Можно ли на землях сельхозназначения строить жилой дом: С 1 марта 2022 года в России разрешат строить индивидуальные жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения

можно использовать для дачного строительства или построить дом

Дом — это постройка для проживания граждан и удовлетворения их бытовых нужд. Основное отличие дома от других хозяйственных построек в том, что он состоит из жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения нужд, связанных именно  с проживанием в нем. Точное определение жилого дома дано в Жилищном кодексе РФ.

Определение земель сельхозназначения есть в земельном кодексе. Общими словами — это земли, находящиеся за пределами населенных пунктов, предназначенные для ведения сельскохозяйственных работ.

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения

Все земли наше законодательство разделяет по своему назначению и не допускает иного их использования. Например, на землях водного фонда нельзя заниматься сельским хозяйством, а в землях лесного фонда или в охраняемых заповедниках нельзя размещать промышленные объекты.

Поэтому строить дом разрешено только на землях предназначенных для индивидуального жилого строительства, в черте населенных пунктов или на землях сельхозназначения, но не всех.

Согласно федеральному закону № 101-ФЗ земельные участки делятся на два вида использования:

• первая категория — земли, где можно исключительно заниматься ведением сельского хозяйства. На них строить дома не допустимо.
• вторая категория — земли, на которых разрешено ведение личного подсобного хозяйства, сооружение вспомогательных строений — гаражей, подсобных строений и дачных домов, а также земли, земли, отведенные непосредственно под ИЖС.

Строительство жилого дома на землях второй категории напрямую не запрещено законом. Однако, есть ограничения по строительству жилых домов на таких землях:

• они должны иметь не более трех этажей;
• в них должна проживать только одна семья, недопустимо размещать там многоквартирные дома, гостиницы и прочее;
• участки, на которых строят дома, должны входить в садоводческие объединения.

На таких участках, практически всегда располагают жилые дома, и гораздо реже их используют по их целевому назначению — для ведения подсобного хозяйства. Однако собственники часто сталкиваются с проблемой регистрации своего жилого дома, например, бывает очень трудно оформить в таком доме прописку. Также, если на вашем участке построен дачный дом, бывает трудно доказать пригодность его для постоянного проживания. Поэтому все чаще люди задумываются о переводе земель сельхозназначения в другую категорию — для индивидуального жилищного строительства.

Перевод участка земли из сельхозназначения в другой статус

Если вы задались вопросом перевода земли из одной категории в другую, то будьте готовы к тому, что столкнетесь с финансовыми затратами. Власти не всегда охотно идут на изменение статуса земель, так как это может повлиять на кадастровую стоимость участка. Если при переводе она уменьшится, то вас могут попросить возместить разницу в этой стоимости.

Для перевода нужны веские основания. Например, если участок находится вблизи населенного пункта и давно используется под жилую застройку, или эти земли планируется в будущем включить в состав населенного пункта.

Перевод земельного участка в статус ИЖС открывает перед его  владельцем ряд преимуществ:

• ваш кусочек земли могут включить в план по газификации, электрификации, могут подключить вас к центральному отоплению, водоснабжению и канализации;
• к вашему участку обязаны подвести дорогу, сделать подъездные пути;
• участок включат в план строительства другой инфраструктуры.

Владельцы участков, находящихся в статусе земель сельхозназначения, вынуждены проводить все коммуникации и строить дороги за свой счет.

Как перевести землю в другой статус

Для начала вам стоит определить, не входит ли ваш участок в перечень охраняемых земель или территорий специального назначения.  В этом случае вам не удастся изменить его статус ни при каких обстоятельствах.

Чтобы перевести земли в другую категорию, вам понадобится обратиться с заявлением к местным властям.

Если участком владеет несколько граждан, то заявление требуется написать от каждого из этих лиц.

Подготовьте документы для обращения. Вам могут понадобиться следующие документы:

• паспорта заявителей;
  
• согласие всех собственников, или заявления от каждого собственника;
• выписка из ЕГРП, подтверждающая права собственности на участок;
• кадастровый паспорт;
• положительное заключение экологов.

Могут понадобиться и другие документы, полный список нужно уточнить при подаче заявления.

Стоимость и сроки перевода

Самая главная статья затрат — это возмещение разницы в кадастровой стоимости между участком сельхозназначения и участком, предназначенным под индивидуальное жилищное строительство. Также может измениться налогооблагаемая база, из-за чего изменится размер налогового платежа. Также может понадобиться уплатить госпошлину. Включите сюда расходы на подготовку документов и расходы на экологическую экспертизу. В разных регионах эти расходы могут различаться, и в Московской области они будут не самыми маленькими.

Сроки для рассмотрения заявления составляют около 3-х месяцев. Это зависит от того, насколько много работы в данный момент в администрации, не ли всероссийских выходных и т.п. Однако, если вам будет отвечено отказом, то такой ответ придет в течение месяца.

Основания для отказа

Вам могут отказать в вашем заявлении по нескольким причинам:

• наличие ограничений, не позволяющих осуществить перевод земель в другую категорию согласно законодательству;
• экологи не дали положительное заключение по итогам проведения замеров необходимых параметров;
• целевое назначение земли не соответствует документам;
• участок относится к землям особенного назначения.

Существуют и другие причины, которые могут являться препятствием для перевода земель в другую категорию. Однако вы всегда имеете право обратиться в суд чтобы оспорить полученный отказ.

Перед тем, как покупать участок, внимательно ознакомьтесь с документами, чтобы выяснить, не было ли нарушено предыдущим собственником целевое назначение земель. Однако, не всегда есть возможность приобрести землю под ИЖС, поэтому приходится решать вопрос о переводе в новый статус земель сельхозназначения.

Можно ли построить дом на землях сельхозназначения

Статья обновлена: 12 августа 2022 г.

Девяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. Сначала кратко отвечу на вопрос — на участке сельхозназначения можно возвести жилой дом, если он имеет следующие виды разрешенного использования (ВРИ):

• «Дачный земельный участок», «Для ведения дачного хозяйства», «Для дачного строительства» и т.п.;
• «Садовый земельный участок», «Для садоводства», «Для ведения садоводства» и т.п.;

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Понятия дачного участка теперь не существует. Сейчас дачные участки бывают только двух видов — садовый или огородный. Причем без разницы относился ли участок к каком-либо товариществу или нет.

Согласно п. 7 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ, участки автоматически становятся «садовыми», которые имеют ВРИ «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства», «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства» и т.п.

На садовом участке разрешено построить садовый или жилой дом. Это указано в п. 1 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗ: Садовый земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.» К тому же на строительство садового или жилого дома не потребуется уведомление (разрешение) муниципалитета.

Согласно п. 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ, земельный участок автоматически становится «огородным», если он имеет ВРИ «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества».

На огородном участке можно построить только некапитальные постройки для хранения инвентаря (сарай) или урожая (теплицу, амбар) — п. 4 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗ. Жилой и садовый дом относится к капитальному строительству, следовательно их нельзя возвести на огородном участке.

ВРИ земельного участка можно узнать с помощью кадастровой карты Росреестра — инструкция. Также ВРИ прописано в правоподтверждающих документах — в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН (бывш. ЕГРП). Как заказать выписку из ЕГРН на землю.

ВРИ в свидетельстве о собственности

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

ВРИ в выписке из ЕГРН

После строительства жилого дома и оформления его в собственность, в нем можно прописаться. Ст. 2 Закона РФ от 25. 06.1993 N 5242-1: «Регистрация гражданина Российской Федерации по месту жительства — постановка гражданина Российской Федерации на регистрационный учет по месту жительства… Место жительства — жилой дом, квартира, комната, жилое помещение…» Главное, чтобы дом имел статус «жилой», а не «садовый/дачный».

Если участок ЛПХ

Участок ЛПХ, который относится к землям сельхозназначения, называется полевым. На нем запрещено строить садовый или жилой дом. Как и любую капительную постройку. П. 1 и 3 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ: «Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.»

Если сельхозугодья

На таком участке также запрещено строительство любых домов. П. 6 ст. 79 ЗК РФ: «Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.»

Строительство дома на сельскохозяйственных угодьях — см. подробности

Как правило, сельскохозяйственные угодья позволяют разводить скот, выращивать и собирать урожай. Сельскохозяйственные земли во многих случаях могут использоваться для типичных домашних целей, таких как строительство дома на одну семью. Как правило, сельскохозяйственные угодья относительно гибки, и эта категория охватывает множество незанятых сельских участков.

В целях зонирования фермы определяются как земли, используемые для разведения животных и выращивания сельскохозяйственных культур. Фермы, такие как зерновые, рыбные, молочные фермы, домашняя птица и мясо, бесконечны. Независимо от того, какой тип фермы продает эти продукты для экономической выгоды, фермеры производят, выращивают или выращивают их. Эти землевладельцы зависят, чтобы выжить на своих фермах. Топографы позаботятся о том, чтобы сельскохозяйственные угодья можно было использовать и для строительства вашего дома.

Ранчо

Ранчо – это места выпаса и выращивания животных для производства мяса и других продуктов для животных. В условиях пастбища владельцы ранчо обычно разводят животных, например, на животноводческих фермах. Они также содержат животных для более эффективного выпаса скота. Как и фермеры, владельцы ранчо разводят этих животных в качестве основного способа заработка и полагаются на свои фермы.

Усадьбы

Усадьба обычно сочетает многие из тех же функций, что и ранчо и фермы, но термин «усадьба» относится к дому и его окрестностям и обычно принадлежит семье. Усадьба, вероятно, ваш лучший выбор, если вы хотите купить ферму, чтобы жить за счет земли. Фермеры обычно хотят создать автономный образ жизни, живя за счет того, что они производят на земле.

Фермы

Также для хобби используются сельскохозяйственные угодья. В отличие от обычных ферм, они предназначены для удовольствия или отдыха. Они не живут (большую часть времени) на своей ферме, как это делают фермеры, но по-прежнему используют землю для ведения сельского хозяйства.

Понимание сельскохозяйственных угодий

Вот некоторые ключевые вопросы, которые необходимо понять, прежде чем покупать сельскохозяйственные земли для строительства дома:

Налоги и законы о зонировании, права на воду и соглашения

дом. Ваши сельскохозяйственные угодья и такие вещи, как обработка почвы и права на воду, должны быть знакомы вам (и вашему агенту по недвижимости). Если вы планируете возделывать свою землю, вода и права могут стать препятствием для сделки.

Сельскохозяйственное зонирование направлено на защиту сельскохозяйственной деятельности и земли от несельскохозяйственного использования, а также на сохранение и защиту открытого землепользования для содействия росту сельских районов и предотвращения конфликтов из-за городских земель.

Это, однако, не означает, что все сельскохозяйственные земли могут использоваться только в сельскохозяйственных целях. Часто сельскохозяйственные угодья можно использовать для таких объектов, как церкви, коммунальные службы, школы, больницы, офисы, кормовые магазины, питомники и т. д. Однако вам должно быть удобно жить рядом с фермами, которые могут разводить скот, если вы покупаете землю, которая сельскохозяйственно зонирована для сделать дом.

Также важно знать налоговый статус земли — единоличное использование фермы может привести к тому, что вы будете облагаться более низким налогом, если ваш предыдущий владелец не потеряет статус фермерского налога.

Зоны затопления

Тот факт, что ферма находится в зоне затопления, не так уж и плох; богатые отложения затопленных берегов фактически обогащают почву. Другое дело, если на земле есть здания или другие сооружения. Вам, вероятно, придется купить страховку от наводнения, чтобы получить кредит, который может быть чрезвычайно дорогостоящим, в зависимости от страны, если вы покупаете сельскохозяйственную землю для строительства дома, и она находится в зоне наводнения.

Почему Red Hawk Surveying?

Позвоните в компанию Redhawk Surveying в OKC, чтобы найти надежного топографа, который может выполнить надлежащую съемку и обеспечить использование сельскохозяйственных земель для строительства вашей собственности.

Как получить разрешение на планирование сельскохозяйственных угодий для собственности

Планирование и развитие сельскохозяйственных угодий связано с целым рядом проблем и ограничений. Главный из них заключается в том, что сохранение естественных зеленых насаждений имеет решающее значение для фермеров будущего и для окружающей среды.

Но иногда, либо потому, что вам нужно освоить участок земли, чтобы поддерживать собственное существование, либо потому, что вы планируете расширяться, освоение земли является лучшим вариантом.

Получение разрешения на строительство — сложный процесс, который существенно влияет на цену земли. Земля с существующим разрешением может быть продана более чем в 20 раз дороже того же участка земли без разрешения.

Получение разрешения на строительство зависит от ряда факторов, которые вам необходимо понять, прежде чем принимать какие-либо важные решения. Покупка участка земли в надежде получить разрешение, а затем неудача, может стоить вам больших денег.

Пошаговый процесс получения разрешения на планирование

Первое, что нужно понять, это то, что никогда не существует определенного пути для получения разрешения на планирование. Это редко бывает легко, и есть много вещей, которые могут пойти не так. Но есть некоторые вещи, которые вам нужно рассмотреть, прежде чем даже подавать заявку на разрешение.

1. Подумайте о своих финансах : Вам нужно продать землю? У вас есть деньги, чтобы купить больше земли? Вам нужно будет занять деньги? Какова будет отдача от ваших инвестиций? Нет смысла планировать здание или даже связываться с архитектором, если у вас нет финансов для завершения проекта.
2. Проконсультируйтесь с экспертами : Финансовые брокеры (специалисты по сельскохозяйственным угодьям), архитекторы, эксперты по консервации, подрядчики, геодезисты, специалисты по планированию… Вам понадобится множество людей, помогающих вам. Лучше сделать это правильно с самого начала, иначе вы можете неоднократно спрашивать разрешения, когда эксперт мог бы помочь вам сделать это правильно с первого раза.
3. План : Что бы вы ни строили, вам нужен хороший план. Должностные лица по планированию захотят все понять, прежде чем дать разрешение. Если вы дадите слишком мало деталей, вам, скорее всего, откажут.
4. Заявка : Если у вас есть подробные планы, вам необходимо отправить их в местный отдел планирования. Они могут приехать, чтобы осмотреть местность и подсчитать, какое влияние вы оказываете на землю.
5. Подождите : Как всегда, эти вещи требуют времени. В это время стоит посмотреть, нужны ли вам разрешения или разрешения для других частей проекта.

Здание на земле сельскохозяйственного назначения

Напомним, что такое определение земли сельскохозяйственного назначения:

Сельскохозяйственная земля – это любой участок земли, используемый для сельскохозяйственной деятельности. Это означает разведение скота, посадку сельскохозяйственных культур или любую деятельность, поддерживающую эти цели.

По мере роста населения чрезмерное освоение сельскохозяйственных угодий может привести к нехватке сельскохозяйственной продукции, что может означать отсутствие еды, выращенной в домашних условиях.

В настоящее время 70% территории Великобритании отведено под сельскохозяйственные угодья, что составляет 17,2 млн га. Хотя может показаться, что земли осталось много, ежегодно теряется около 26 000 гектаров. Это означает, что сельскохозяйственные угодья скоро закончатся.

Когда дело доходит до строительства зданий, существует значительная разница между строительством одного или двух зданий, которые будут поддерживать вашу ферму, например, сарая, и строительством нескольких домов для продажи в качестве жилья.

С точки зрения разрешений на строительство, функция и количество зданий могут означать разницу между успехом и неудачей.

Если к вам обратился застройщик или вы планируете продать застройщику, вам необходимо подумать, какую землю вы оставляете за собой. Земля требует доступа, поэтому вы должны быть уверены, что если застройщик построит жилой комплекс или поле для гольфа на земле, это не повлияет на вашу сельскохозяйственную деятельность.

Разрешение на планирование Цель

Если вы можете доказать, что вам нужно здание на земле для целей ведения сельского хозяйства, даже если это здание является вашим домом, вы, скорее всего, получите необходимое разрешение.

Например, если вам нужно присутствовать 24 часа в сутки, чтобы пасти скот, это дает вам право на получение разрешения на строительство дома. Хотя никогда не бывает 100% гарантии, когда дело доходит до разрешения, это настолько близко, насколько это возможно.

Если вы ищете землю для инвестиций, будьте очень осторожны. Инвесторы дают много обещаний, но до тех пор, пока не будет получено разрешение на строительство, ничего нельзя сказать наверняка.

Даже если они ранее застраивали подобные участки, будьте осторожны при инвестировании в сельскохозяйственные угодья, для которых еще нет разрешения на строительство.

Получение разрешения на строительство сельскохозяйственных угодий

Обращение к местному специалисту по планированию определенно поможет. Они знают местность и будут знать, что, скорее всего, будет принято, а что нет. Они смогут дать вам совет о том, какое здание вам нужно, чтобы получить разрешение. Это особенно полезно, если вы планируете нанять архитектора.

При подаче заявки на разрешение на строительство вам необходимо учитывать не только размер и расположение здания, но и любые изменения в окрестностях, например, подъездную дорожку. Кроме того, вам необходимо учитывать влияние на любых соседей, а также влияние на местоположение.

После того, как вы подадите заявку, будет период консультаций, во время которого вам, возможно, придется адаптировать свои планы в соответствии с комментариями совета и местных жителей. Возможно, вам также придется иметь дело с заказами на консервацию.

Обычно весь этот период занимает около восьми недель. Это приводит либо к предоставлению разрешения, либо к отказу, либо вам может быть предоставлен отзыв о том, что нужно изменить, чтобы повысить шансы на одобрение в следующий раз. Статистика показывает, что более 20% заявок отклоняются с первого раза.

Многие сельскохозяйственные угодья находятся в местах с красивой природой. Это означает, что ваше здание должно не только оказывать минимальное влияние, но и эстетически вписываться в интерьер. Это может означать каменные облицовки и определенные цвета крыш, все это стоит дополнительных денег, но будет иметь решающее значение для получения разрешения.

Постановления правительства Великобритании означают, что одно только приложение может стоить вам около 100 фунтов стерлингов — это не то, что вы хотите делать несколько раз. Как только вы добавите стоимость найма архитектора, затраты на строительство, затраты на рабочую силу, затраты на материалы и стоимость самого плана, преобразование земли для использования под строительство не будет простым или дешевым.

Стоимость разрешения на застройку

Покупка земли сельскохозяйственного назначения для получения разрешения на застройку может обойтись дешевле, чем покупка земли с разрешением. Независимо от того, ищете ли вы разрешение на перепрофилирование своей собственной земли или хотите купить новую землю, финансы имеют решающее значение и могут быть ограничительными.

В случаях, когда требуемые расходы превышают ваши текущие активы или сбережения, вам может помочь брокер, имеющий опыт финансирования сельскохозяйственных земель.

В этих случаях брокер рассмотрит ваш план на землю, ваши варианты погашения и ваши потенциальные будущие доходы, чтобы помочь вам начать работу. Это означает, что если вы покупаете землю, которую позже превратите в жилую недвижимость с целью получения прибыли, брокер может направить вас на правильный путь.

Когда дело доходит до освоения земли, специализированный брокер по сельскому финансированию, такой как Evangate FS, примет во внимание, сколько времени потребуется для завершения проекта и когда вы можете ожидать возврата своих инвестиций.

Эти факторы будут информировать вас о графике погашения, чтобы вы могли быть уверены, что получаете лучшую, более персонализированную сделку, чем обращение непосредственно к кредитору.