Можно ли построить дом на сельскохозяйственной земле: С 1 марта 2022 года в России разрешат строить индивидуальные жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения

Можно ли строить дом на «сельхозке»?

С 1 марта 2022 года вступил в силу ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 299-ФЗ от 02.07.2021).

Данные изменения позволят Крестьянским Фермерским Хозяйствам (КФХ) возводить или узаконить жилые дома, находящиеся на земельном участке сельскохозяйственного назначения.

1. Какие имеются условия для строительства жилого дома на участке сельскохозяйственного назначения?

 Одно из главных условий строительства жилого дома на сльхоз землях – это  ведение фермерского хозяйства на данном земельном участке. 

Возведение жилых домов на сельхозземлях допускается только в случае, если их владелец является  Крестьянским Фермерским Хозяйством и  действительно занимается фермерством в выбранной форме (статья 1 ФЗ №74 от 11.06.2003):

• объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество КФХ;
• единолично.

В случае предпринимательской деятельности фермерская деятельность ведётся без образования юридического лица. 

Перечень видов разрешенного использования далее (ВРИ) земельных участков сельскохозяйственного назначения, на которых разрешается строить фермерский дом поименованы в классификаторе, утвержденном Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 “Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков”.

В том числе можно строить жилой дом на земельном участке сельскохозяйственного назначения даже если виды разрешенного использования «старые», то есть которые на данный момент не поименованы в классификаторе, но относились к землям сельскохозяйственного назначения.

Пример видов разрешенного использования:

• для с/х производства
• для ведения сельского хозяйства
• для ведения крестьянского хозяйства
• фермерское хозяйство
• звероводство
• животноводство
• рыбоводство
• скотоводство
• растениеводство
• пчеловодство
• питомники  и т. д.

ВАЖНО:

Фермерский дом разрешено строить:

1. при осуществлении реальной деятельности КФХ;

2. на участках с любым видом разрешённого использования сельскохозяйственного назначения;

3. в том числе на сельскохозяйственных угодьях, расположенных на участках из состава земель сельскохозяйственного назначения;

4. изменять «старые» виды разрешенного использования земельного участка на новые, которые находятся в классификаторе не надо.

ИСКЛЮЧЕНИЯ СОСТАВЛЯЮТ: земельные участки относящихся к высокопродуктивным угодьям и особо ценным угодья, вот на них строить жилой дом нельзя.

2. Запрещается делить  земельный участок  с возведённым фермерским домом.

 ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2021 не допускается образование земельного участка (земельных участков) из единого земельного участка, на котором расположен фермерский дом, если это может привести к уменьшению площади исходного участка.

Иными словами, фермерский участок с расположенным на нём жилым домом запрещено делить на самостоятельные участки меньшей площади. Это требование  закона соответствует положениям ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (№ 74-ФЗ от  11.06.2003):

• статья 6:

• Земельный участок является частью имущества хозяйства;
• имущество хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное;
• доли членов фермерского хозяйства при долевой собственности на имущество устанавливаются соглашением между членами КФХ.

• статья 13:
  • надел, на котором расположен фермерский дом, можно раздробить только в порядке выдела земельных участков в счёт земельных долей – то есть без выдела участков в натуре и их регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости;
  • при образовании земельных участков в счёт земельных долей сохраняется целостность исходного земельного участка, а в ЕГРН можно зарегистрировать только земельные доли в составе этого участка.  

3. Запрещается массовая застройка сельхоз земель коттеджными посёлками.

 Для того, чтобы земельные участки сельхоз назначения не использовались под строительство коттеджных посёлков, новый закон ввел ограничительные мер:

• для участков земель с/х назначения, на которых уже расположены фермерские дома, сохраняется действие закона о фермерских хозяйствах (№ 74-ФЗ от 11.06.2003):

• использование земли допускается только в целях осуществления деятельности КФХ;
• фермерский дом, ранее возведённый на участке, предназначенном для ведения КФХ, остаётся частью имущества такого хозяйства. 

• будущие жилые дома на участке с/х назначения, на которых осуществляется фермерство, будут входить в состав имущества крестьянского или фермерского хозяйства.  

4. Регламент застройки земельного участка и параметры фермерского дома.  

 Законом определены ограничения в застройке фермерских участков и установлены нормы для жилого дома: 

• на участке можно построить только 1 жилой дом
• параметры для нового строительства фермерского жилого дома или реконструкции уже существующего:  

• общая площадь дома – не более 500 м²
• площадь застройки под домом – не выше 0. 25% от площади земельного участка
• количество этажей – не более 3

В соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ (пункт 39 статьи 1) установлена равнозначность понятий:

• «жилой дом»
• «индивидуальный жилой дом»
• «объект индивидуального жилищного строительства»

Соответственно, параметры жилого дома, который можно возвести на фермерской земле, должны также отвечать требованиям, указанным в статье 11 закона о фермерских хозяйствах (№ 74-ФЗ от 11.06.2003):

• количество надземных этажей – не более чем 3
• высота – не более 20 м
• здание:

• должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании
• не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости.

Возведённый фермерский дом должен соответствовать:

• установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства
• строительным нормам жилого дома:

• изложены в Своде правил  СП 55. 13330.2016

• противопожарным, санитарным и т.д. требованиям 
• своим расположением на земельном участке  не нарушать:

• права иных лиц
• требования установленных обременений/ограничений:

в случае наличия ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территории) на земельном участке

• виду разрешённого использования земельного участка, на котором создан объект
• градостроительному регламенту 

Нарушение действующих градостроительных, строительных норм и правил при постройке фермерского дома (объекта ИЖС) может повлечь признание такого объекта самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ).

В целях исключения возможности наступления правовых последствий, связанных с признанием фермерского дома самовольной постройкой, необходимо заблаговременно ознакомиться с Правилами Землепользования муниципального образования, в границах которого расположен земельный участок, на котором планируется осуществить строительство.

5. О регистрации фермерского дома

 До 1 марта 2026 года государственный кадастровый учёт и государственная регистрации прав на фермерский жилой дом будет проходить по правилам «дачной амнистии».

Основания для проведения регистрационных действий:

1. технический план строения
2. правоустанавливающий документ на земельный участок и технический план:

• для случая, когда право на ЗУ, на котором расположен объект недвижимости (жилой дом)  в ЕГРН не зарегистрировано

ВАЖНО: при этом не требуется направлять в администрацию:

Сведения об объекте недвижимости (жилом доме) в техническом плане указываются на основании:

• проектной документации (при её наличии)
• декларации

за исключением сведений:

• о площади дома
• местоположении дома на земельном участке

Дом, построенный на фермерской земле, входит в состав имущества КФХ.

6. Правовая связь жилого дома с земельным участком сельхоз назначения.

ВАЖНО: фермерский дом «привязан» к земле.

В случае, если владелец будет использовать землю неправильно (не для осуществления деятельности КФХ), земельный участок может быть изъят государством или муниципалитетом – по причине его нецелевого использования:

• нецелевое использование земельного участка признаётся земельным правонарушением
• ответственность за использование с/х надела не по целевому назначению
  • установлена КоАП РФ (статья 8.8)
  • усилена требованиями нового ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2021   

 ВАЖНО: Региональным властям предоставлено право самостоятельно (своими законами) определять те муниципалитеты, на территории которых строительство/реконструкция/эксплуатация фермерских домов не допускаются. В запретный перечень попадут, к примеру, земельные участки с расположенными на них особо ценными с/х угодьями.  

Руководитель юридического бюро Абраменко О.В.

При перепечатке ссылка на автора и сайт первоисточник обязательна.

2022г. (с) abramenko.pro  

В статье использованы материалы:

-ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 299-ФЗ от 02.07.2021).

-https://www.zemvopros.ru/.

КФХ с 1 марта 2022 года будет разрешено строительство жилых домов на землях сельхозназначения

КФХ с 1 марта 2022 года будет разрешено строительство жилых домов на землях сельхозназначения

Крестьянско-фермерским хозяйствам с 1 марта 2022 года будет разрешено строительство жилых домов на землях сельхозназначения. Соответствующие поправки внесены в Земельный кодекс и федеральные законы России. Особенности реализации закона на территории Забайкалья находятся на контроле депутатов профильного комитета. Об этом сообщается на сайте Заксобрания региона.

«Поправками в законодательство для крестьянских (фермерских) хозяйств установлена возможность построить для семьи жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения, в том числе занятых сельхозугодьями. Раньше строительство иных зданий, кроме объектов сельхозназначения, на сельскохозяйственных землях было запрещено. С 1 марта 2022 года допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, если общая площадь дома составляет не более 500 квадратных метров, а площадь застройки под ним составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка», — говорится в сообщении.

Как отмечается на сайте Заксобрания Забайкалья, уже построенные фермерами жилые дома будет разрешено поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать недвижимость в рамках так называемой дачной амнистии.

По словам главы комитета по аграрной политике Михаила Якимова, принятый закон позволит аграриям Забайкалья в упрощенном порядке узаконить свое имущество и в дальнейшем избежать повторения 2019 года, когда в результате прошедших на территории края пожаров пострадали 119 чабанских стоянок, которые не были должным образом оформлены и застрахованы. Между тем, в настоящее время субсидии из федерального бюджета в случае ЧС могут получить только те сельхозтоваропроизводители, которые обеспечили страховую защиту своих имущественных интересов.

Как отметила представитель Департамента госимущества и земельных отношений региона Татьяна Ашихмина, во избежание разных спекуляций законодателем предусмотрен ряд ограничений в принятом законе. В частности, дома можно будет строить на земельных участках, которые находятся в собственности у КФХ.

По словам руководителя управления Росреестра Александра Корнева, идея закона важна и понятна, но на этапе его практической реализации вопросы неизбежны.

«Сейчас, по сути, ни у одной стоянки нет адреса. Кроме того, земли сельхозназначения не входят в границы населенных пунктов. Да и с границами определиться целое дело – 70% границ сельских поселений Забайкалья не внесены в реестр. Кто в этом случае должен давать стоянкам адреса, как и к какому населенному пункту относить построенные на них дома?», — добавил он.

Как пришли к выводу участники рабочей встречи, вопросов на данном этапе возникает много. От того, как они будут отработаны на местах, зависит успешная реализация закона.

18:18, 20.10.2021

Заказать рекламу

Читайте также:

Глава Шилки Сергей Сиволап подал апелляцию на приговор суда по делу о фиктивной покупке котлов

0

Около 120 ДТП с нетрезвыми водителями произошло в России в первую неделю января, погибло 12 человек

0

Статуя лебедя в Угдане станет центром притяжения туристов в Читинском районе

0

Сельскохозяйственная деятельность в Огайо может быть освобождена от местного зонирования

Peggy Kirk Hall, Asst. Профессор программы OSU Extension Agriculture & Resource Law Program

Весна приносит рост активности в сельскохозяйственном землепользовании, а вместе с ней и всплеск запросов о законах Огайо о сельскохозяйственном зонировании. Здесь, в OSU, мы неоднократно слышим общий вопрос от землевладельцев и местных чиновников по зонированию: может ли зонирование регулировать эту сельскохозяйственную ситуацию? Это вопрос без короткого и простого ответа. Обзор разделов 303 и 519 пересмотренного Кодекса штата Огайо., которые содержат «сельскохозяйственное освобождение» от полномочий округа и поселка по зонированию, является первым шагом к пониманию того, может ли округ или поселок регулировать использование сельскохозяйственных земель (обратите внимание, что для городов и деревень применяются разные законы). Вот краткое изложение законов штата Огайо о зонировании сельского хозяйства:

Сельское хозяйство освобождается от полномочий по зонированию сельских районов во многих, но не во всех ситуациях.     В то время как закон штата Огайо предоставляет округам и поселкам право использовать зонирование, закон ограничивает полномочия этих местных органов власти в отношении использования сельскохозяйственных земель. Как правило, округ или поселок не может запрещать использование какой-либо земли в сельскохозяйственных целях на любой некорпоративной территории за некоторыми исключениями, указанными ниже. Это исключение применяется в любом районе зонирования, будь то жилой, промышленный, коммерческий, сельскохозяйственный или иной.

Освобожденный вид деятельности должен быть включен в определение «сельское хозяйство». Законы штата Огайо о сельскохозяйственном зонировании применяются к «сельскому хозяйству», которое в соответствии с законом включает: сельское хозяйство; скотоводство; водоросли; аквакультура; пчеловодство; садоводство; виноградарство; животноводство, включая, помимо прочего, уход и разведение домашнего скота, лошадей и пушных зверей; птицеводство и производство птицы и птицепродуктов; молочное производство; производство полевых культур, табака, фруктов, овощей, саженцев, декоративных кустарников, декоративных деревьев, цветов, дерна или грибов; леса и пастбища. «Сельское хозяйство» также включает деятельность, связанную с переработкой, сушкой, хранением и реализацией сельскохозяйственной продукции , если эти виды деятельности осуществляются в связи с но вторичным по отношению к фактическому производству этих продуктов.

Сельскохозяйственные здания и сооружения также могут быть освобождены от зонирования.    Если здание или сооружение напрямую связаны с сельскохозяйственной деятельностью на том же земельном участке, то закон о зонировании штата Огайо не позволяет округу или городу требовать сертификат зонирования или запрещать строительство или использование здание. Например, местное зонирование не может требовать разрешения на зонирование или запрещать строительство сарая для содержания крупного рогатого скота или хранения сельскохозяйственной техники, которая используется для ведения сельского хозяйства на том же участке. Кроме того, зонирование не может регулировать или запрещать любое здание или строение, которое используется в основном для виноделия и продажи вина и расположено на земле, где выращивается виноград.

Специальные правила для сельскохозяйственных рынков.  В законе Огайо также говорится, что местное зонирование не может запрещать использование земли для фермерского рынка в любом промышленном, жилом, коммерческом или сельскохозяйственном районе , если 50% или более валового дохода рынка приходится на продукцию, выращенную на принадлежащих фермах. или управляется оператором сельскохозяйственного рынка. Но там, где это необходимо для защиты общественного здоровья и безопасности, местное зонирование может регулировать размер здания фермерского рынка, размер парковки, отложенные линии и доступ к рынку. Это положение широко известно как «тест 50% фермерского рынка».

Специальные правила производства энергии в хозяйствах.  Некоторые виды деятельности по производству энергии не подлежат местному зонированию , если они осуществляются на земле, отвечающей требованиям CAUV (текущая оценка сельскохозяйственного использования). Эти виды деятельности включают производство биодизельного топлива, энергии биомассы, электрической и тепловой энергии, а также производство газообразного метана, полученного из биологических источников, мощностью менее пяти мегаватт.

Некоторые виды сельскохозяйственной деятельности могут регулироваться местным зонированием. Есть несколько исключений для сельскохозяйственного исключения. Локальное зонирование может регулировать сельское хозяйство в следующих ситуациях , если  участок земли не превышает пяти акров и расположен на участке земли, состоящем из 15 или более участков: может запрещать или регулировать любую сельскохозяйственную деятельность.

На участке от одного до пяти акров зонирование может регулировать отступы, высоту и размер зданий, используемых для сельского хозяйства, а также может запрещать или регулировать молочное животноводство и животноводство/птицеводство , если Застроено 35% или более лотов в подразделении с покрытием.

К сожалению, краткое изложение закона о зонировании не дает ответов на все вопросы о сельском хозяйстве и зонировании. Ищите наши будущие статьи для дальнейшего анализа законов о сельскохозяйственном зонировании Огайо. Для получения дополнительной информации о зонировании также см. нашу библиотеку зонирования здесь.

Нравится:

Нравится Загрузка…

PA Вопросы сельскохозяйственного зонирования | Блейкингер Томас

Время пришло. Вы готовы и в состоянии приобрести и управлять собственной фермой. Или, может быть, вам теперь передается семейная ферма на протяжении многих поколений. Прежде чем приступить к делу, вы должны посмотреть сквозь призму сельскохозяйственного зонирования. Позволяют ли вам государственные или местные правила сажать и собирать эту конкретную культуру? Действительно ли ваш сосед имеет право использовать подъездную полосу через часть вашей земли? Сможете ли вы когда-нибудь в будущем разделить участки фермы, чтобы ваши дети и их семьи могли строить и жить на них?

Практическая группа по недвижимости компании Blakinger Thomas выпускает эту статью как обзор проблем, которые затрагивают фермеров Центральной Пенсильвании и будущих фермеров в области сельскохозяйственного зонирования и землепользования. Ниже приведены вопросы высокого уровня, которые каждый фермер должен учитывать при покупке или наследовании фермы.

Разрешенные виды землепользования

Тип сельскохозяйственной деятельности, которую вы планируете использовать — конкретные культуры, домашний скот и т. д. — скорее всего, регулируется местными постановлениями или законами штата. Каждый муниципалитет в Пенсильвании наделен широкими полномочиями (хотя и с ограничениями) по регулированию разрешенного использования в пределах зонирующих районов в этом муниципалитете. Существует множество связанных с таинствами соображений, которые фермер должен учитывать при покупке или наследовании фермы.

По мере того, как доступность сельскохозяйственных земель в округе Ланкастер и Центральной Пенсильвании становится все более ограниченной из-за окружающей застройки и роста жилой застройки, наблюдается тенденция к созданию ферм с меньшей площадью земли. Однако многим муниципалитетам в округе Ланкастер в целом требуется не менее 10 акров для ведения сельскохозяйственной деятельности, такой как растениеводство или животноводство. Обзор местных постановлений поможет вам понять, насколько маленькой фермой вы могли бы управлять.

Что касается ограничений на виды культур, то сейчас в Пенсильвании острой темой является конопля. Но разрешено ли производство конопли в конкретном городе, где вы ищете? Какие, если таковые имеются, здания или другие объекты вы планируете использовать для производства конопли?

Возможно, некоторые из операций, которые вы желаете выполнять на ферме, помимо собственно сельскохозяйственной деятельности, являются «побочными видами деятельности» или, как они называются во многих местных постановлениях, «домашними занятиями» или «второстепенными видами деятельности», такими как обработка металла шлифовка, собачья конура или магазин тканей. Если вы намереваетесь заниматься одним из этих домашних занятий, местное постановление может регулировать, какие виды несельскохозяйственного бизнеса разрешены в сельскохозяйственных зонах, может предписывать определенные правила, которые необходимо соблюдать, и может требовать одобрения муниципалитета, прежде чем такой бизнес может начаться. В зависимости от конкретной операции могут вступить в силу другие государственные или местные правила, такие как Строительный кодекс Пенсильвании или Закон Пенсильвании о собаках. Или, возможно, местное постановление может быть оспорено как незаконно запрещающее сельскохозяйственную деятельность в соответствии с законом Пенсильвании ACRE (Закон о сельском хозяйстве, сообществах и сельской окружающей среде).

Права на строительство и раздел

Другим ключевым моментом при покупке или наследовании фермы является возможность построить дополнительные жилища или разделить участки для членов семьи или других третьих лиц. Часто владельцам ферм важно иметь возможность разделить участки, чтобы дети и их семьи могли строить дома для своей семьи и жить по соседству. Или, возможно, вы заинтересованы в том, чтобы разделить часть фермы и продать ее застройщику или другому покупателю по стоимости.

Местные постановления регулируют, до какой степени сельскохозяйственные участки могут быть улучшены за счет более чем одного жилья, или какие существуют права на разделение, если таковые имеются. Как правило, права на строительство (возможность построить дополнительные жилые дома) и права на разделение привязаны к общей площади фермы. Что касается прав на строительство, в большинстве поселков округа Ланкастер разрешено иметь один участок или жилой дом на площади от 20 до 50 акров, в зависимости от конкретного поселка. Для права на подразделение в большинстве поселков требуется минимальный размер разделенного жилого участка, например, от одного до двух акров, и минимальный результирующий размер фермы, обычно около десяти акров. Кроме того, в некоторых поселках требуется, чтобы сельскохозяйственные угодья, подлежащие разделу или застройке, должны состоять из непервоклассных сельскохозяйственных земель.

Если у вас есть интерес или намерение построить дополнительные дома или, в какой-то момент, разделить ферму, разумно определить, что требуется постановлениями о зонировании конкретного поселка, прежде чем принимать решение о покупке фермы.

Пересмотр правового титула

Когда вы рассматриваете возможность приобретения фермы, вам следует обратить пристальное внимание на любые сервитуты или права, предоставленные третьим лицам, или другие ограничения, которые могут повлиять на использование вами земли. Пересмотр ограничений на заголовки — это важный шаг, который вам следует предпринять до идет к расчетному столу и принимает документы на ферму. Хотя технически это не считается «зонированием», сервитуты или другие обременения вашего титула могут быть столь же важными и могут повлиять на возможность использования вашей земли, и должны быть важным фактором, который следует учитывать при оценке того, следует ли доводить дело до конца. покупка. Даже если вы наследуете ферму, вам важно знать, какие существуют права третьих лиц, которые касаются собственности.

С годами, десятилетиями и веками менялись формы участков, владельцы участков и развитие окружающих владений. Возможно, что пятьдесят лет назад предшественник-владелец дал (тогдашнему) соседу право построить подъездной путь через и вдоль западной границы фермы, на которую вы смотрите. Возможно, кто-то имеет право вырубать деревья из участка леса на участке. Возможно, есть ограничение, согласно которому на участке нельзя строить птичники или свинарники. Или, возможно, у газовой компании есть сервитут трубопровода, проходящий прямо через середину кукурузного поля, который компания может выкопать и получить к нему доступ в любое время.

Несмотря на то, что каждый из этих примеров предполагает или оправдывает разные уровни беспокойства, все они показывают, насколько важным шагом является проверка титула перед покупкой недвижимости. Кроме того, каждый новый владелец должен рассмотреть возможность получения полиса страхования титула владельца. Blakinger Thomas с радостью предлагает эти услуги покупателям недвижимости.

Clean & Green

Программы Clean and Green в Ланкастере и близлежащих округах популярны, учитывая богатую историю региона с открытыми пространствами и сельскохозяйственными угодьями.

Закон штата Пенсильвания № 319 об оценке сельскохозяйственных и лесных угодий, также известный как Закон о чистых и экологически чистых землях, предусматривает льготную налоговую оценку земель, предназначенных для сельскохозяйственного использования, открытых пространств или лесных угодий. Вообще говоря, земля может быть включена в программу, если участок имеет площадь не менее 10 акров или может приносить не менее 2000 долларов годового валового дохода непосредственно от сельскохозяйственного товара в течение трех предыдущих лет. Каждый округ реализует свою собственную программу для жителей округа.

Если вы зарегистрируетесь, землевладельцы могут увидеть снижение налога на имущество в среднем на 50% или более. Однако существуют ограничения на возможность строить или улучшать недвижимость. Эти ограничения конкретно указаны в контракте, заключенном с конкретным округом. Если землевладелец нарушает эти ограничения или хочет быть исключенным из программы, он несет ответственность за уплату налога на откат плюс 6% годовых за предыдущие семь лет.

Сохранение сельскохозяйственных угодий

Аналогично программе «Чистота и экологичность», многие фермы находятся в государственных (т. е. округа) или частных природоохранных сервитутах. Советы по сохранению сельскохозяйственных угодий приобретают сервитуты у землевладельцев, и эти ограничения остаются за землей, несмотря на продажу ее новым владельцам.