объекта, большая доля вероятности того, что суд признает недействительным заключенный договор аренды. А арендатору не удастся вернуть оплаченные за аренду деньги.

Чтобы предотвратить разногласия, в договор аренды стоит приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости и поэтажный план помещения.

Судебные разбирательства между арендаторами и арендодателями частое явление.

К примеру, одна компания, арендовала несколько помещений в бизнес-центре. В связи с возникшими разногласиями арендатор обратился в Арбитражный суд с требованием возврата оплаченной по договору суммы. В процессе разбирательства выяснилось, что арендуемые помещения (а они находились на антресольном этаже) не были зарегистрированы в ЕГРН за арендодателем. Так, суд признал договор аренды недействительным и обязательства по возврату денег необоснованными. Как бы не старался арендатор обжаловать решение, все инстанции приняли решение об отказе.

Важно! Арендаторы не могут вести деятельность и пользоваться в своих целях помещениями в здании, если оно не введено в эксплуатацию.

Такой объект может быть передан арендатору только для оказания услуг по монтажу или ремонту. Ведение любой другой деятельности незаконно, за нарушение предусматривается административная ответственность по ст. 9.5 КоАП РФ и наказывается штрафом.

2 Ошибка.

Вопрос расходов за коммуналку.

Какая сторона будет нести расходы по содержанию арендованного имущества, а также коммунальным платежам, что указывается в договоре. По согласованию сторон такие расходы может нести как арендодатель, так и арендатор.

Такой пункт обязательно должен содержаться в договоре, но не всегда арендаторы обращают внимание на него.

При обнаружении неожиданных расходов арендатор может выразить несогласие, которое может обернуться судебным делом. Позиция судов в этом случае такова, что расходы по коммунальным платежам должны лежать на арендаторе, если иное не прописано в договоре.

К примеру, был случай в г. Альметьевск, где собственник сдавал в аренду нежилое помещение под продуктовый магазин. В какой-то момент у него с арендатором произошел разлад, и он расторг договор аренды в одностороннем порядке. Не согласившись с таким раскладом дел, арендатор подал иск с требованием возместить оплаченные им коммунальные расходы, предполагая, что требование оплаты за коммунальные услуги арендодателя можно отнести к необоснованному обогащению. Суд не согласился с его мнением, и отказал в возмещении расходов, посчитав понесенные расходы вполне обоснованными.

3 Ошибка.

Несоответствие целям использования.

Любая организация при аренде объекта использует его согласно собственным целям. Договор аренды обязательно должен содержать условия, где указаны конкретные цели аренды. Также важно чтобы цели аренды соответствовали назначению здания/помещения указанных в правоустанавливающих документах.

В случае если фактическое использование арендуемого здания/помещения не соответствует назначению по документам и/или условиям договора (к примеру, когда офисное помещение используют или сдают в аренду в качестве заведения общественного питания), такой договор может быть признан недействительным.

Снова случай из судебной практики. На 1 этаже коммунальной квартиры размещается копицентр. При этом по документам назначение объекта числится как жилое помещение. Здесь истцом в суде выступали проверяющие и надзорные органы. Закончилось дело не только признанием договора аренды недействительным, но и привлечением к ответственности собственника помещения. Арендаторы были вынуждены освободить помещение.

4 Ошибка.

Несогласованная перепланировка помещения.

Наверное, это одна из самых распространенных ошибок арендаторов и имеет наиболее серьезные последствия.

«Хотелки» арендатора по изменению планировки помещения, в соответствии с потребностями бизнеса, — безграничны, но не всегда законны.

Изменения в планировке, переустройство — любые такие действия нужно согласовывать с собственником арендуемого помещения/здания. Тоже касается и расходов, понесенных в результате таких действий.

Что касается такого понятия, как улучшения арендуемого помещения – то его подразделяют на 2 случая: отделимые или неотделимые улучшения.

Но определяющие их факторы настолько расплывчаты, что не всегда однозначно можно сказать к каким улучшениям относится тот или иной случай.

Для избежания недоразумений между сторонами также следует обязательно отразить в договоре условия касающиеся улучшений помещения.

В случаях если в договоре не содержится такие пункты, то расходы за улучшения помещения по умолчанию возлагаются на собственника — арендодателя.

Но! Нередки в судебной практике и такие случаи, когда арендодатель обращается с иском в суд из-за нарушения действиями арендатора прав и возложении на него обязанности привести помещение в первоначальное состояние.

Также встречаются случаи, когда арендатор в судебном порядке взыскивает расходы за улучшения с арендодателя, так как тот не согласен с возложенными на него обязанностями.

Из судебной практики. Фирма арендовала помещение в торговом здании. Так как помещение было передано без внутренней отделки, арендатор решил самостоятельно привести помещение в соответствующий под обувной магазин вид. Также изменению подверглась и внутренняя планировка помещения. Несмотря на то что, ремонтные работы были заранее согласованы с арендодателем последний отказался возмещать их расходы. Так дело попало в Арбитражный суд РТ и арендатор не только потерял потраченные средства на ремонтные работы, но и понес судебные расходы так и не добившись положительного решения суда.

Причина отказа суда — арендатором не было представлено подтверждение того, что арендодатель получил какую-то выгоду от проведенных изменений. Условия договора не менялись, и для арендатора не было принципиальным в каком состоянии находится сдаваемое в аренду помещение.

Планируете сдать или снять помещение / здание в аренду?

Мы проведем бесплатный аудит ваших документов по телефону 8 960 048 30 41.

Также вы можете заказать персональную часовую консультацию здесь.

Узнайте список необходимых документов для оформления перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме здесь.

#договор аренды помещения #сдать в аренду #коммерческая недвижимость #согласование перепланировки #незаконная перепланировка #перепланировка нежилого помещения #узаконить перепланировку #юрист по недвижимости #аренда помещений #аренда зданий

5 ошибок, которые вы можете допустить при составлении договора аренды

Договор аренды является наиболее важным документом для успеха отношений между арендодателем и арендатором. Однако многие собственники не до конца понимают юридические последствия этого документа. В результате, некоторые арендодатели вместо консультации с профессиональным управляющим недвижимостью или адвокатом предпочитают формальные договоры аренды, которые не обеспечивают адекватной защиты. Но обеспечение того, чтобы аренда включала все необходимые дополнения, пункты и юридические требования, — непростая задача. Кроме того, заключение надежного договора аренды — лишь одна из многочисленных задач, которые должны выполнить владельцы, чтобы добиться успеха. Итак, присоединяйтесь к нам ниже, поскольку мы поможем вам определить и избежать пяти наиболее распространенных ошибок арендодателя, связанных с договорами аренды.

Что такое договор аренды?

Договор аренды является юридически обязывающим документом между владельцем арендуемого помещения и арендатором. Тем не менее, этот договор защищает как арендодателя, так и арендатора, определяя основные обязанности для всех сторон. Поэтому важно понимать, что включать и почему это важно. Итак, давайте рассмотрим несколько основных требований к надежному договору аренды ниже.

Основная необходимая информация

Каждое соглашение об аренде должно включать некоторую основную информацию для идентификации собственности и всех вовлеченных сторон.

• Имена и жильцы арендаторов
• Имя и контактная информация арендодателя
• Адрес собственности
• Срок договора аренды вместе с датами начала и окончания

Финансовые особенности

Большинство договоров аренды не связаны с какой-либо финансовой транзакцией, а разные. Поэтому владельцы должны четко определить все сборы, депозиты и причитающиеся суммы, чтобы не было места для путаницы. Тем не менее, это включает –

• Сумма, срок оплаты и правила в отношении возвращаемых и невозмещаемых депозитов
• Сумма арендной платы, срок оплаты, льготный период и применимые платежи за просрочку платежа
• Описание любых дополнительных сборов (коммунальные услуги, парковка и т. д.)

где будут храниться возвращаемые депозиты. Кроме того, во многих штатах требуется, чтобы арендодатели имели депозитные средства на процентном условном депонировании. Поэтому обязательно ознакомьтесь с законами в вашей местной юрисдикции.

Положения и дополнения по аренде

Каждый договор аренды может незначительно отличаться в зависимости от конкретных потребностей собственности. Однако в договоре аренды должны быть указаны все права, роли и обязанности арендатора и арендодателя. Изложение этих политик в начале может иметь большое значение для предотвращения потенциальных споров в дальнейшем. Таким образом, арендаторы должны не торопиться при заключении всеобъемлющего юридического соглашения об аренде. Тем не менее, некоторые из основных условий аренды включают, но не ограничиваются:

• Обстоятельства продления
• Maintenance Requirements
• Guest Policies
• Lease Termination Penalties
• No Smoking Policy and Consequences
• Use of Premises Restrictions
• HOA Specific Requirements

5 Landlord Mistakes When Creating a Lease Agreement

Understanding how to create Эффективное соглашение об аренде предполагает знание того, что делать, но также и того, чего делать не следует. К сожалению, ошибки арендодателя распространены и часто приводят к ухудшению ситуации, потере дохода или юридическим уязвимостям. Таким образом, при неправильном составлении арендодатели могут столкнуться с серьезными проблемами. Тем не менее, давайте рассмотрим пять наиболее распространенных ошибок арендодателя, которые могут повредить вашей аренде ниже.

1. Using Generic or Outdated Forms
2. Not Requiring Renter’s Insurance
3. Skipping the Cosigner
4. Not Defining Tenant Maintenance Responsibilities
5. Bending the Rules for Roommates

Using Generic or Outdated Forms

To rent a property, арендодатели должны соблюдать федеральные, государственные и местные законы. Однако эти законы или руководящие принципы время от времени меняются или обновляются. Таким образом, арендаторы должны быть осведомлены о любых применимых законах об аренде в их регионе.

Для владельцев, которые занимаются самоуправлением, использование так называемых «стандартных» форм договора аренды может показаться удобным и привлекательным. Однако эти шаблонные формы не адаптированы к конкретному свойству. Кроме того, арендодатели должны проявлять бдительность, проверяя, соответствует ли эта стандартная форма местным законам. Невыполнение этого требования может привести к катастрофическим последствиям. Имея это в виду, вот некоторые проблемы, с которыми вы можете столкнуться при использовании стандартной формы договора аренды:

• Любые конкретные положения об аренде, которые собственники хотят включить, могут отсутствовать в форме и, таким образом, не могут быть исполнены позже может вызвать споры. Вот почему мы рекомендуем работать с квалифицированным юристом или профессиональной фирмой по управлению недвижимостью.

  Не требуется страховка арендатора

  Требование ко всем арендаторам иметь страховой полис арендатора с покрытием ответственности стало стандартом во всей отрасли. Однако некоторые владельцы не хотят включать это в свою аренду или полностью понимают преимущества. Это покрытие не только защищает имущество арендатора в случае страховой опасности, но и полис арендатора также предлагает покрытие ответственности. Таким образом, помогая покрыть медицинские или связанные с этим расходы, если кто-то был ранен в помещении или арендатор повредил имущество.

  Кроме того, в среднем от 8 до 15 долларов в месяц это вполне доступно для предоставляемого покрытия. В то время как арендаторы должны выбрать уровень покрытия, который лучше всего подходит для их личного имущества, минимальное покрытие ответственности должно составлять не менее 100 000 долларов США. Таким образом, пропуск страховых требований является одной из самых больших ошибок арендодателя в этом списке.

  Пропуск поручителя

  В идеале каждый заявитель должен соответствовать всем стандартным требованиям, а арендодатели могут выбирать из любого количества первоклассных арендаторов. Как правило, арендодатели отбирают арендаторов по следующим критериям:

  • Подтверждаемый доход в 3 раза больше месячной арендной платы
  • Кредитоспособность
  • Проверка судимости
  • Проверка истории аренды
  • Предыдущие рекомендации арендодателя или специалиста

  , занятость и предыдущая история аренды. Однако так бывает не всегда, и каждая заявка требует внимательного рассмотрения. Бывают случаи, когда арендатор может не иметь кредитной истории или не соответствовать требованиям к доходу. Например, молодой человек собирается поступить в колледж и сдает свое первое жилье. Вот почему включение в договор аренды обязательного пункта о поручителях может дать шанс качественным арендаторам и при этом обеспечить дополнительные гарантии для владельцев. Разрешая заявителям подавать заявки с поручителем, арендодатели получают лучшую защиту от неуплаты, материального ущерба или невыполнения соседями по комнате своих обязательств по аренде.

  Поручители должны пройти тот же процесс подачи заявки, что и арендатор, уделяя особое внимание финансовой стабильности. Помните, что соподписавший должен иметь возможность вмешаться, если арендатор не выполняет свои обязательства. Таким образом, мы рекомендуем требовать от поручителя подтверждения дохода, по крайней мере, шестикратного размера месячной арендной платы. Таким образом, они могут оплачивать свои собственные счета плюс арендную плату, если это необходимо.

  Отсутствие определения обязанностей арендатора по обслуживанию

  Одной из наиболее заметных ошибок арендодателя является нечеткое определение ответственности арендатора в договоре аренды. Важно помнить, что арендодатели не могут предполагать или считать само собой разумеющимся, что арендатор будет выполнять задачи, которые, по вашему мнению, они должны выполнять. Итак, чтобы уберечь всех от разочарования и замешательства — напишите об этом!

  Арендаторы несут ответственность за общее содержание имущества и своевременную отчетность обо всех проблемах, связанных с техническим обслуживанием. Кроме того, часто существуют особые требования, которые арендодатели могут захотеть изложить, например: –

  • Меняйте или очищайте фильтр HVAC не реже одного раза в три месяца
  • Поддерживайте безопасный и гигиеничный дом, выбрасывая весь мусор в утвержденные емкости
  • Продолжайте заниматься ландшафтным дизайном на открытом воздухе, включая кошение травы, выдергивание сорняков или уборку снега
  • Ежегодно проверяйте аварийную дымовую сигнализацию и информируйте арендодателей о любых неработающих устройствах
  • Замените перегоревшие лампочки
  • Защитите сантехнические приборы и стоки от всего, что может вызвать засор или резервное копирование

  Любой арендодатель надеется, что арендатор позаботится об этом за имущество, как если бы оно было их собственным. Но, если они этого не сделают, арендодатели могут обратиться за помощью, если требования к обслуживанию четко определены в договоре аренды.

  Наконечник : рассмотрите возможность добавления некоторых общих рекомендаций и советов по обслуживанию в приветственный пакет для арендаторов  , который предоставляется арендаторам при въезде.

  Нарушение правил для соседей по комнате

  Возможно, ваша арендуемая недвижимость находится в студенческом городке, который привлекает людей, планирующих иметь соседей по комнате. Если это так, собственникам необходимо создать договор аренды, включив в него следующую информацию:

  • Тщательный отбор арендаторов — Любой взрослый пассажир старше 18 лет должен пройти тот же процесс подачи заявления и проверки. Тем не менее, это независимо от того, вносят ли они арендную плату каждый месяц или нет. Незнание того, кто проживает в их собственности, является одной из ошибок домовладельца, которая может стоить дороже всего.
  • Информация о страховом залоге – Помимо общих формулировок в договоре аренды, касающихся залогового депозита, соседи по комнате представляют собой уникальное обстоятельство. Таким образом, включите полисы, в которых указано, что любая невыплаченная арендная плата или ущерб имуществу, независимо от того, кто виноват, будут вычтены из залога в конце срока аренды.
  • Пункт об ответственности . Одной из самых опасных ошибок арендодателя является отсутствие пункта о солидарной ответственности. По сути, это гарантирует, что если один сосед по комнате исчезнет, ​​другой будет нести полную ответственность за арендную плату каждый месяц, а также за ущерб в конце срока аренды.
  • Нарушение условий аренды . По сути, действия одного соседа по комнате влияют на всю группу жильцов дома. Итак, оставляем за собой право расторгнуть договор аренды для всех арендаторов, даже если только один человек нарушает договор аренды.

  Аренда без стресса с Bay Property Management Group

  В конце концов, составление договора аренды без достаточных знаний или опыта является монументальной задачей. К счастью, арендодателям не нужно полагаться на собственный опыт для разработки наиболее важного документа для своего арендного бизнеса. Вместо этого возможность нанять экспертов в отрасли находится всего в одном телефонном звонке.

  Bay Property Management Group понимает жизненно важную роль, которую прочный договор аренды играет в отношениях между арендодателем и арендатором. Наша команда профессиональных управляющих недвижимостью помогает владельцам обеспечить защиту всех аспектов их собственности и финансовых интересов. Если вы хотите узнать больше о преимуществах комплексного управления недвижимостью, свяжитесь с Bay Property Management Group сегодня.

  4 Типичные ошибки арендодателей при заключении договоров аренды

  Наличие универсального договора аренды, который вы заключаете с каждым арендатором, значительно упрощает задачу. Это особенно верно, если вы самостоятельно управляете своей арендуемой недвижимостью и у вас уже много дел. Кроме того, если вы спешите заполнить вакансию, может возникнуть соблазн распечатать шаблон договора аренды и заполнить пробелы.

  Но вы можете не осознавать важность индивидуальной аренды, пока не встретитесь с разгневанным арендатором в суде. И к тому времени может быть уже слишком поздно что-то исправлять.

  Если вы хотите избежать перерасхода средств, траты времени и разрешения споров, настройте свои договоры аренды. Даже если это означает найм управляющей компании Scottsdale, чтобы помочь вам.

  Кроме того, читайте дальше, чтобы узнать о наиболее распространенных ошибках, которые арендодатели допускают при заключении договоров аренды. Таким образом, вы будете знать, что ваши договоры аренды надежны и защищают как вас, так и ваших арендаторов.

  Основные ошибки арендодателей, допускаемые в договорах аренды

  1. Отсутствие персонализации вещей

  В шаблоне договора аренды вы, скорее всего, будете называться «арендодателем», а ваши арендаторы — «арендаторами». Но если вы не можете персонализировать договор аренды с настоящими именами, это выглядит непрофессионально. Это также делает этот юридический документ немного менее действительным. Ведь ваши жильцы всегда могут заявить, что договор на них не распространяется, так как их имен нигде нет.

  Хотя этот аргумент, вероятно, не будет иметь силы в суде, это пустая трата времени и денег, чтобы даже дойти до этого.

  Вот некоторые из лучших способов персонализировать ваши договоры аренды и убедиться, что нет путаницы:

  • Включите полные имена ( без сокращений или псевдонимов ) в начале и в конце документа
  • Добавьте имя арендатора во всем документе вместо слова «арендатор»
  • Включите сопроводительное письмо, адресованное арендатору, с важной информацией
  • Создайте приветственный пакет с именем арендатора, прилагаемый к договору аренды

  Наконец, вы или ваша компания по управлению имуществом в Скоттсдейле должны поговорить напрямую с арендатором несколько раз перед подписанием договора аренды, чтобы установить отношения.

  2.

  Игнорирование закона

  Тот факт, что вы отвечаете за сдаваемое в аренду имущество, не означает, что вы можете включить в договор аренды любые условия. Существуют законы, которые вы должны понимать и соблюдать, когда дело доходит до составления договора аренды. И незнание не будет оправданием, если вы нарушите какие-либо законы.

  Вот некоторые правила договора аренды в штате Аризона, о которых следует знать:

  • Вы должны раскрыть такие сведения, как назначение любых невозмещаемых платежей
  • управляющий недвижимостью )
  • Существуют ограничения на взимание и возврат залога
  • Аренда не продлевается автоматически, она преобразуется в помесячную, если не продлевается
  • Существуют правила входа в недвижимость ( не в экстренных случаях )
  • В договоре аренды должны быть указаны полное имя и адрес арендодателя, а также срок аренды
  • И многие другие

  управляющая компания. Они будут достаточно осведомлены и опытны, чтобы составить юридически совместимое соглашение об аренде, о котором вам никогда не придется беспокоиться.

  3. Установка неправильной арендной ставки

  Сумма арендной платы, которую вы взимаете с арендаторов, играет важную роль в договоре аренды. Например, вам нужно будет установить ежемесячную сумму арендной платы и указать последствия просроченной арендной платы.

  Но ваши арендаторы готовы подписать договор аренды и уже знают арендную ставку, так что в этом такого?

  Если вы не изучите ставки арендной платы, прежде чем устанавливать их и добавлять в договор аренды, возникает двоякая проблема:

  • Если вы занижаете арендную плату, вы потеряете деньги где-нибудь еще пожить в конце их срока подешевле, и у вас будет вакансия на руках

  Вы хотите, чтобы арендная плата, которую вы берете, была конкурентоспособной и привлекательной. И лучший способ сделать это — обратиться к опытному управляющему недвижимостью, который поможет вам установить конкурентоспособную арендную ставку. Они будут иметь представление о текущем рынке жилья, похожих объектах и ​​их ставках, а также о демографических характеристиках района, чтобы вы могли получить наилучшую возможную арендную ставку.

  [cta] Получите от нас бесплатный анализ аренды [/cta] и узнайте, по какой цене сдается в аренду ваша недвижимость прямо сейчас. Мы можем помочь вам создать положительный денежный поток и привлечь качественных арендаторов, более чем готовых платить столько, сколько вы просите.

  4. Отсутствие указания срока аренды

  Каждое соглашение об аренде должно иметь дату начала и окончания. Таким образом, арендаторов никогда не смущают даты их въезда или выезда.

  Кроме того, при составлении договоров аренды следует избегать следующих ошибок:

  • Автоматическое продление аренды. Вы не знаете, захотят ли ваши арендаторы продлить договор аренды с вами по окончании срока аренды. Принудительное автоматическое продление может стать грязным. Кроме того, вы захотите пересмотреть некоторые положения, такие как арендная ставка, когда предлагаете продление аренды хорошим арендаторам.
  • Ежемесячное продление. Если вы разрешаете ежемесячное продление аренды, ваши арендаторы могут предоставить уведомление о выезде за 30 дней, что оставляет вам мало времени для поиска новых арендаторов.
  • Нет уведомления о намерении покинуть/продлить. Чем больше времени вы дадите своим жильцам, чтобы решить, продлевать с вами или нет, тем лучше. Таким образом, если они решат уйти в конце срока аренды, у вас будет достаточно времени ( г., 60 дней ), чтобы продать свою недвижимость и найти новых арендаторов. А если они решат остаться, у вас есть время подготовить проект продления аренды.

  Вышеупомянутые ошибки являются одними из наиболее частых ошибок, которые совершают арендодатели. Однако есть и другие, менее известные ошибки, которых следует избегать:

  • Отсутствие полного обсуждения договора аренды с арендаторами и установление четких ожиданий
  • Несоблюдение процедур просроченной аренды
  • покраска, домашние животные и поведение
  • Не включая техническое обслуживание и ремонт
  • Не требующие страховки арендатора

  Заключительные мысли

  Составление соглашения об аренде, которое охватывает все, что вы хотите, приемлемо для ваших арендаторов и соответствует законодательству, может оказаться непростой задачей.