Квартиры в москве вторичное жилье без посредников: Ошибка — Циан

Содержание

пошаговая инструкция для новостроек и вторичного жилья


Когда, наконец, накапливается сумма на покупку квартиры (или на первый взнос по ипотеке), будущий собственник неожиданно сталкивается с проблемой, о существовании которой он ранее даже не задумывался.


В условиях ограниченного бюджета крайне желательно приобрести жилье, не привлекая посредников, что на деле оказывается непростой задачей. В настоящей статье представлена пошаговая инструкция как купить квартиру без риэлтора, которая позволит достаточно быстро и выгодно приобрести жилье, как в новостройке, так и на вторичном рынке.


Содержание

  • Вопросы безопасности

  • Определение потребностей и возможностей

  • Ищем варианты

  • Осмотр квартиры

  • Риски и вопросы владельцу

  • Задаток перед сделкой

  • Подготовка к сделке

  • Передача денег и оформление сделки

  • Заключение

Вопросы безопасности: крупные суммы привлекают мошенников


Покупка жилья без риелтора оказывается намного более рискованной операцией, чем продажа недвижимости. Покупатель деньги, а значит, является очень привлекательной фигурой для мошенников, которые имеют в своем арсенале немало способов оставить неосторожного покупателя без квартиры и без денег. Кроме того, несовершенство законодательства не позволяет в ряде случаев потерпевшему отстоять свои права даже в судебном порядке, несмотря на очевидность факта мошенничества.


Немало вопросов связано с проверкой юридической чистоты каждого документа, эта мера позволяет убедиться в том, что недвижимость продается на абсолютно законных основаниях. Если проигнорировать такую проверку или провести ее недостаточно тщательно, можно столкнуться с тем, что следствием продажи стало ущемление прав несовершеннолетних (имеющих права на собственность или пользование), или оказаться перед невозможностью выписать кого-то из прежних жильцов.


В целях защиты от злоумышленников, владеющих современными технологиями и активно их использующих, специалисты рекомендуют приобрести новую сим-карту, предназначенную только для звонков, касающихся приобретения недвижимости.


Знающие люди, в свою очередь, рекомендуют о наличии денег на руках лучше лишний раз не распространяться, в общении со знакомыми придерживаясь версии о встречной покупке, банковской ячейке или о предварительно одобренном кредите.


Кстати, одной из распространенных махинаций является продажа квартиры от имени человека, которого уже нет в живых. Не менее распространена продажа недвижимости по поддельным документам (доверенность), от имени владельца.


Стоит понимать, что сделка во многих случаях может оказаться незаконной с самого начала. Во избежание любой неприятной ситуации, стоит изначально продумать все аспекты проверки юридической чистоты квартиры. Если нет достаточного опыта или знаний, стоит привлечь на помощь специалистов – услуги профессионального юриста стоят денег, однако в этом случае речь идет о намного меньших суммах, чем деньги, предназначенные для покупки жилья.


Если говорить о прочих недостатках самостоятельного поиска квартиры, кроме риска чего-то недоглядеть в документах, очень велика вероятность того, что этот процесс затянется, и на поиск, осмотр, подготовку, оформление документов потребуется намного больше времени, чем ожидалось. Занятым людям, которым приходится отвлекаться на это от важных дел, бывает намного выгоднее воспользоваться услугой профессионала.

Определение потребностей, возможностей и поиск вариантов


Тем не менее, купить квартиру без риелтора и прочих посредников вполне реально. Для этого, как отмечалось, достаточно привлечь грамотного юриста, который проверит все документы, и более внимательно относиться к личной безопасности. Итак, формируем требования и ищем варианты…


Прежде всего, необходимо определиться с собственными требованиями к приобретаемому жилью и узнать среднюю цену, за которую можно купить недвижимость. Важно сразу сделать выбор — это будет жилье в новостройке или квартира на вторичном рынке. В первом случае нужно найти надежного застройщика и конкретный проект в котором будет приобретаться квартира, после чего подписать договор с девелопером.


Вопрос наличия достаточных средств, конечно, очень важен. Если очевидно, что денег не хватает для покупки жилья в полной мере соответствующего потребностям, можно еще подкопить, взять кредит или поискать продавца, которому необходимо продать жилье настолько быстро, что он готов сбросить цену. Последний вариант (если речь идет о вторичном рынке), является наиболее рискованным и требует тщательной проверки документов.


Кроме того, это могут быть не предложения от реальных собственников, а уловки посредников, когда снижение цены используется только как приманка для будущих клиентов. Значительно сниженная цена относительно рынка также может оказаться приманкой мошенника. Таким образом, лучше не рисковать, делая ставку на поиск жилья по низкой цене.

Ищем варианты: хороши все каналы


Разобравшись с требованиями и финансами, стоит приступить к поиску наиболее подходящего варианта. Профессионалы рекомендуют не ограничиваться только сайтами с досками объявлений, но купить последние газеты, поскольку многие собственники по-прежнему используют этот способ продажи жилья. Среди агентств недвижимости немало тех, которые держат в открытом доступе собственные базы. При желании и возможности можно воспользоваться также платной базой. Не помещает также подать собственное объявление или по старинке расклеить много листочков в людных местах на специальных досках – это дополнительно расширит охват продавцов.


Есть и другие, менее традиционные, но зачастую весьма эффективные способы поиска квартиры для покупки:


  • извещение родственников, друзей, коллег и просто знакомых;


  • размещение информации о вашем намерении в социальных сетях;


  • общение с консьержками домов, где может найтись подходящая квартира, а также с бабушками у подъездов, которым, как мы знаем, известно многое.


Нередко на объявление о покупке откликаются представители агентств недвижимости или посредники-одиночки. Их достаточно просто сразу проинформировать, что вы ищете собственника и не готовы платить процент.

Осмотр квартиры: когда дотошность избавляет от расходов


Когда попадается интересный вариант, приходит время осмотра жилья. Здесь важно не теряться и оставить за дверью природную скромность — привередливость и дотошность помогут избежать множества проблем в будущем. Потенциальный покупатель имеет право буквально заглянуть во все углы, пройтись по квартире с видом хозяина, задать любые вопросы и попросить документы, подтверждающие:

  • личность продавца;


  • его право собственности на квартиру;


  • количество людей, зарегистрированных на жилплощади;


  • законность выполненной перепланировки и так далее.


Многие владельцы жилья знают, как представить его в максимально выгодном свете и скрыть значимые недостатки, например, играя освещением или закрыв картинами дыры в стенах. Поэтому лучше осматривать квартиру днем и с открытыми шторами, чтобы были видны явные изъяны. Важно обратить внимание на работоспособность всех коммуникаций, выяснить степень их износа, оценить состояние радиаторов отопления, окон и балконов. Не помешает также познакомиться с будущими соседями или, по крайней мере, получить о них всю интересующую информацию.


Если жилье полностью устраивает, стоит прогуляться по микрорайону, чтобы убедиться в удобном расположении важных объектов инфраструктуры. При покупке квартиры в доме, который построен совсем недавно, можно рассмотреть перспективный план развития территории. Это поможет сделать осознанный выбор и избежать разочарований в будущем.

Риски и вопросы владельцу


Вопросы могут быть любыми, но есть те, ради которых стоит еще раз вернуться к продавцу, чтобы непременно их задать, желательно конспектируя ответы:

  • Кто собственник, и состоит ли он в браке?

  • Когда была куплена квартира, или каким образом получена в собственность?


  • Есть ли среди собственников нетрудоспособные и несовершеннолетние?

  • Есть ли какие-то обременения?


  • Владелец будет участвовать в сделке лично или воспользуется услугами доверенного лица?

  • Были ли какие-то судебные разбирательства, связанные с этой недвижимостью?


Если оказалось, что квартира куплена совсем недавно и снова выставлена на продажу, стоит насторожиться и выяснить все обстоятельства до конца. Быстрая перепродажа может говорить о том, что вскрылись какие-то проблемы, которые были неизвестны текущему собственнику до момента покупки, и теперь он хочет переложить эти проблемы на вас.


Когда жилье продается по доверенности, необходимо дополнительно убедиться в подлинности документа и непременно связаться с собственником, если не он сам представляет квартиру на осмотре.


Стоит быть осторожнее с жильем, недавно полученным в наследство, поскольку сохраняются риски появления новых претендентов на собственность.

Задаток перед сделкой: время повторно обдумать решение


Внесение аванса – это не только гарантия для продавца, но и залог взаимной дисциплинированности сторон сделки. Если предварительная договоренность по какой-либо причине будет отменена, эта сумма послужит компенсацией. Передумав приобретать квартиру, несостоявшийся покупатель должен быть готов (согласно действующему законодательству) к тому, что задаток останется у продавца. В случае если собственник жилья решит в итоге продать его третьим лицам или оставить себе, он обязан вернуть аванс в удвоенном размере.


Таков общепринятый порядок, однако, стоит знать, что сделка с авансом имеет свою специфику. Согласно Гражданскому кодексу РФ, соглашение об авансе (это не синоним задатка) не влечет за собой выше указанных обязательств. Более того, оно не действует, если подписано до того, как заключен договор купли-продажи. Важно знать, что полным завершением сделки является ее государственная регистрация. Выплаты аванса не запрещены, но юридическая сила подобных соглашений весьма сомнительна.


Правильным вариантом будет сразу заключить предварительный договор купли-продажи, который послужит определенной защитой в случае, если продавец найдет более подходящего претендента на свое жилье. В таком официальном договоре необходимо прописать все нюансы, назвать реальные суммы и зафиксировать дату выселения и снятия с регистрации прежних жильцов.

Подготовка к сделке: важные нюансы


Перед подписанием договора необходимо предельно внимательно ознакомиться с документами на квартиру и сверить все данные о совладельцах с реальными паспортами собственников. Стоит знать, что каждый из них должен дать согласие на продажу квартиры. Если доля в квартире принадлежит ребенку или лицу недееспособному (с ограниченной дееспособностью), органы опеки должны дать письменное согласие на продажу жилья.


Необходимо убедиться, что сам собственник является дееспособным, в противном случае через суд сделка может быть признана недействительной на основании того, что при подписании договора собственник не отдавал себе отчет в своих действиях. Суд отменит сделку, и квартира вернется прежнему владельцу. А вот деньги вернуть будет сложно, недееспособный просто может заявить, что он их «потерял», и предъявлять к нему какие-либо претензии будет совершенно бессмысленным занятием. В этом случае покупатель останется без квартиры и без денег.


Подтверждением дееспособности могут служить свежие справки из городского психоневрологического диспансера. Не будет лишней и справка из нарко-алко-дипансера, так как наличие склонности к употреблению веществ, изменяющих сознание, суд также будет принимать во внимание, и если продавцу удастся доказать, что он в момент подписания сделки находился под воздействием каких-то веществ – это будет весомый аргумент в его пользу.

Обязанность продавца – предоставить полный пакет документов, который требуется для заключения договора:

  • свидетельство о госрегистрации права собственности;


  • паспорта всех, кто значатся в документах как собственники жилья;


  • документацию, где указано, на каком основании было получено право на жилье;


  • при необходимости – разрешение органов опеки.


Если нет хотя бы одного из этих основных документов, о заключении сделки не может быть и речи. Кроме того, очень желательно увидеть техпаспорт на квартиру и выписку обо всех, кто зарегистрирован на отчуждаемой жилплощади. Стоит потребовать также кадастровый паспорт. Все документы должны быть только подлинными – если предлагается копия, надо тут же просить оригинал.


Важно также обратить внимание на то, что если продавец квартиры состоит в браке, чтобы сделка была легитимной, понадобится письменное согласие супруга на продажу квартиры, либо судебное решение, где зафиксировано разделение имущества.


Выписка из ЕГРП позволит убедиться в том, что покупаемое жилье не находится под обременением. Если вы хотите приобрести квартиру без коммунальных долгов, запросите документальное подтверждение их отсутствия.


Договор лучше удостоверить в нотариальном порядке, перед подписанием очень внимательно перечитайте документ, проверьте все данные и реквизиты. Настоятельно рекомендуется указывать реальную сумму продажи, так как в случае неприятностей и судебных разбирательств вы сможете претендовать только на возврат официально оговоренной суммы. Важно помнить, что квартира будет стопроцентно вашей только после государственной регистрации и получения на руки документа о собственности.

Передача денег и оформление сделки


В последнее время для передачи денег все чаще арендуются банковские ячейки, и это действительно эффективная мера безопасности. С банком можно договориться о том, что бывшие владельцы квартиры получают доступ к ячейке с деньгами лишь после того, как завершилась государственная регистрация, и право собственности перешло к новому владельцу.

Заключение


Итак, мы описали все основные моменты, на которых стоит заострить внимание. Важно сохранять бдительность и помнить о существовании мошенников и просто недобросовестных продавцов. Проверяйте все, что можно проверить, используйте все доступные ресурсы (юрист, рекламные площадки, пр.) и в этом случае достаточно скоро вы найдете и выгодно приобретете недвижимую собственность желаемого формата и качества.


Эту пошаговую инструкцию лучше распечатать или создать на ее основе собственную «дорожную карту» и спланировать каждый этап вместе со списком задач, которые надо решить, и вопросов, нуждающихся в прояснении.

Игорь Василенко

Статьи для покупателей жилья в Москве и Московской области

Статьи для покупателей жилья в Москве и Московской области



Журнал  >  Статьи

Вы перешли по несуществующей ссылке. Попробуйте найти нужную вам страницу, используя навигацию сайта или перейдите
на главную страницу.

  • О выставке
    • О выставке










    • Участники










    • Программа










    • Партнеры










    • Новости










    • Приветственные слова










    • Итоги
      • Итоги 2020 октябрь










      • Итоги 2019 сентябрь










      • Итоги 2019 март










      • Итоги 2018 сентябрь










      • Итоги 2018 март










      • Итоги 2017 сентябрь










      • Итоги 2017 март










      • Итоги 2016 сентябрь










      • Итоги 2016 март










      • Итоги 2015 сентябрь










      • Итоги 2015 март










      • Итоги 2014 сентябрь










      • Итоги 2014 март










      • Итоги 2013 сентябрь










      • Итоги 2013 март










      • Итоги 2012 сентябрь










      • Итоги 2012 март









    • Фото и видео










    • Контакты









  • Участники










  • Программа










  • Посетителям
    • Акции и скидки










    • Бесплатный билет










    • Причины посетить










    • Отзывы посетителей










    • Новостройки Москвы и МО










    • Купля-продажа вторичного жилья










    • Загородное и курортное жилье










    • Зарубежная недвижимость










    • Коммерческая недвижимость










    • Дизайн и интерьер










    • Бизнес и премиум-класс










    • Ипотека










    • Инвестиции в недвижимость










    • Вопрос-ответ










    • Полезные статьи










    • Фестиваль









  • Экспонентам
    • Личный кабинет










    • Преимущества участия










    • Тариф «Старт»










    • Заявка на участие










    • Отзывы участников










    • Как участвовать?










    • БИЗНЕС и Стандартные стенды










    • Изготовление макетов










    • Дополнительный сервис










    • Рекламная кампания










    • Эсклюзивные возможности










    • Итоги RREF AWARDS









  • Пресс-центр
    • Пресс-клипинг










    • Баннеры выставки










    • Фото для загрузки










    • Партнерская программа









  • Журнал










  • Контакты







Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
только новые материалы нашего журнала

Подписаться

Посещение выставки это эксклюзивная возможность
в одно время и в одном месте:

  • Купить квартиру у застройщика без посредников со скидкой. Подробно узнать о ходе строительства и планах компании.
  • Подобрать выгодный ипотечный кредит, ипотеку для молодой семьи, ипотеку без первоначального взноса и др.
  • Получить бесплатные консультации по жилищным и юридическим вопросам.
  • Принять участие в семинарах и конференциях от ведущих специалистов в области недвижимости.
  • Подобрать и купить вторичное жилье, загородный дом или недвижимость за рубежом.
  • Принять участие в розыгрышах, конкурсах и получить подарки.
     

потенциальное место роста на российском рынке – EECFA – Buildecon

Автор Андрей Вакуленко – MACON Realty Group, EECFA Россия

Рынок аренды жилья в России сейчас находится на начальном этапе развития: профессиональные* проекты только начинают появляться, и почти все предложение состоит из частных единиц на неорганизованном* рынке. Однако активное участие государства и ожидаемый комплекс мер по стимулированию девелоперов и поддержке спроса на арендное жилье должны способствовать активному развитию сегмента: к 2030 году планируется построить не менее 45 млн кв. м арендного жилья. При этом долгосрочный потенциал оценивается экспертами рынка на уровне не менее 20% всего жилищного фонда России при текущем значении 6% (в абсолютном выражении около 520 млн кв. м). Даже при частичной реализации обозначенного потенциала арендное жилье в ближайшие годы, безусловно, будет занимать важное место на российском строительном рынке.

* В данной статье под «организованными/формальными/профессиональными» мы понимаем объекты аренды, находящиеся под профессиональным управлением, такие как апарт-отели, арендные дома с профессиональными операторами, коливинги и т. д., а под «неорганизованными/неформальными» Под сегментом подразумеваются лица, сдающие собственные квартиры в аренду.

источник: ДОМ.РФ

Текущий рынок аренды

Суммарное предложение аренды в России оценивается в 240 млрд кв. налоги не платятся. При этом объектов профессиональной аренды (апарт-отелей, многоквартирных домов, коливингов и т. д.) по всей России насчитывается около 60 единиц, из них 45 — в Москве и Санкт-Петербурге. Сегмент, несмотря на текущий относительно низкий уровень предложения, тем не менее развивается достаточно активно: за последние 3 года рынок увеличился в 1,6 раза по количеству проектов и, вероятно, продолжит быстрый рост в среднесрочной перспективе, так как в стадии строительства находится 31 новый проект. с 18,2 тыс. жилья (сейчас объем предложения на рынке около 10,4 тыс. жилья и около 3,3 тыс. мест в коливинге).

Планы регулирования

Активное развитие профессиональной аренды жилья, необходимость регулирования теневого рынка аренды, а также проводимая государственная политика по улучшению жилищных условий в России в целом привели к появлению новых законодательных инициатив, преследующих три основные цели : 1) создание условий для дальнейшего развития формального рынка; 2) ужесточение регулирования неформального сегмента; 3) создание крупного блока социального арендного жилья на льготных условиях для граждан с заработной платой ниже средней, не имеющих возможности взять ипотеку.

В августе 2021 года Минстроя предложило внести ряд поправок в действующую государственную программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Хотя планируемые изменения еще не приняты и изучаются антикоррупционными экспертами, есть большая вероятность, что они вступят в силу. Основными мерами госпрограммы для арендного сегмента являются: 1) налоговые льготы, в том числе по строительству или созданию 1 выкуп квартир (отдельной секции) в строящемся доме и передача его в аренду арендному жилому дому через механизм коллективного инвестирования, 2) налоговый вычет в размере, равном арендным платежам, 3) строительство или создание арендного жилья через ГЧП схемы, 4) субсидирование арендной платы и 5) предоставление земельных участков на льготных условиях.

Данные мероприятия обеспечат к 2030 году ежегодный объем строительства арендного жилья около 5 млн кв. м. Этапы реализации следующие:

  • К концу 2021 года: будут разработаны налоговые льготы, льготные условия предоставления земли и подключения к инженерным сетям,
  • К 2024 году: должен быть создан полностью прозрачный и легальный рынок аренды,
  • К 2030 году: 45 млн кв.м. арендного жилья построено (между 2022 и 2030 гг.).

Социальное арендное жилье

Планируемые изменения заключаются в создании сегмента социального арендного жилья преимущественно через государственную компанию ДОМ.РФ, которая в настоящее время является одним из основных финансовых институтов развития жилищной сферы в России. Они намерены предоставлять льготную арендную плату людям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, и гражданам с доходом ниже среднего, которые не могут позволить себе взять ипотечный кредит для приобретения собственного жилья. Этим категориям граждан будет субсидироваться до 80% арендной ставки. В 2021–2024 годах на эти цели будет выделено около 650 млрд рублей. Планируется привлечение частных инвесторов и застройщиков к реализации проектов социального жилья для строительства таких объектов на льготных условиях и с гарантированным получением необходимого спроса. Разница между сниженной льготной ставкой и рыночной стоимостью аренды будет покрываться за счет государственного бюджета, таким образом будет компенсирована упущенная выгода застройщиков. Это должно стимулировать строительство новых арендных домов и повысить привлекательность сегмента для девелоперов, ранее не интересовавшихся подобными проектами из-за длительных сроков окупаемости и высокого уровня рыночных рисков.

Отбеливание сегмента

Еще одним важным направлением регулирования, способствующим развитию формального арендного жилья в профессиональных проектах, являются меры по повышению прозрачности неформального рынка. По экспертным оценкам, более 90% жилья в России сдается арендодателями без уплаты налогов. Хотя ситуация немного улучшилась после вступления в силу закона о самозанятых, понизившего ставку налога на сдачу жилья в аренду с 13% до 4% (при нескольких условиях), но большая часть рынка остается в тени. Власти намерены решить этот вопрос путем введения мер в 2021-2024 годах. По состоянию на сентябрь 2021 года реальные шаги еще обсуждаются и конкретные решения еще не приняты, но в целом планируются следующие шаги:

  • единая электронная система для всех сделок по аренде жилья с передачей данных из ЕГРЮЛ непосредственно в налоговую инспекцию,
  • типовой договор аренды для защиты прав нанимателей,
  • единый электронный реестр собственников, сдающих жилье,
  • для регулирования отношений между арендаторами и арендодателями будет создана специальная государственная компания в качестве посредника между сторонами,
  • штрафные санкции за непредоставление данных о сдаче в аренду жилой недвижимости, и
  • общедоступный «черный список» домовладельцев, уклоняющихся от уплаты налогов.

Хотя это, вероятно, повысит безопасность арендных сделок для арендаторов, основная сложность перехода на новую систему будет заключаться в том, что домовладельцы добровольно регистрируются, переносят свои данные и начинают платить налоги. Так, планируется предоставить налоговые льготы арендодателям, добросовестно выполняющим новые правила, и разработать дополнительные меры поддержки, такие как возможность введения системы гарантий со стороны компании-посредника от неплатежей для арендодателей, а также страхование от досрочного расторжения договора арендатором в одностороннем порядке, в том числе. Также предполагается постепенное введение штрафных санкций с длительным переходным периодом.

Несмотря на все преимущества, регулирование неформального рынка аренды приведет к повышению арендной платы: дополнительные налоги и другие расходы, которые возникнут у арендодателей при переходе на новую систему, переложатся на арендаторов. Это повысит конкуренцию неформального рынка с формальной арендной недвижимостью, которая в среднем значительно дороже, чем аренда домов у частных лиц, что ограничит спрос на них.

Прогноз жилищного строительства для России доступен в последнем прогнозном отчете EECFA по России до 2023 года. Заказы и образец отчета можно найти на сайте eecfa.com. EECFA (Восточноевропейская ассоциация прогнозирования строительства) проводит исследования строительных рынков 8 стран Восточной Европы, включая Россию.

Основные факторы, определяющие сегмент:

  • Недостаточный уровень жилой площади и низкая обеспеченность жильем. На данный момент прежний показатель находится на уровне около 26 кв.м/чел., что меньше значений в большинстве европейских стран и ниже уровня комфортных условий проживания (30 кв.м/чел.). Потребуется строительство не менее 600 млн кв. м, что при нынешних объемах ввода займет не менее 8-10 лет. Уровень доступности собственного жилья для широких слоев населения невысок. По оценкам ДОМ.РФ и Минстроя, ипотечные кредиты — ключевой способ приобретения жилья в России — в настоящее время недоступны для 35% населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий. Такие семьи не смогут взять ипотечный кредит даже при нулевой ставке по кредиту, так как их доходов будет недостаточно для ежемесячных выплат. Аренда жилья является потенциальным решением, поэтому проекты социальной аренды имеют ключевое значение.
  • Низкий уровень развития рынка арендного жилья. По состоянию на конец 2020 года только около 6% населения России (около 8,8 млн человек или около 5,5 млн семей) проживало в арендном жилье, в то время как в развитых странах этот показатель может достигать 50%-60%. Даже в крупнейших городах России с наиболее развитыми рынками аренды доля арендного жилья в общем фонде не превышает 10%, что также можно оценить как очень низкое.
  • Высокий потенциал для развития. ДОМ.РФ (крупнейший оператор арендного жилья в России) оценивает реально достижимую долю арендного жилья в общем объеме около 20% в долгосрочной перспективе. При нынешнем объеме жилищного фонда (около 3,9 млрд кв. м) это потенциально около 750 млн кв. м арендного жилья (около 240 млн кв. м уже построено и около 520 млн кв. м еще предстоит построить). В действующей версии госпрограммы до 2030 года планируется построить около 45 млн кв.
  • Последствия пандемии. Пандемия имела два основных последствия. Во-первых, резкое ухудшение макроэкономического климата в прошлом году и долгожданное восстановление экономики после недавних потрясений. На фоне падения реальных доходов собственное жилье стало для многих еще более недоступным, а для некоторых постоянной заменой может стать аренда. Во-вторых, хотя и менее значимый для рынка аренды, рост популярности удаленной работы и появление новых источников спроса на арендное жилье. Поскольку многие компании переходят на полностью или частично децентрализованный формат работы, у сотрудников появляется больше возможностей выбирать, где работать. Это увеличивает количество цифровых кочевников, то есть сотрудников, не привязанных к офису и имеющих возможность работать из любого города России. Количество сделок на рынке аренды в среднесрочной перспективе несколько вырастет за счет этой категории. Одним из трендов арендного жилья является формат workpitality, ориентированный на нужды таких кочевников (отдельные рабочие зоны, коворкинги, переговорные комнаты).
  • Отсутствие серьезного роста реальных доходов населения и отсутствие макроэкономических предпосылок для этого на горизонте. Реальный располагаемый доход был отрицательным в период с 2014 по 2017 год (падение варьировалось от 0,5% до 4,5% в год), затем последовал короткий период положительной коррекции (+0,1% в 2018 году и +1% в 2019 году), а затем еще одним снижением в конце 2020 г. (-3,5%). Таким образом, покупательная способность фактически снижается уже 7 лет. При этом Минэкономразвития прогнозирует достаточно умеренную динамику этого показателя в 2021-2023 годах: +1,6%-1,9.% в год в консервативном сценарии и +2,4%-3% в год в базовом сценарии. Но даже в лучшем случае к 2023 году покупательная способность не вернется на уровень 2013 года, что не должно способствовать большему количеству покупок жилья, но должно увеличить спрос на рынке аренды.

Факторы, стимулирующие развитие рынка аренды жилья:

  • Резкий рост цен на жилье в 2020–2021 гг. , истощение эффективности мер поддержки спроса и повышение ипотечных ставок. Макроэкономическая нестабильность, пандемия и беспрецедентная государственная поддержка жилья оказали огромное влияние на рынок жилья в 2020 году. Мультипликативный эффект прошлогодних событий привел к колоссальному росту цен на жилье и выраженной зависимости всего сегмента от льготные ипотечные программы и прямое участие государства. Льготная схема ипотечного кредитования и рекордно низкие значения ключевой ставки ЦБ РФ способствовали исторически низким средним ставкам по ипотеке. В 2020 году, после запуска льготной ипотеки без ограничений для заемщиков, количество сделок стало стремительно расти на фоне опасений, вызванных пандемией, и общей неопределенности. Дома приобретали как покупатели (те, кто планировал покупку раньше, но поторопился с решением), так и инвесторы. Нестабильный обменный курс, значительное падение доходности традиционных финансовых инструментов (снижение ставок по депозитам) и выраженный рост цен на жилье, начавшийся в 2020 г. , переориентировали часть инвесторов на недвижимость. Ипотека также стала основным инструментом покупки жилья: по оценке ДОМ.РФ, в прошлом году доля ипотечных сделок на новое жилье увеличилась вдвое (с 40% до 80%). В то же время по мере роста цен эффективность государственной субсидии постепенно истощалась. Рост стоимости квадратного метра нивелировал положительный эффект от снижения ставок по ипотеке. Повышение цен также сделало неэффективными инструменты социально-демографического стимулирования (материнское 2 единовременная выплата при рождении ребенка, выплачиваемая матери, государственная поддержка российских семей, воспитывающих детей. Она является адресной и может быть направлена ​​на улучшение жилищных условий, получение образования матерью ребенка, пенсионные накопления матери и др. и другие выплаты в связи с рождением детей), размер которых существенно не индексировался в 2020 г., а в В условиях резкого роста цен на жилье перестали оказывать серьезное содействие в покупке собственного жилья. Кроме того, в июле 2021 года были пересмотрены условия программы субсидирования ипотеки (снижены кредитные лимиты, ужесточены требования к заемщикам и первоначальному взносу, повышена процентная ставка). Ситуация усугубляется постепенным переходом ЦБ к умеренной монетарной политике. С марта по сентябрь 2021 года регулятор повысил ключевую ставку с исторически низкого значения 4,25% до 6,75% (до этого в течение более двух лет происходило постепенное снижение). Это будет способствовать плавному повышению ипотечных ставок за пределами пока еще действующей льготной программы, что еще больше ограничит пул потенциальных заемщиков. Все вышеперечисленное делает покупку жилья еще менее доступной для граждан, а выходом из положения в нынешних условиях может стать аренда жилья.
  • Появление институтов развития сегмента и профессиональных операторов. ДОМ.РФ постепенно становится ключевым игроком на рынке аренды и в ближайшие годы будет определять развитие профессионального сегмента. Помимо непосредственного участия в рынке и строительства собственных арендных объектов, компания задает тренды и выполняет регулирующие функции, разрабатывая методические документы и стандарты для рынка. Помимо ДОМ.РФ, на рынке появляются и частные компании, такие как YE’S group, Becar Asset Management, ЮРСК и другие, появление таких крупных игроков, вероятно, приведет к более интенсивному развитию арендного сегмента в будущем. .
  • Активное участие государства в сегменте повысит его привлекательность для инвесторов . Ожидаемые регуляторные изменения будут стимулировать появление новых арендных домов и, с другой стороны, создадут новую категорию спроса за счет субсидирования арендных ставок для физических лиц, которые не могут взять ипотечный кредит. Это сделает возможным и интересным для инвесторов участие в таких проектах. Минстрой планирует создать новые инструменты инвестирования в арендное жилье, например, финансирование проектов через ЗПИФы для привлечения частных инвестиций. Еще одним подходом может быть продажа ДОМ.РФ земельных участков под жилищное строительство за долю в проекте, которую компания затем получит в виде квартир, за счет которых будет создано новое арендное предложение.
  • Снижение рыночных рисков проектов арендного жилья на фоне планируемой легализации неформального рынка аренды. Единая онлайн-площадка рынка аренды жилья, ужесточение штрафов за неуплату налогов и другие действия по легализации серой аренды приведут к росту арендных ставок у частных лиц. Это постепенно сократит существующую разницу в цене между профессиональными проектами и предложениями на неорганизованном рынке и сделает первые более привлекательными.
  • Тенденции совместного использования жилья и общий рост склонности населения к долгосрочной аренде в будущем. Исследование PWC показывает, что молодое поколение (возрастная группа от 20 до 35 лет) все больше поддерживает тенденцию совместного использования экономики. Этот тренд на жилье только зарождается в России, но многие молодые люди уже предпочитают снимать жилплощадь для обеспечения мобильности и из-за нежелания слишком долго копить средства на покупку недвижимости. В долгосрочной перспективе (на горизонте 15-20 и более лет) высока вероятность постепенного отхода российской ментальности от старой парадигмы необходимости владения жильем. Эти предположения подтверждаются и исследованиями Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ). В нем говорится, что из 56,5 млн российских семей около 26,6 млн нуждаются в улучшении жилищных условий. Из них 6,9млн готовы жить в арендованном жилье и около 4,7 млн ​​российских семей готовы рассматривать аренду как инструмент долгосрочного решения жилищной проблемы. К аренде жилья наиболее склонна молодежь: 23% опрошенных до 25 лет готовы рассматривать аренду как основной способ улучшения жилищных условий. (Показатель снижается до 10% в возрастной группе 25-35 лет и до 9% в возрастной группе 35-44 лет). По мере появления качественных и профессиональных арендных проектов будет расти доля населения, склонного к долгосрочной аренде, в основном среди молодого поколения.

источник: ДОМ.РФ

Факторы, сдерживающие развитие рынка аренды жилья:

  • Долгосрочная окупаемость инвестиций. Пока не вступят в силу новые законодательные изменения, этот сегмент останется непривлекательным для большинства девелоперов, которым выгоднее строить и продавать классические жилые проекты, чем инвестировать в арендное жилье, окупаемость которых может превышать 10-12 лет. В дальнейшем это должно измениться, но только при условии реализации мер, что должно быть не ранее, чем через 3-5 лет.
  • Сильная конкуренция со стороны неформального рынка аренды. Как было сказано, общий объем арендного предложения составляет около 240 млрд кв. м, из которых около 97% сдается частными лицами без уплаты налогов. В среднем в России официально регистрируется всего около 5000 договоров аренды в год. Поскольку большинство домовладельцев, сдающих жилье внаем, не несут налоговых расходов, арендная плата на неформальном рынке значительно ниже, чем на сопоставимом формальном рынке. Последние также предоставляют услуги (уборка, ремонт, современная мебель, бытовая техника), но даже при этом в основном проигрывают неофициальному рынку по цене – фактору, определяющему для многих потенциальных арендаторов. В Москве, например, средняя арендная плата на официальном рынке в начале 2021 года была на 15-25% выше, чем на сопоставимом неофициальном рынке. Бум спроса на жилье в 2020–2021 годах также усилит эту конкуренцию, так как большая часть жилья в этот период покупалась в инвестиционных целях и, скорее всего, скоро появится на неформальном рынке аренды.
  • Уменьшение численности экономически активного населения. В ближайшие годы, вероятно, будет наблюдаться неуклонное снижение численности граждан трудоспособного возраста, особенно в возрастной группе 25–45 лет, которые в основном являются покупателями или арендаторами жилой недвижимости.

Резюме

В среднесрочной перспективе рынок арендного жилья в России должен претерпеть значительные изменения за счет государственного участия, стимулирующего спрос и предложение на этом рынке, а также регулирующего его неформальный сегмент. Появление новых арендных домов и апарт-отелей будет зависеть от множества различных факторов, но в целом ожидания относительно дальнейшей динамики рынка аренды позитивны, что делает его одним из потенциальных направлений роста строительного рынка в России.

  • 1

    выкуп квартиры (отдельной секции) в строящемся доме и передача ее в аренду

  • 2

    единовременная выплата при рождении ребенка, выплачиваемая матери, государственная поддержка российских семей, воспитывающих детей. Она адресная и может быть направлена ​​на улучшение жилищных условий, получение образования матерью ребенка, пенсионные накопления матери и т.д. Автор: Помощь и равнодушие на рынке временного жилья в Москве | Экономика благосклонности после социализма

    Фильтр поиска панели навигации

    Oxford AcademicЭкономика благосклонности после социализмаЭкономические системыКнигиЖурналы
    Термин поиска мобильного микросайта

    Закрыть

    Фильтр поиска панели навигации

    Oxford AcademicЭкономика благосклонности после социализмаЭкономические системыКнигиЖурналы
    Термин поиска на микросайте

    Расширенный поиск


    • Иконка Цитировать

      Цитировать

    • Разрешения

    • Делиться

      • Твиттер
      • Подробнее

    Cite

    Ривз, Мадлен,

    «Давать, брать и получать: помощь и безразличие на рынке временного жилья в Москве»

    ,

    в Дэвиде Хениге и Николетт Маковицки (ред. ) 005 909085

    ,

    of Favor after Socialism

    (

    Оксфорд,

    2017;

    онлайн-издание,

    Oxford Academic

    , 19 января 2017 г.

    ), https://doi.org/10.1093/acprof:oso/9780199687411.003.0004,

    , по состоянию на 24 декабря 2022 г.

    Выберите формат
    Выберите format.ris (Mendeley, Papers, Zotero).enw (EndNote).bibtex (BibTex).txt (Medlars, RefWorks)

    Закрыть

    Фильтр поиска панели навигации

    Oxford AcademicЭкономика благосклонности после социализмаЭкономические системыКнигиЖурналы
    Термин поиска мобильного микросайта

    Закрыть

    Фильтр поиска панели навигации

    Oxford AcademicЭкономика благосклонности после социализмаЭкономические системыКнигиЖурналы
    Термин поиска на микросайте

    Расширенный поиск

    Abstract

    В Москве, где стоимость аренды недвижимости значительно превышает заработную плату мигрантов, трудовые мигранты из Кыргызстана мобилизуют массу неформальных отношений со знакомыми и односельчанами, чтобы получить доступ к матрасам в общих квартирах. Наполовину дом, наполовину общежитие, эти места предоставляют сайт, с которого можно исследовать оспариваемые, напряженные ставки помощи и безразличия в среде, где повседневная жизнь повсеместно монетизируется. Кто должен иметь возможность просить гостеприимства от кого? Что происходит, когда надежды на уход не оправдываются? Как мобилизуются и сокращаются отношения заботы и с какими последствиями? Основываясь на исследованиях рабочих-мигрантов, агентов по размещению и временных «арендодателей», эта глава способствует изучению благосклонности, помощи и безразличия в этнографических терминах. Утверждается, что двусмысленность этих категорий может быть как социально порождающей, так и источником оскорблений. При этом он доказывает важность контекста для понимания благосклонности в антропологических терминах.

    Ключевые слова:
    помощь, равнодушие, размещение, Москва, Кыргызстан, гостеприимство, забота, благосклонность, неоднозначность, трудовые мигранты

    Тема

    Экономические системы

    В настоящее время у вас нет доступа к этой главе.

    Войти

    Получить помощь с доступом

    Получить помощь с доступом

    Доступ для учреждений

    Доступ к контенту в Oxford Academic часто предоставляется посредством институциональных подписок и покупок. Если вы являетесь членом учреждения с активной учетной записью, вы можете получить доступ к контенту одним из следующих способов:

    Доступ на основе IP

    Как правило, доступ предоставляется через институциональную сеть к диапазону IP-адресов. Эта аутентификация происходит автоматически, и невозможно выйти из учетной записи с IP-аутентификацией.

    Войдите через свое учреждение

    Выберите этот вариант, чтобы получить удаленный доступ за пределами вашего учреждения. Технология Shibboleth/Open Athens используется для обеспечения единого входа между веб-сайтом вашего учебного заведения и Oxford Academic.

    1. Нажмите Войти через свое учреждение.
    2. Выберите свое учреждение из предоставленного списка, после чего вы перейдете на веб-сайт вашего учреждения для входа.
    3. Находясь на сайте учреждения, используйте учетные данные, предоставленные вашим учреждением. Не используйте личную учетную запись Oxford Academic.
    4. После успешного входа вы вернетесь в Oxford Academic.

    Если вашего учреждения нет в списке или вы не можете войти на веб-сайт своего учреждения, обратитесь к своему библиотекарю или администратору.

    Войти с помощью читательского билета

    Введите номер своего читательского билета, чтобы войти в систему. Если вы не можете войти в систему, обратитесь к своему библиотекарю.

    Члены общества

    Доступ члена общества к журналу достигается одним из следующих способов:

    Войти через сайт сообщества

    Многие общества предлагают единый вход между веб-сайтом общества и Oxford Academic. Если вы видите «Войти через сайт сообщества» на панели входа в журнале:

    1. Щелкните Войти через сайт сообщества.
    2. Находясь на сайте общества, используйте учетные данные, предоставленные этим обществом. Не используйте личную учетную запись Oxford Academic.
    3. После успешного входа вы вернетесь в Oxford Academic.

    Если у вас нет учетной записи сообщества или вы забыли свое имя пользователя или пароль, обратитесь в свое общество.

    Вход через личный кабинет

    Некоторые общества используют личные аккаунты Oxford Academic для предоставления доступа своим членам. Смотри ниже.

    Личный кабинет

    Личную учетную запись можно использовать для получения оповещений по электронной почте, сохранения результатов поиска, покупки контента и активации подписок.

    Некоторые общества используют личные аккаунты Oxford Academic для предоставления доступа своим членам.

    Просмотр учетных записей, вошедших в систему

    Щелкните значок учетной записи в правом верхнем углу, чтобы:

    • Просмотр вашей личной учетной записи и доступ к функциям управления учетной записью.
    • Просмотр институциональных учетных записей, предоставляющих доступ.

    Выполнен вход, но нет доступа к содержимому

    Oxford Academic предлагает широкий ассортимент продукции. Подписка учреждения может не распространяться на контент, к которому вы пытаетесь получить доступ. Если вы считаете, что у вас должен быть доступ к этому контенту, обратитесь к своему библиотекарю.

    Ведение счетов организаций

    Для библиотекарей и администраторов ваша личная учетная запись также предоставляет доступ к управлению институциональной учетной записью. Здесь вы найдете параметры для просмотра и активации подписок, управления институциональными настройками и параметрами доступа, доступа к статистике использования и т.