Квартиры в москве вторичное жилье без посредников: Продажа квартир без посредников в Москве

Крыша

Крыша

Ссылка не существует или объявление удалено.
Можете посмотреть другие интересные предложения:

Астана

12 фото

17.9 млн 〒

1-комн. квартира, 35.2 м², 7/12 этаж
Е-102

Алматы

10 фото

26.5 млн 〒

2-комн. квартира, 58 м², 2/5 этаж
проспект Рыскулова

Астана

10 фото

16.9 млн 〒

1-комн. квартира, 39 м², 2/9 этаж
Казыбек би

Алматы

19 фото

47.5 млн 〒

3-комн. квартира, 104 м², 7/9 этаж
мкр Аксай-1А

Шымкент

0 фото

18 млн 〒

2-комнатный дом, 10.4 м², 8 сот.
мкр Достык , Достык

Алматы

11 фото

18.5 млн 〒

3-комн. квартира, 52 м², 2/2 этаж
мкр Мамыр, Керуентау

Костанай

8 фото

15 000 〒

1-комн. квартира, 45 м², 2/9 этаж посуточно
Военный городок

Астана

5 фото

~ 9.8 млн 〒

1-комн. квартира, 40.82 м²
трасса Астана-Караганда

Астана

9 фото

~ 13.2 млн 〒

1-комн. квартира, 38.81 м²
Казыбек би

Актау

2 фото

~ 18.3 млн 〒

2-комн. квартира, 62.19 м²
база отдыха «Теплый пляж», уч. 71/16

Алматы

10 фото

~ 37.5 млн 〒

1-комн. квартира, 65.3 м²
Жана

Караганда

7 фото

~ 14.1 млн 〒

1-комн. квартира, 40.19 м²
Университетская

Алматы

13 фото

~ 25 млн 〒

1-комн. квартира, 40.35 м²
Бауыржана Момышулы-Монке би

Шымкент

9 фото

~ 18.5 млн 〒

1-комн. квартира, 42.9 м²
К. Толеметова

Астана

8 фото

~ 22.9 млн 〒

1-комн. квартира, 41.54 м²
Орынбор

Алматы

8 фото

~ 17.8 млн 〒

1-комн. квартира, 40.5 м²
вдоль Капчагайской трассы

Актау

9 фото

~ 7.6 млн 〒

1-комн. квартира, 38.13 м²
41 микрорайон

Алматы

27 фото

~ 412.9 млн 〒

4-комн. квартира, 187.7 м²
мкр Коктобе, Камар Сулу

Алматы

7 фото

~ 43.6 млн 〒

3-комн. квартира, 84.8 м²
Кенесары хана

Астана

8 фото

~ 39.3 млн 〒

2-комн. квартира, 68.4 м²
Туран-Сыганак

Усть-Каменогорск

5 фото

~ 24.8 млн 〒

2-комн. квартира, 59.12 м²
Увалиева

Алматы

6 фото

354 млн 〒

5-комнатный дом, 295 м²
Аскар Тау

Актобе

8 фото

~ 11.2 млн 〒

1-комн. квартира, 48.8 м²
Батыс 2

Астана

13 фото

~ 24.1 млн 〒

2-комн. квартира, 48.69 м²
ул. Т4 (рядом с ЛД «Барыс Арена»)

Астана

7 фото

~ 16.3 млн 〒

1-комн. квартира, 36.27 м²
Туран-77

Атырау

11 фото

~ 12.5 млн 〒

1-комн. квартира, 46.32 м²
Абулхайыр Хана

Астана

8 фото

~ 13.2 млн 〒

1-комн. квартира, 40.72 м²
А91

Квартиры в Молдове на 999.

md

2-х комнатная квартира, 73 м², Буюканы, Кишинёв

65 700 €

2-х комнатная квартира, 73 м², Дурлешты, Кишинёв

72 000 €

3-х комнатная квартира, 115 м², Дурлешты, Кишинёв

89 900 €

3-х комнатная квартира, 97 м², Дурлешты, Кишинёв

87 300 €

2-х комнатная квартира, 73 м², Дурлешты, Кишинёв

65 700 €

1-комнатная квартира, 48 м², Дурлешты, Кишинёв

45 120 €

Chirie spațiu comercial la prima linie , sectorul Centru Petru Movila colț cu Ștefan cel Mare

23 €

Ultra Central. Prima linie. Chirie 132 m. Restaurant Banca Showroom Market. 2200 euro

2 200 €

Agentie imobiliara in or.Balti si nordul Republicii

Договорная

Продвигается с Booster

Разгон цен на ветхие коммуны

Реклама

Продолжить чтение основного сюжета

Дом на улице Мойки, 55 (третья справа) в Санкт-Петербурге, бывшая коммуналка, отремонтирован.Кредит. ..Джозеф Сивенкий для The New York Times

• 22 декабря 2006 г.

ST. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, Россия — В кухне, освещенной голой лампочкой, где бродят тараканы, а пол — мозаика из потрескавшегося линолеума, Татьяна Николаевна Маилян мечтает о богатстве недвижимости.

Мрачные условия не являются показателем истинной стоимости ее собственности. Когда-то пустырь советской жизни, в котором несколько семей жили в отдельных квартирах, коммунальные квартиры, подобные той, которую г-жа Маилян делит со своими дочерьми и пожилым мужчиной, внезапно вошли в моду как элегантные ремонтники, как офисы, так и роскошные резиденции.

В то время как цены в Соединенных Штатах и ​​других странах падают, Россия завершает год необычайного нефтяного бума на рынке недвижимости. Москва, например, в настоящее время занимает четвертое место в мире по стоимости аренды офисов, уступая только Лондону, Токио и Гонконгу, согласно некоторым опросам.

Но в переполненных лабиринтах коммунистических многоквартирных домов есть самые захватывающие возможности — здания в стиле барокко и неоклассицизма, с высокими потолками, балконами, паркетными полами и богатой русской историей, часто датируемые до революции 1917 года. И теперь договоренность, которую госпожа Маилян проклинала за 37 лет своего проживания там, может стать инвестицией Уолл-Стрит.

Последняя мечта России частично финансируется иностранными фондами недвижимости. Крупные банки, американские университетские фонды и пенсионные фонды в погоне за более высокой доходностью также стекаются в российскую недвижимость. И они сталкиваются со многими особенностями индустрии, где артисты балета прыгают в бизнес, а правила пишутся для пьяных.

Десяток фондов недвижимости уже действуют только в Санкт-Петербурге, где в этом году удвоились цены на жилую недвижимость, самый быстрорастущий сегмент. Например, Rreef, подразделение Deutsche Bank, занимающееся недвижимостью, планирует инвестировать 500 миллионов долларов в новую жилую недвижимость. У шведского фонда Ruric есть 100 миллионов долларов для инвестиций.

Российские компании, занимающиеся недвижимостью, в этом году привлекли 2,75 миллиарда долларов в виде первичных и вторичных размещений акций и планируют получить такую ​​же сумму в 2007 году. по крупным городам России.

На самом деле цены на недвижимость растут так быстро, что, по некоторым данным местных брокеров, 30 процентов квартир были куплены в прошлом году не как семейные дома, а как инвестиции компаний или частных лиц.

В Москве цены выше, чем в Санкт-Петербурге, но росли медленнее. Средняя цена за квадратный фут жилой недвижимости выросла на 89 процентов до 386 долларов с 204 долларов в декабре прошлого года, согласно IRN, индексу цен на недвижимость, используемому российскими брокерами. Для сравнения, средняя цена квадратного фута жилой недвижимости на Манхэттене выросла на 6,6% до 1050 долларов в третьем квартале этого года по сравнению с тем же периодом прошлого года, по данным Miller Samuel Inc. , оценочной фирмы в Нью-Йорке. .

Цены на коммерческую недвижимость растут не так стремительно, но все равно остаются высокими. По данным CB Richard Ellis, лос-анджелесской фирмы, которая отслеживает арендную плату за офисы по всему миру, доходность недвижимости превышает даже блестящий индекс Российской торговой системы, который в этом году вырос на 62 процента.

«Макроэкономика сейчас настолько сильна, что инвесторы рассматривают Россию как долгосрочный рынок», — сказал в телефонном интервью Даррелл Станафорд, директор местного совместного предприятия CB Richard Ellis. «Ограничения на развитие — еще один плюс для цен».

Иностранные фонды обычно ищут новостройки только в Санкт-Петербурге и Москве, но таких объектов немного. Однако в Санкт-Петербурге 120 123 единицы или 113,3 миллиона квадратных футов жилой недвижимости, объединенной в коммунальные квартиры, в которых проживает около 700 000 человек, как и г-жа Маилян, по данным города.

При нынешних ценах в 272 доллара за квадратный фут это примерно 30 миллиардов долларов на недвижимость, связанную с коммунальными квартирами. В городе заявлена ​​политика расселения всех жителей коммуналок.

Что касается инвесторов, ищущих офисные здания, то «они быстро узнают, что их очень мало, почти ничего», — сказал Курт Э. Шталь, директор по маркетингу петербургской девелоперской компании Jensen Group. «Мы получаем много звонков от заинтересованных хедж-фондов. У нас такого раньше не было».

Рынок тоже кишит крупными сделками. Синдикат из пяти китайских государственных компаний разрабатывает участок площадью 553 акра за пределами Санкт-Петербурга за 1,3 миллиарда долларов. За пределами Москвы компания Limitless, подразделение DP World, занимающееся недвижимостью, объявила о планах смешанной застройки площадью 44 000 акров стоимостью 11 миллиардов долларов.

Но самая специфическая русская игра с недвижимостью – это коммуналка.

После большевистской революции 1917 года коммунистические власти переселили рабочие семьи в аристократические дома в городах по всей России и Украине. Наиболее широко эта практика была распространена в Петербурге.

Первоначальные владельцы были сосланы, расстреляны или забиты локтями в комнаты в своих бывших домах. В отличие от Восточной Европы, Россия не предлагает дореволюционным владельцам возможности восстановить права собственности, что хорошо для новых покупателей.

Коммунальные квартиры, в которых часто проживает как минимум один алкоголик вместе с детьми всех возрастов, постепенно сводят с ума тех, кто там живет, от отсутствия уединения, говорят жильцы.

Г-жа Маилян вырастила трех дочерей в хозяйской спальне, куда она переехала с родителями, когда ей было 12 лет.

«Когда я была маленькой, это было весело, — сказала она. Тогда в квартире площадью 2270 квадратных метров на улице Блохина, 14 проживало семь семей. «Вокруг всегда было много детей».

Были и трудные времена. «Саша был пьяницей, но тихим пьяницей», — сказала она о мужчине, который жил с женой и дочерью в комнате рядом с кухней. Затягиваясь сигаретой, она поделилась своим взглядом на жизнь в коммуналке: «Я не люблю своих соседей».

В последнее время стоимость такой недвижимости достигла головокружительных высот, особенно по сравнению с низкими российскими зарплатами. Квартиры аналогичной площади на улице Блохина продаются за $600 000 и выше, и иностранные инвесторы взвинчивают цены.

Инвестиционные деньги текут и другими путями. Российские девелоперы разместили акции на Лондонской фондовой бирже. В начале этого года «Система-Галс» привлекла 396 млн долларов в ходе размещения акций в Лондоне.

Никелевый и горнодобывающий магнат Владимир О. Потанин привлек в сентябре 881 миллион долларов в ходе вторичного размещения акций девелоперской компании. Газпром, газовая монополия, активно занимается спекуляцией недвижимостью в Санкт-Петербурге через аффилированные компании.

В июле Jensen Group закрыла фонд в размере 100 миллионов долларов, на который подписались фонды американских университетов и состоятельные люди. Но для инвестора извлекать выгоду из коммунальных квартир сложно и рискованно.

Покупка коммуналки — сложная процедура: инвестор должен сначала купить три-четыре небольшие квартиры на окраине. Потом жители коммуналок меняют свои комнаты на эти квартиры, и сделка закрывается. Таким образом, цена, которую платит покупатель, зависит от текущей цены на второсортную недвижимость в отдаленных районах.

Кипящие обиды среди жителей часто усложняют сделки. Г-жа Маилян и ее сосед Дмитрий С. Савин живут через холл друг от друга с 19 лет.74, но решили продать отдельно, а не примирить свои аргументы.

На вопрос, что помешало совместной продаже, которая теоретически оставит обоим большую долю стоимости квартиры, г-н Савин сделал круговой жест вокруг уха и указал на комнату г-жи Маилян.

Лиза Кройц, агент по недвижимости Пулфорда в Санкт-Петербурге, имеет большой опыт в заключении деликатных сделок, связанных с распутыванием коммунальных квартир, которые в конечном итоге выставляются на продажу иностранным покупателям.

Бывшая балерина Балета Форт-Уэрта, переехавшая в Санкт-Петербург десять лет назад после того, как вышла замуж за танцора Кировского балета, она уговаривает жителей поменять свою комнату на собственный дом, а затем ремонтирует помещение.

«Те из нас, кто был здесь некоторое время, знают, как люди боялись» этих сделок, — сказала г-жа Кройц в интервью. «Раньше это было просто приключением, мечтой. Теперь инвесторы покупают».

Бизнес также немного наладился после хаотического 1990-е, сказала она. Потом, в середине сделки, некоторые жильцы коммуналок обнаружили, что частной квартиры их не ждет. Вместо этого «людей убивали или били по голове», — сказала она.

Тем не менее, поскольку это Россия, риски полностью не исчезли.

Сделки с жилой недвижимостью часто сопровождаются характерной для России формой due diligence, когда покупатели при подписании просят врачей удостоверить, что продавец находится в трезвом состоянии. Это не пустая предосторожность: спустя годы бывшие владельцы вернулись и убедили судей аннулировать сделки на том основании, что они были в запое во время закрытия. Эта защита для пьяных прописана в российском законодательстве.

В этих случаях Юлия Матыгина, московский юрист по недвижимости, сказала: «Покупатель теряет квартиру».

потенциальное место роста на российском рынке – EECFA – Buildecon

Автор Андрей Вакуленко – MACON Realty Group, EECFA Россия

Рынок аренды жилья в России сейчас находится в начальной стадии развития: профессиональные* проекты только начинают появляться, и почти все предложение состоит из частных единиц на неорганизованном* рынке. Однако активное участие государства и ожидаемый комплекс мер по стимулированию девелоперов и поддержке спроса на арендное жилье должны способствовать активному развитию сегмента: к 2030 году планируется построить не менее 45 млн кв. м арендного жилья. При этом долгосрочный потенциал оценивается экспертами рынка на уровне не менее 20% всего жилищного фонда России при текущем значении 6% (в абсолютном выражении около 520 млн кв. м). Даже при частичной реализации обозначенного потенциала арендное жилье в ближайшие годы, безусловно, будет занимать важное место на российском строительном рынке.

* В данной статье под «организованными/формальными/профессиональными» мы подразумеваем объекты аренды под профессиональным управлением, такие как апарт-отели, арендные дома с профессиональными операторами, коливинги и т. д., а под «неорганизованными/неформальными» Под сегментом подразумеваются лица, сдающие собственные квартиры в аренду.

источник: ДОМ.РФ

Текущий рынок аренды

Суммарное предложение аренды в России оценивается в 240 млрд кв. налоги не платятся. При этом объектов профессиональной аренды (апарт-отелей, многоквартирных домов, коливингов и т. д.) по всей России насчитывается около 60 единиц, из них 45 — в Москве и Санкт-Петербурге. Сегмент, несмотря на текущий относительно низкий уровень предложения, тем не менее, развивается достаточно активно: за последние 3 года рынок увеличился в 1,6 раза по количеству проектов и, вероятно, продолжит быстрый рост в среднесрочной перспективе, так как в стадии строительства находится 31 новый проект. с 18,2 тыс. жилья (сейчас объем предложения на рынке около 10,4 тыс. жилья и около 3,3 тыс. мест в коливинге).

Планы регулирования

Активное развитие профессиональной аренды жилья, необходимость регулирования теневого рынка аренды, а также проводимая государственная политика по улучшению жилищных условий в России в целом привели к появлению новых законодательных инициатив с тремя основными целями : 1) создание условий для дальнейшего развития формального рынка; 2) ужесточение регулирования неформального сегмента; 3) создание крупного блока социального арендного жилья на льготных условиях для граждан с заработной платой ниже средней, не имеющих возможности взять ипотеку.

В августе 2021 года Минстроя предложило внести ряд поправок в действующую госпрограмму «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Хотя планируемые изменения еще не приняты и изучаются антикоррупционными экспертами, есть большая вероятность, что они вступят в силу. Основными мерами госпрограммы для арендного сегмента являются: 1) налоговые льготы, в том числе по строительству или созданию ¹ выкуп квартир (отдельной секции) в строящемся доме и передача его в аренду арендному жилью через механизм коллективного инвестирования, 2) налоговый вычет в размере, равном арендным платежам, 3) строительство или создание арендного жилья через ГЧП схемы, 4) субсидирование арендной платы и 5) предоставление земельных участков на льготных условиях.

Данные мероприятия обеспечат к 2030 году ежегодный объем строительства арендного жилья около 5 млн кв. м. Этапы реализации следующие:

• До конца 2021 года: будут разработаны налоговые льготы, льготные условия по предоставлению земли и подключению к инженерным сетям,
• К 2024 году необходимо создать полностью прозрачный и легальный рынок аренды,
• К 2030 г.: построено 45 млн кв. м арендного жилья (между 2022 и 2030 гг.).

Социальное арендное жилье

Планируемые изменения заключаются в создании сегмента социального арендного жилья преимущественно через государственную компанию ДОМ.РФ, которая в настоящее время является одним из основных финансовых институтов развития жилищной сферы в России. Они намерены предоставлять льготную арендную плату людям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, и гражданам с доходом ниже среднего, которые не могут позволить себе взять ипотечный кредит для приобретения собственного жилья. Этим категориям граждан будет субсидироваться до 80% арендной ставки. В 2021–2024 годах на эти цели будет выделено около 650 млрд рублей. Планируется привлечение частных инвесторов и застройщиков к реализации проектов социального жилья для строительства таких объектов на льготных условиях и с гарантированным получением необходимого спроса. Разница между сниженной льготной ставкой и рыночной стоимостью аренды будет покрываться за счет государственного бюджета, таким образом будет компенсирована упущенная выгода застройщиков. Это должно стимулировать строительство новых арендных домов и повысить привлекательность сегмента для девелоперов, ранее не интересовавшихся подобными проектами из-за длительных сроков окупаемости и высокого уровня рыночных рисков.

Отбеливание сегмента

Еще одним важным направлением регулирования, способствующим развитию формального арендного жилья в профессиональных проектах, являются меры по повышению прозрачности неформального рынка. По экспертным оценкам, более 90% жилья в России сдается арендодателями без уплаты налогов. Хотя ситуация немного улучшилась после вступления в силу закона о самозанятых, понизившего ставку налога на сдачу жилья в аренду с 13% до 4% (при нескольких условиях), но большая часть рынка остается в тени. Власти намерены решить этот вопрос путем введения мер в 2021-2024 годах. По состоянию на сентябрь 2021 года реальные шаги еще обсуждаются и конкретные решения еще не приняты, но в целом планируются следующие шаги:

• единая электронная система для всех сделок по аренде жилья с передачей данных из ЕГРЮЛ непосредственно в налоговую инспекцию,
• типовой договор аренды для защиты прав арендаторов,
• единый электронный реестр собственников жилья, сдающих внаем жилье,
• для регулирования отношений между арендаторами и арендодателями будет создана специальная государственная компания в качестве посредника между сторонами,
• штрафов за непредоставление данных о сдаче в аренду жилой недвижимости и
• общедоступный «черный список» домовладельцев, уклоняющихся от уплаты налогов.

Хотя это, вероятно, повысит безопасность арендных сделок для арендаторов, основная сложность перехода на новую систему будет заключаться в том, что домовладельцы добровольно регистрируются, переносят свои данные и начинают платить налоги. Так, планируется предоставить налоговые льготы арендодателям, добросовестно выполняющим новые правила, и разработать дополнительные меры поддержки, такие как возможность введения системы гарантий со стороны компании-посредника от неплатежей для арендодателей, а также страхование от досрочного расторжения договора арендатором в одностороннем порядке, в том числе. Также предполагается постепенное введение штрафных санкций с длительным переходным периодом.

Несмотря на все преимущества, регулирование неформального рынка аренды приведет к увеличению арендной платы: дополнительные налоги и другие расходы, которые возникнут у арендодателей при переходе на новую систему, переложатся на арендаторов. Это повысит конкуренцию неформального рынка с формальной арендной недвижимостью, которая в среднем значительно дороже, чем аренда домов у частных лиц, что ограничит спрос на них.

Прогноз жилищного строительства для России доступен в последнем прогнозном отчете EECFA по России до 2023 года. Заказы и образец отчета можно найти на сайте eecfa.com. EECFA (Восточноевропейская ассоциация прогнозирования строительства) проводит исследования строительных рынков 8 стран Восточной Европы, включая Россию.

Основные факторы, определяющие сегмент:

• Недостаточный уровень жилплощади и низкая обеспеченность жильем. На данный момент прежний показатель находится на уровне около 26 кв.м/чел., что меньше значений в большинстве европейских стран и ниже уровня комфортных условий проживания (30 кв.м/чел.). Потребуется строительство не менее 600 млн кв. м, что при нынешних объемах ввода займет не менее 8-10 лет. Уровень доступности собственного жилья для широких слоев населения невысок. По оценкам ДОМ.РФ и Минстроя, ипотечные кредиты — ключевой способ приобретения жилья в России — в настоящее время недоступны для 35% населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий. Такие семьи не смогут взять ипотечный кредит даже при нулевой ставке по кредиту, так как их доходов будет недостаточно для ежемесячных выплат. Аренда жилья является потенциальным решением, поэтому проекты социальной аренды имеют ключевое значение.
• Низкий уровень развития рынка арендного жилья. По состоянию на конец 2020 года только около 6% населения России (около 8,8 млн человек или около 5,5 млн семей) проживало в арендном жилье, в то время как в развитых странах этот показатель может достигать 50%-60%. Даже в крупнейших городах России с наиболее развитыми рынками аренды доля арендного жилья в общем фонде не превышает 10%, что также можно оценить как очень низкое.
• Высокий потенциал развития. ДОМ.РФ (крупнейший оператор арендного жилья в России) оценивает реально достижимую долю арендного жилья в общем объеме около 20% в долгосрочной перспективе. При нынешнем объеме жилищного фонда (около 3,9 млрд кв. м) это потенциально около 750 млн кв. м арендного жилья (около 240 млн кв. м уже построено и около 520 млн кв. м еще предстоит построить). В действующей версии госпрограммы до 2030 года планируется построить около 45 млн кв.
• Последствия пандемии. Пандемия имела два основных последствия. Во-первых, резкое ухудшение макроэкономического климата в прошлом году и долгожданное восстановление экономики после недавних потрясений. На фоне падения реальных доходов собственное жилье стало для многих еще более недоступным, а для некоторых постоянной заменой может стать аренда. Во-вторых, хотя и менее значимый для рынка аренды, рост популярности удаленной работы и появление новых источников спроса на арендное жилье. Поскольку многие компании переходят на полностью или частично децентрализованный формат работы, у сотрудников появляется больше возможностей выбирать, где работать. Это увеличивает количество цифровых кочевников, то есть сотрудников, не привязанных к офису и имеющих возможность работать из любого города России. Количество сделок на рынке аренды в среднесрочной перспективе несколько вырастет за счет этой категории. Одним из трендов арендного жилья является формат workpitality, ориентированный на нужды таких кочевников (отдельные рабочие зоны, коворкинги, переговорные комнаты).
• Отсутствие серьезного роста реальных доходов населения и отсутствие макроэкономических предпосылок для этого на горизонте. Реальный располагаемый доход был отрицательным в период с 2014 по 2017 год (падение варьировалось от 0,5% до 4,5% в год), затем последовал короткий период положительной коррекции (+0,1% в 2018 году и +1% в 2019 году), а затем еще одним снижением в конце 2020 г. (-3,5%). Таким образом, покупательная способность фактически снижается уже 7 лет. При этом Минэкономразвития прогнозирует достаточно умеренную динамику этого показателя в 2021-2023 годах: +1,6%-1,9.% в год в консервативном сценарии и +2,4%-3% в год в базовом сценарии. Но даже в лучшем случае к 2023 году покупательная способность не вернется на уровень 2013 года, что не должно способствовать большему количеству покупок жилья, но должно увеличить спрос на рынке аренды.

Факторы, стимулирующие развитие рынка аренды жилья:

• Резкий рост цен на жилье в 2020–2021 гг. , истощение эффективности мер поддержки спроса и повышение ипотечных ставок. Макроэкономическая нестабильность, пандемия и беспрецедентная государственная поддержка жилья оказали огромное влияние на рынок жилья в 2020 году. Мультипликативный эффект прошлогодних событий привел к колоссальному росту цен на жилье и ярко выраженной зависимости всего сегмента от льготные ипотечные программы и прямое участие государства. Льготная схема ипотечного кредитования и рекордно низкие значения ключевой ставки ЦБ РФ способствовали исторически низким средним ставкам по ипотеке. В 2020 году, после запуска льготной ипотеки без ограничений для заемщиков, количество сделок стало стремительно расти на фоне опасений, вызванных пандемией, и общей неопределенности. Дома приобретали как покупатели (те, кто планировал покупку раньше, но поторопился с решением), так и инвесторы. Нестабильный обменный курс, значительное падение доходности традиционных финансовых инструментов (снижение ставок по депозитам) и выраженный рост цен на жилье, начавшийся в 2020 г. , переориентировали часть инвесторов на недвижимость. Ипотека также стала основным инструментом покупки жилья: по оценке ДОМ.РФ, в прошлом году доля ипотечных сделок на новое жилье увеличилась вдвое (с 40% до 80%). В то же время по мере роста цен эффективность государственной субсидии постепенно истощалась. Рост стоимости квадратного метра нивелировал положительный эффект от снижения ставок по ипотеке. Повышение цен также сделало неэффективными инструменты социально-демографического стимулирования (материнское ² единовременная выплата при рождении ребенка, выплачиваемая матери, государственная поддержка российских семей, воспитывающих детей. Она является адресной и может быть направлена ​​на улучшение жилищных условий, получение образования матерью ребенка, пенсионные накопления матери и др. и другие выплаты в связи с рождением детей), размер которых существенно не индексировался в 2020 г., а в В условиях резкого роста цен на жилье перестали оказывать серьезное содействие в покупке собственного жилья. Кроме того, в июле 2021 года были пересмотрены условия программы субсидирования ипотеки (снижены кредитные лимиты, ужесточены требования к заемщикам и первоначальному взносу, повышена процентная ставка). Ситуация усугубляется постепенным переходом ЦБ к умеренной монетарной политике. С марта по сентябрь 2021 года регулятор повысил ключевую ставку с исторически низкого значения 4,25% до 6,75% (до этого в течение более двух лет происходило постепенное снижение). Это будет способствовать плавному повышению ипотечных ставок за пределами пока еще действующей льготной программы, что еще больше ограничит пул потенциальных заемщиков. Все вышеперечисленное делает покупку жилья еще менее доступной для граждан, а выходом из положения в нынешних условиях может стать аренда жилья.
• Появление институтов развития сегмента и профессиональных операторов. ДОМ.РФ постепенно становится ключевым игроком на рынке аренды и в ближайшие годы будет определять развитие профессионального сегмента. Помимо непосредственного участия в рынке и строительства собственных арендных объектов, компания задает тренды и выполняет регулирующие функции, разрабатывая методические документы и стандарты для рынка. Помимо ДОМ.РФ, на рынке появляются и частные компании, такие как YE’S group, Becar Asset Management, ЮРСК и другие, появление таких крупных игроков, вероятно, приведет к более интенсивному развитию арендного сегмента в будущем. .
• Активное участие государства в сегменте повысит его привлекательность для инвесторов . Ожидаемые регуляторные изменения будут стимулировать появление новых арендных домов и, с другой стороны, создадут новую категорию спроса за счет субсидирования арендных ставок для физических лиц, которые не могут взять ипотечный кредит. Это сделает возможным и интересным для инвесторов участие в таких проектах. Минстрой планирует создать новые инструменты инвестирования в арендное жилье, например, финансирование проектов через ЗПИФы для привлечения частных инвестиций. Еще одним подходом может быть продажа ДОМ.РФ земельных участков под жилищное строительство за долю в проекте, которую компания затем получит в виде квартир, за счет которых будет создано новое арендное предложение.
• Снижение рыночных рисков проектов арендного жилья на фоне планируемой легализации неформального рынка аренды. Единая онлайн-площадка рынка аренды жилья, ужесточение штрафов за неуплату налогов и другие действия по легализации серой аренды приведут к росту арендных ставок у частных лиц. Это постепенно сократит существующую разницу в цене между профессиональными проектами и предложениями на неорганизованном рынке и сделает первые более привлекательными.
• Тенденции совместного использования жилья и общий рост склонности населения к долгосрочной аренде в будущем. Опрос PWC показывает, что молодое поколение (возрастная группа 20-35 лет) все больше поддерживает тенденцию совместного потребления. Этот тренд на жилье только зарождается в России, но многие молодые люди уже предпочитают снимать жилплощадь для обеспечения мобильности и из-за нежелания слишком долго копить средства на покупку недвижимости. В долгосрочной перспективе (на горизонте 15-20 и более лет) высока вероятность постепенного отхода российской ментальности от старой парадигмы необходимости владения жильем. Эти предположения подтверждаются и исследованиями Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ). В нем говорится, что из 56,5 млн российских семей около 26,6 млн нуждаются в улучшении жилищных условий. Из них 6,9млн готовы жить в арендованном жилье и около 4,7 млн ​​российских семей готовы рассматривать аренду как инструмент долгосрочного решения жилищной проблемы. К аренде жилья наиболее склонна молодежь: 23% опрошенных до 25 лет готовы рассматривать аренду как основной способ улучшения жилищных условий. (Показатель снижается до 10% в возрастной группе 25-35 лет и до 9% в возрастной группе 35-44 лет). По мере появления качественных и профессиональных арендных проектов будет расти доля населения, склонного к долгосрочной аренде, в основном среди молодого поколения.

источник: ДОМ.РФ

Факторы, сдерживающие развитие рынка аренды жилья:

• Долгосрочная окупаемость инвестиций. Пока не вступят в силу новые законодательные изменения, этот сегмент останется непривлекательным для большинства девелоперов, которым выгоднее строить и продавать классические жилые проекты, чем инвестировать в арендные дома, окупаемость которых может превышать 10-12 лет. В дальнейшем это должно измениться, но только при условии реализации мер, что должно быть не ранее, чем через 3-5 лет.
• Сильная конкуренция со стороны неформального рынка аренды. Как уже говорилось, общий объем арендного предложения составляет около 240 млрд кв. м, из которых около 97% сдается частными лицами без уплаты налогов. В среднем в России официально регистрируется всего около 5000 договоров аренды в год. Поскольку большинство домовладельцев, сдающих жилье внаем, не несут налоговых расходов, арендная плата на неформальном рынке значительно ниже, чем на сопоставимом формальном рынке. Последние также предоставляют услуги (уборка, ремонт, современная мебель, бытовая техника), но даже при этом в основном проигрывают неофициальному рынку по цене – фактору, определяющему для многих потенциальных арендаторов. В Москве, например, средняя арендная плата на официальном рынке в начале 2021 года была на 15-25% выше, чем на сопоставимом неофициальном рынке. Бум спроса на жилье в 2020–2021 годах также усилит эту конкуренцию, так как большая часть жилья в этот период покупалась в инвестиционных целях и, скорее всего, скоро появится на неформальном рынке аренды.
• Уменьшение численности экономически активного населения. В ближайшие годы, вероятно, будет наблюдаться неуклонное снижение численности граждан трудоспособного возраста, особенно в возрастной группе 25–45 лет, которые в основном являются покупателями или арендаторами жилой недвижимости.

Резюме

В среднесрочной перспективе рынок арендного жилья в России должен претерпеть значительные изменения за счет государственного участия, стимулирующего спрос и предложение на этом рынке, а также регулирующего его неформальный сегмент. Появление новых арендных домов и апарт-отелей будет зависеть от множества различных факторов, но в целом ожидания относительно дальнейшей динамики рынка аренды позитивны, что делает его одним из потенциальных направлений роста строительного рынка в России.