Содержание
Как я покупал у государства клочок заброшенной земли
На задах моего подмосковного огорода, за которым колхозное поле и дремучий лес, местные власти нарезали участок в десять соток. Я узнал об этом совершенно случайно, за какой-то надобностью заглянув в публичную кадастровую карту. Да, за моим огородом есть клочок неудобий, заросший борщевиком и кустарником. А теперь, оказывается, это целых десять соток земли, поставленных на кадастровый учёт.
Власти, конечно, молодцы, коли придают юридический статус подобного рода угодиям. Хоть Россия и велика, земля, как и деньги, любит счёт. Мне бы забыть об этих окадастренных десяти сотках, благо что неоформленных и заброшенных земель в округе на пол-Европы хватит. Но ведь наша власть ничего просто так делать не станет. Тем более ставить землю на кадастровый учёт там, где она даром никому не нужна.
И я решил: «на всякий случай» попытаться присоединить окадастренный клочок к задам моего огорода.
Переписка с администрацией района, где расположена моя деревня, оказалась тщетной.
Нет, сказала мне в письменном ответе администрация. Присоединить эти злосчастные десять соток к вашему участку не получится. Во-первых, между земельными наделами нет смежной границы. Во-вторых, что более существенно, у участков разный вид разрешённого использования. Ваш — под личное подсобное хозяйство, а тот, в котором десять соток, — под индивидуальное жилищное строительство. Так что гудбай!
Это напрягло меня ещё больше. Получается, что в перспективе на задах моего огорода может вырасти какой-нибудь коттедж, совершенно лишний в моей деревенской пасторали. Какие варианты? Выкупить или взять у государства в аренду эти чертовы десять соток!
Переписка с администрацией начинала принимать новый оборот, в ходе которого пришлось шевелить мозгами уже по-серьёзному.
Аренда отпадала сразу, поскольку светил кабальный договор. Раз это земли ИЖС, арендатор обязан в течение трёх лет построить всё тот же коттедж. Иначе — вон с арендованной земли.
Что касается покупки — это более длительная бюрократическая процедура, с торгами на аукционе и выплатой задатка.
Стартовая цена — кадастровая стоимость десяти соток, то есть 350 тысяч, к которым в случае удачи нужно присовокупить ещё примерно столько же на приведение земли в порядок.
«Однако!», как говаривал незабвенный Киса Воробьянинов, изучая ресторанное меню в присутствии противницы вегетарианства Лизы Калачёвой.
Скрепя сердце я всё же подал соответствующую заявку в районную администрацию. Покупка — это не аренда. Строить на прикупленной земле можно сколь угодно долго. Пока кто-то раньше не помрёт — Насреддин, ишак или падишах.
В течение месяца моя заявка на покупку земли томительно меняла статус. «Принято в работу», «Передано распоряжение в МВК» и, наконец, — «Отказано в предоставлении услуги». Причина? «Согласно планам администрации, указанный участок земли предназначен для передачи многодетной семье».
Ну что ж, многодетная семья — это святое!
Я вновь изучил публичную кадастровую карту с моей деревней, которая приросла не одним, а несколькими участками для многодетных семей, затем осмотрел участки «в натуре».
Картина обычная, когда заходит речь о широких жестах государства в пользу наименее защищённых наших граждан. Земля для многодетных, как заведено, нарезается по остаточному принципу. На отшибах и в оврагах, где не то что строиться, а привести землю в порядок затратно и проблематично. Без намеков хотя бы на зачатки инфраструктуры — ни проехать к участкам, ни пройти. До ближайшего трансформатора чуть ли не километр, до газовой нитки — все пять. Школа за 12 километров, поликлиника — за 20 с лишним.
За 160 лет существования деревни, население которой со 192 человек сократилось до 11, властями здесь мало что делалось, если не считать установки десятка уже перегоревших фонарей и посыпанную щебёнкой улочку.
Может, ренессанс теперь не за горами? Вряд ли. То, что в моей деревне и вокруг неё, вполне отражает общую картину с земельными участками для многодетных. По сообщению уполномоченного по правам человека той же Московской области Екатерины Семёновой, в регионе только 55 процентов таких участков обеспечено электричеством, дорогами — 38, газом — пять, водопроводом — полтора процента.
О шаговой доступности школ, детских садов, поликлиник и больниц говорить не приходится и вовсе.
Впрочем, земля, как ни крути, сама по себе капитал. В крайнем случае, построившись и оформив участок в собственность, его можно продать и перебраться в более обжитое место. Но не тут-то было. Как в 2018 году признался на «круглом столе» в Госдуме бывший на тот момент начальником Управления земельных отношений Росимущества Виталий Вольфовский: «Это не те земли, которые кто-то захочет купить у многодетной семьи».
Я бы купил. Хотя бы для того, чтобы вдохнуть какую-нибудь жизнь на задах моего огорода. Но теперь понимаю: эта затея уже не имеет смысла.
Земельный участок: инструкция по приобретению
Поселиться в собственном доме, на лоне природы или наоборот, среди городских джунглей — уже не мечта, а вполне конкретные планы для солидного числа представителей среднего класса. Перейти в категорию землевладельцев сегодня можно двумя способами. Во первых, участвуя в аукционах, которые проводит администрация Красноярска и власти каждого из природных поселков.
Кроме того, участок можно купить у собственника, владеющего землей на том или ином основании.
Участок с молотка
В последнее время на торги выставляются участки, полностью сформированные для индивидуального жилищного строительства. Они поставлены на кадастровый учет, у них утверждены границы и подготовлено межевое дело — формированием документов занимаются администрации каждого из районов. Торги проводятся по мере готовности всех необходимых бумаг. О дате и условиях проведения аукциона желающие купить землю могут узнать из извещений, которые публикуются в местных газетах (в Красноярске — «Городские новости», Емельяновском районе — «Емельяновские вести», в Березовском — «Пригород») и на сайтах городской и районных администраций.
Для участия в аукционе человек должен подать заявление на имя главы местной администрации, указав в нем, что хотел бы приобрести участок на территории конкретного района в собственность для строительства жилого дома. К заявлению в обязательном порядке прилагается копия документа, удостоверяющего личность заявителя.
Кроме того, претендентам необходимо внести задаток, который обычно составляет определенный процент от начальной стоимости участка. Сумма и условия оформляются договором с отделом по управлению муниципальным имуществом администрации района. В день, назначенный в извещении, районные власти принимают решение, признать претендентов участниками аукциона или нет, а сам аукцион, как правило, проводится на следующий день. Причиной отказа могут стать документы, предоставленные не в полном объеме или вовремя не внесенный залог.
Важно понять, что на аукционах продается не собственно земля, а право выкупа участка в собственность либо право на его аренду. Причем договор аренды или купли продажи в обязательном порядке должен пройти через государственную регистрацию.
Арендная плата за весь период действия договора как правило, удерживается сразу же, из внесенного задатка. Сумма рассчитывается в соответствии с кадастровой стоимостью участка. При этом, если за время действия договора размер арендной ставки меняется, отдел администрации производит перерасчет.
Договор аренды на участок заключается в среднем на десять лет. За это время собственник должен построить на участке дом и ввести его в эксплуатацию. Если по какой то причине сделать это ему не удается, при продлении договора размер арендной платы вырастет в несколько раз. Однако обычно срока аренды, установлено по договору, оказывается вполне достаточно, чтобы собственник успел построить коттедж и зарегистрировать его как собственность. После этого и сам участок разрешается выкупить. Процедура сводится к тому, что отдел по земельным отношениям районной администрации расторгает договор аренды и заключает новый — купли продажи.
Аукционы в пригородах и Красноярске
По словам руководителя отдела муниципальной собственности администрации Емельяновского района Галины Осиной, ближайший аукцион, на котором будет продаваться земля в пригородных поселках, пройдет буквально на днях «Сейчас для участия в аукционе мы готовим земельные участки в поселке Памяти тринадцати борцов, торги по ним назначены на середину октября.
Межевание земельных участков, которые будут предоставляться с аукциона, проходит в Солонцах, следующим на очереди стоит поселок Емельяново. Землеустроительные работы в этом поселке начнутся в ближайшее время».
В другом перспективном для коттеджной застройки районе города, Березовском, первые торги участками под частные дома прошли совсем недавно, 1октября 2008 года. В границах Красноярска участки с аукционов продаются не только полностью сформированные, но и с возможностью подключения к инженерным коммуникациям. Поскольку проведение этих работ требует времени, аукционы проходят нечасто, последний прошел примерно два месяца назад и до конца года новых торгов власти не планируют. В год с молотка продается не более десяти подготовленных земельных участков.
Проявите самостоятельность
Второй путь приобретения земли для строительства —не дожидаясь, пока администрация проведет оформление
земли, самостоятельно найти пустующий участок и на собственные средства подготовить для него документы.
Но прежде чем заключать договор с геодезистами и землеустроителями, в районном или городском управлении архитектуры стоит свериться с генеральным планом, и узнать, возможно ли на этой территории индивидуальное жилищное строительство.
Если ваши планы на эту землю не вступают в противоречие с планами застройки территории, можно смело приступать к формированию участка. Однако просто выделить себе земли столько, сколько захотелось, не получится. В каждом из пригородов определены максимальный и минимальные размеры земельного надела, предназначенного для ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. В Березовском районе, например, его размер не может быть больше 25 соток.
Претендент на получение земли должен провести межевание свободного участка и поставить его на кадастровый учет. Сделать это нужно, чтобы присвоить вашему кусочку земли кадастровый номер и указать его характеристики, которые позволяют выделить ваше будущее владение среди массы других земельных наделов.
В межевом деле, которое представляет собой документ на добрую сотню страниц, содержится полное описание участка с определением его точных границ и координат. На основе межевого дела составляется кадастровый паспорт земельного участка, документ, в котором указана категория земель, адрес участка, его правообладатель, вид разрешенного использования, площадь, предоставляемая в аренду либо в собственность, и возможные ограничения в его использовании.
Как только у участка появился необходимый пакет документов, администрация района публикует в газете о извещение предоставлении земельного участка в аренду. Если в течение 30 дней других претендентов на участок не появляется, право заключить договор получает гражданин, который провел землеустроительные работы. В противном случае судьба участка будет решаться на аукционе.
Перед торгами он проходит через предварительную оценку, одновременно с этим местные власти решают, что именно будет выставляться на торги — право собственности или аренды участка.
Если по итогам торгов человек, который сформировал участок, не становится победителем, ему возмещают затраты на оформление земли.
Купить у частника
Второй способ получить землю для строительства — купить уже готовый участок у владельца, у которого он может находиться и в личной собственности, и в аренде. Хотя стоимость арендуемого участка намного ниже, чем у земли, которая продается в собственность, покупателям, которые выбирают между двумя этими видами права на землю, специалисты советуют остановиться на земле, предлагаемой в собственность.
Валентина Дальченко, юрист компании «Аревера‑Недвижимость»
«Многие клиенты, которые покупают сейчас коттеджи, одним из первых условий ставят наличие у продавца собственности на земельный участок. Они прекрасно понимают, что идет массовая за‑стройка города, и многие площадки, которые в настоящий момент занятые частными домами, уже определены под снос».
И земля, купленная в собственность и участок в аренде при определенных обстоятельствах могут изыматься.
Например, если городу станет тесно в своих границах и для развития ему потребуются соседние земли, находящийся участок может быть изъят в пользу государства. Но собственность обеспечивает человеку большие гарантии, в случае «наступления города» на участок земля, находящаяся в собственности, будет выкуплена у владельца по рыночной цене, право аренды же просто прекращается.
Еще один минус покупки земли в аренду — во время переуступки прав аренды невозможно проверить, существуют на участке ли какие либо обременения (условия, ограничивающие его использование).
Если для участка, который продается в собственность, можно заказать в Регистрационной палате справку, в которой будут перечислены все числящиеся за ним обременения, то продажа прав на аренду участка получение такой выписки не предусматривает.
Между тем среди ограничений могут быть такие, которые запрещают на этой земле любое строительство. «Не так давно к нам обратился клиент, который хотел продать земельный участок с ограничением, запрещающим проводить на участке земельные работы на глубине превышающей два метра, — рассказывает юрист компании «АРЕВЕРА НЕДВИЖИМОСТЬ» Валентина Дальченко, — строительство на этой земле исключается.
Поэтому особые отметки в кадастровом паспорте документа нужно обязательно проверять».
Хотя, по словам риэлторов, при желании, проверить участок, предоставляемый в аренду, все таки можно. «Для этого стоит обраться в департамент муниципального имущества с запросом, существует ли такой договор аренды, — объясняет Валентина Дальченко, — узнать в управлении архитектуры Красноярска, было ли распоряжение, на основании которого выдавалась аренда. Было получено это право на аукционе или каким либо другим образом».
При покупке права аренды имеет смысл рассматривать только участки, которые предоставляются на долгий срок. Десяти четырнадцати лет аренды вполне хватит, чтобы построить дом и ввести его в эксплуатацию. До 2010 года действует упрощенная система регистрации построенного жилья, когда для оформления дома в собственность не нужно разрешения на строительство и согласований в надзорных органах введения в эксплуатацию — достаточно получения технического паспорта
Тем же, кто экономии предпочитает определенные гарантии, специалисты советуют покупать участок, собственность на который уже оформлена.
По их словам, такая земля сегодня пользуется большим спросом. «Многие клиенты, которые покупают сейчас коттеджи, одним из первых условий ставят наличие у продавца собственности на земельный участок, — комментирует Валентина Дальченко. — Они прекрасно понимают, что идет массовая застройка города, и многие площадки, которые в настоящий момент занятые частными домами, уже определены под снос. А без согласия собственника никакой застройщик на этой земле дом не построит».
Разрешенное использование
Кроме вида собственности, покупателям земельного участка нужно уточнить, имеет ли выбранный ими надел отношение к землям населенных пунктов. Только в этом случае землю можно использовать для жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйство, дачного и садового строительства.
Хотя, как отмечают риэлторы, среди сегодняшних покупателей немало таких, которые хотели бы приобрести земли сельхозназначения, которые, хоть и не предусматривают возможности ведения строительства на этом участке, все же весьма перспективны.
Во первых, размеры земельных наделов для ведения сельского хозяйства намного больше, чем в населенных пунктах. Во вторых, ничто не стоит на месте, правила землепользования и застройки города меняются, и может оказаться, что агроземли, расположенные вблизи городских границ, в будущем поменяют свой статус, и, став землей населенного пункта, одновременно вырастут в цене.
Если ваша цель не инвестиции в землю, а строительство собственного дома, вам подойдут только участки на территории населенных пунктов. Это может быть земля для жилищного строительства или ведения подсобного хозяйства — в коттедже, построенном на такой земле, не будет проблем с пропиской. А вот прописаться в доме, стоящем на дачном участке, можно только с разрешения органа местного самоуправления. В садовом же домике сделать это никто просто не позволит.
Назначение земли играет большую роль при определении цены участка, по этой причине надел для садового строительства стоит дешевле остальных. Однако при определенных условиях можно купить недорогой участок для строительства садового дома, а потом это вид разрешенного использования поменять.
Для начала нужно свериться с правилами застройки территории. Если смена назначения не противоречит установленному в них порядку, можно смело подавать заявление в управление архитектуры города.
Пакет документов
При продаже земли в собственность на руках у продавца должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, документ, на основании которого выдано это свидетельство, и кадастровый паспорт земельного участка. Если участок покупался в браке, необходимо приложить еще и согласие второго супруга на продажу.
Если переуступается право аренды, то в таком случае продавец должен предоставить договор аренды земельного участка (желательно долгосрочный), распоряжение, на основании которого этот договор утверждался, и кадастровый паспорт земельного участка. Кроме того, он должен поставить в известность департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярска о переуступки земли.
По словам риэлторов, при переуступке права аренды, не лишним будет подстраховаться и попросить к этому набору документов согласие супруга на переуступку права аренды.
«Несмотря на то, что по закону при переуступке право аренды согласия супруга не требуется, мы все равно стараемся его требовать вместе со справкой о задолженности по аренде, — рассказывает Валентина Дальченко, — чтобы застраховать покупателя от возможных судебных споров, если потом один из супругов передумает и заявит свои права на участок».
Валентина Дальченко в любом случае советует приобретать те участки, кадастровый паспорт на который уже сформирован. Ведь покупая землю, у которой есть четкие границы и подготовленное межевое дело. будущий владелец участка избавит себя в дальнейших от немалых трат — межевание сегодня недешево. Кроме того, во время сделки он будет иметь четкое представление о реальных границах участка. Даже если эта земля не огорожена забором, ориентирами могут послужить вбитые землеустроителями колышки.
«При совершении сделки у продавца проверяются правоустанавливающие документы, — объясняет Валентина Дальченко, — Если право собственности на участок не зарегистрировано, у продавца проверяются правоустанавливающий документ.
Если он сам когда то купил этот участок, это будет договор купли продажи, если ему кто то подарил этот участок, то договор дарения, если по упрощенной форме оформил этот участок — договор бессрочного пользования, либо договор пожизненного наследуемого владения. Если человек оформил право собственности, выкупив землю у государства, то это будет договор купли продажи, заключенный с департаментом муниципального имущества и земельных отношений. Распоряжение, на основание которого этот договор выдавался. При зарегстированном праве собственности эти договоры должны храниться в регистрационной палате, Ростехнадзоре и других органах, которые занимались регистрацией».
Вполне возможно, что на продажу сегодня выставляется участок, выделенный много лет назад, и принадлежащий продавцу по праву пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Согласно Земельному кодексу РФ земля, принадлежащая гражданину на таком основании, продаваться не может. Чтобы совершать с ней сделки сначала из бессрочного пользования земля должна быть переведена в собственность.
Тем более, что сейчас пока действует «дачная амнистия», сделать это стало проще.
Основаниями для государственной регистрации права собственности на земельный участок в таком случае может стать оригинал данного документа, акт, на основании которого был выдан документ и кадастровый паспорт земельного земельного участка. Только после того, участок зарегистрирован как собственность продавца, тот может приступить к операции с землей.
Это основные моменты, о которых не следует забывать продавцу и будущему покупателю земельного участка. А в том, что таких будет много, сомнений нет, ведь число сделок с землей в отличие от покупки жилья в последнее время только растет.
Татьяна Крупко
© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru
Зачем скрытный китайский миллиардер купил 140 000 акров земли в Техасе Отношения с Китаем.
O 7 июня губернатор Техаса Грег Эбботт сел за стол в Капитолии штата и в сопровождении полудюжины законодателей взялся за бумагу для торжественного подписания Закона о защите инфраструктуры Lone Star.
«Насколько я знаю, это первый закон такого рода в любом штате Соединенных Штатов Америки», — хвастался он. Цель законопроекта: запретить бизнес-структурам, связанным с «враждебными странами», доступ к электросети Техаса и другим элементам «критической инфраструктуры», включая компьютерные сети и системы обработки отходов.
Законопроект, ставший законом 18 июня, носил не просто предупредительный характер — он был прямым ответом одному китайскому миллиардеру и его планам построить ветряную электростанцию на юго-западе Техаса, по словам его автора, сенатора штата Донны Кэмпбелл. С 2016 года компания, принадлежащая магнату недвижимости из Синьцзяна Сунь Гуансиню, потратила около 110 миллионов долларов на покупку земли в техасском округе Валь-Верде. Расположенный на границе с Мексикой, Валь-Верде является домом для около 50 000 человек, небольшим городком Дель-Рио, семейными охотничьими угодьями и базой ВВС Лафлин, тренировочной площадкой для военных летчиков. Менее чем за два года Сан скупил около 140 000 акров в округе через дочерние компании, которые он контролирует.
Он выделил 15 000 акров этой земли для своей компании GH America Energy LLC для наблюдения за строительством ветряной электростанции, которая могла бы питать электроэнергетическую сеть Техаса, Совета по надежности электроснабжения Техаса (ERCOT).
Питер и Мария Хоуи для Forbes
Летом 2019 года, когда близлежащие владельцы собственности и защитники природы узнали о предложенном Sun проекте с 46 турбинами под названием Blue Hills Wind Development, они решили его остановить. То, что началось как скромная кампания по защите местной реки, вскоре переросло в политический водоворот вокруг национальной безопасности и иностранных инвестиций. Американские критики Sun утверждали, что ветряная электростанция, контролируемая китайской компанией, попытается вмешаться или даже отключить энергосистему Техаса; некоторые предполагали, что турбины будут использоваться для сбора военной разведки о деятельности близлежащей базы ВВС Лафлин.
Связи Суня с Коммунистической партией Китая, в том числе его компания по найму армии и правительственных чиновников, а также его личные отношения с властями китайской провинции Синьцзян привлекли внимание местных и национальных политиков.
Бывший конгрессмен от Техаса Уилл Херд написал статью с предупреждением о ветряной электростанции Sun. Оба сенатора США от Техаса, Джон Корнин и Тед Круз, осудили предприятие Sun.
18 июня губернатор Техаса Грег Эбботт подписал Закон о защите инфраструктуры Lone Star.
Montinique Monroe/Getty Images
Шумиха вокруг Sun разожгла внутри страны опасения по поводу прямых китайских инвестиций и придала человеческое лицо торговым спорам между двумя странами. Решение Sun инвестировать в Техас также подчеркивает сложную ситуацию, в которой оказались китайские магнаты. За последние несколько лет Коммунистическая партия Китая, похоже, стала более враждебно настроенной по отношению к частному предпринимательству и богатым бизнесменам. В последние месяцы китайские власти обуздали путешествующего по миру миллиардера Джека Ма, предприняли меры для ограничения листинга за границей и приказали образовательным компаниям стать некоммерческими. Такие магнаты, как Сунь, которые процветали при капитализме, поддерживаемом китайским государством, возможно, испытывают потребность в переводе капитала за границу, поскольку они борются с переменой политических ветров.
«Я думаю, что многие богатые китайцы будут опасаться своего будущего из-за того, что случилось с Джеком Ма и другими», — говорит проживающая в Гонконге Алисия Гарсия Эрреро, главный экономист по Азиатско-Тихоокеанскому региону французского инвестиционного банка Natixis. «Я думаю, что США получат много денег».
Закон об инфраструктуре Lone Star теперь может быть законом в Техасе, но Sun еще не сдалась. По словам представителя GH America, несмотря на политическую бурю, он намерен не только сохранить землю GH America, но и сдать ее в аренду другим компаниям для строительства и эксплуатации солнечных батарей и ветряной электростанции Blue Hills Wind Development. Сообразительный специалист по сделкам с многолетним опытом, Сан еще может расширить свое присутствие в США.
Как Сан заработал свои миллиарды
Путь Сана — от малоизвестного происхождения до промышленного миллиардера и прицела законодателей Техаса — был обусловлен трансформацией экономики Китая за последние 30 лет.
Родившийся в семье фермера в 1962 году, всего за несколько лет до начала Культурной революции Мао Цзэдуна, Сунь подростком служил в Народно-освободительной армии и принимал активное участие в китайско-вьетнамской войне 1979 года, дослужившись до звания капитана. , согласно новостям на английском и китайском языках, а также в книге Евразийский перекресток: история Синьцзяна профессора Джорджтауна Джеймса А. Миллуорда. (Сун отказался комментировать свою биографию или деловые интересы в Китае для этой статьи.)
Уволившись из армии в конце 1980-х годов, Сунь открыл первый ресторан свежих морепродуктов в Урумчи, столице северо-западной китайской провинции Синьцзян. Закусочная была новшеством в городе, не имеющем выхода к морю, и предоставила Сану место для общения с бизнесменами и партийными чиновниками. Сообщается, что затем он открыл другие новые достопримечательности в Урумчи: первый в городе караоке-бар, дискотеку и боулинг. В 19В 89 году он учредил Xinjiang Guanghui Industry Investment Group (Guanghui), первым крупным предприятием которой был импорт оборудования для бурения нефтяных скважин из разваливающегося Советского Союза и его продажа государственным китайским фирмам.
К 1994 году Guanghui занималась продажей строительных материалов и развитием недвижимости.
Поддержание тесных отношений с китайскими правительственными чиновниками способствовало восхождению Sun. Сообщается, что он нанимал бывших армейских офицеров и правительственных чиновников для управления различными предприятиями, а в начале 90s он открыл отделение Коммунистической партии Китая в своей компании. В свою очередь, партийные чиновники Синьцзяна, как сообщается, заключили возлюбленные сделки с Сунь на участках с недвижимостью, помогая ему приобрести обанкротившиеся государственные фабрики, которые он снесет и заменит многоквартирными домами и офисными башнями, согласно статье Washington Post 2002 года. Согласно книге Миллуорда, к началу 2000-х Sun контролировала 60% всей недвижимости в Урумчи и приобрела десятки государственных фирм — больше, чем любое другое частное предприятие в Китае.
Сенатор штата Техас Донна Кэмпбелл написала Закон о защите инфраструктуры «Одинокая звезда» в ответ на предложение Sun построить ветряную электростанцию.
Eric Gay/AP
Сегодня компания Sun, Guanghui, представляет собой обширный конгломерат, который в прошлом году принес более 29 миллиардов долларов дохода и насчитывает более 108 000 сотрудников. Forbes оценивает собственный капитал Sun в 2,1 миллиарда долларов.
Sun учредила GH America Investments Group в США в 2015 году. Под эгидой GH находятся такие дочерние компании, как GH PacVest, владеющая коммерческой недвижимостью в Калифорнии; ГСГ Барнетт, владелец 41 скважины, добывающей природный газ, в сланцах Барнетт в Техасе; и Brazos Highland Properties LP, компания, которую Сан использовал для приобретения земли в округе Валь-Верде, включая ранчо, где он любит отдыхать и охотиться — его первая покупка в этом районе — по словам представителя GH America. Через Brazos и еще одну дочернюю компанию, Harvest Texas LLC, Sun контролирует почти 7% всей земли в округе Вал-Верде.
Презентация GH America, увиденная Forbes , показывает планы Blue Hills Wind Development, которые включают 5 постоянных метеорологических башен, каждая примерно 500 футов в высоту, и 46 ветряных турбин, некоторые из которых высотой до 700 футов — более чем на 100 футов выше, чем Вашингтон.
Памятник — будет введен в эксплуатацию уже в 2023 году. Турбины будут подключены к электросети Техаса через поставщика коммунальных услуг Electric Transmission Texas, который поставляет энергию для ERCOT.
От битвы за окружающую среду до угрозы национальной безопасности
Поначалу приобретения Sun в округе Валь-Верде остались незамеченными. Но в конце 2017 года владельцы недвижимости пришли в ярость, когда французский разработчик ветряных турбин Akuo Energy построил ветряную электростанцию Rocksprings на восточной окраине округа. (Akuo, которая платит GH America отчисления за турбины на своей земле, отказалась от комментариев). Защитники природы, возглавляемые местной правозащитной организацией под названием Devils River Conservancy, также были обеспокоены: турбины Rocksprings, пробуренные в водоносный горизонт реки Девилс — нетронутый водный путь, которым дорожат местные жители округа Валь-Верде, — потенциально угрожают экосистеме реки, которая включает в себя количество исчезающих видов.
Когда организация Conservancy узнала о планах GH America построить вторую ветряную электростанцию в округе, она начала кампанию давления под названием «Не облажайся, Техас», чтобы предотвратить строительство.
Экологическая борьба вскоре переросла в политическую, так как группа защиты изменила тактику. Исчезли шаткие экологические темы для разговора; Это были жаркие вопросы защиты близлежащей базы ВВС Лафлин, связи Сан с Коммунистической партией Китая и предполагаемая угроза национальной безопасности, которую GH America представляла для Техаса и Соединенных Штатов.
«Изначально мы пытались принять экологический подход, потому что у нас были эти исчезающие виды, а также потому, что охрана реки Девилс в основном была сосредоточена на экологических компонентах региона», — говорит Джули Льюи, исполнительный директор заповедника. «К сожалению, этот ракурс не получил большого распространения… Мы начали развертывать повествование и на самом деле просто распространяли информацию и понимание того, что эта компания из Китая планирует подключиться к нашей критически важной инфраструктуре».
«Мы не ксенофобы, — добавляет Льюи, — но мы беспокоимся за нашу национальную безопасность, как и каждый активный американец».
Битву против ветряной электростанции Sun начали защитники природы, стремящиеся защитить реку Девилс — нетронутый водный путь, которым дорожат местные жители округа Валь-Верде.
Earl Nottingham/Департамент парков и дикой природы Техаса
Новое сообщение привлекло внимание видных республиканцев Техаса. В феврале 2020 года сенатор Тед Круз впервые публично рассказал о GH America во время визита на базу ВВС Лафлин. Вскоре после этого он приложил поправку к Закону о разрешении на национальную оборону, поощряющую более тщательную федеральную проверку строительства ветряных электростанций вблизи военных объектов. Затем он и его коллега сенатор от Техаса Джон Корнин направили министру финансов США Стивену Мнучину письмо с предупреждением о проекте Sun.
«Эти ветряные электростанции влияют на наши тренировочные маршруты и представляют серьезную угрозу для нашей национальной безопасности», — сказал сенатор Круз в заявлении, предоставленном Forbes.
«Коммунистическая партия Китая снова и снова демонстрирует готовность инвестировать миллиарды долларов в расширение своих шпионских возможностей и глобального присутствия, в том числе посредством схем покупки земли вблизи военных баз».
Сенатор США Тед Круз раскритиковал GH America и поддержал закон, направленный против предложенных ею проектов.
Montinique Monroe/Getty Images
Немногие критики Sun говорят громче, чем Кайл Басс. Основатель базирующегося в Далласе хедж-фонда Hayman Capital Management, Басс является ярым критиком Коммунистической партии Китая, чье мировоззрение распространяется на его инвестиционную стратегию; Сообщается, что он продавал китайский юань с 2015 по 2019 год и теперь делает ставку на девальвацию гонконгского доллара. (Басс не имеет отношения к братьям-миллиардерам Басс — Сиду, Роберту, Эдварду и Ли — из Техаса.) Узнав о Сане в декабре 2020 года, Басс начал привлекать внимание к военному прошлому Сан и его связям с партийными чиновниками Синьцзяна через шквал СМИ.
интервью и твиты.
«Что бывший [чиновник] НОАК делает в глуши Техаса, рядом с нашей базой ВВС и нашей границей, пытаясь подключиться напрямую к нашей электросети?» говорит Басс. «Учитывая хрупкость нашей сети, которую мы только что видели, после ледового апокалипсиса, я не могу найти ни одного человека в законодательном органе Техаса, который считает хорошей идеей, чтобы бывший китаец [капитан армии] подключался напрямую к сети. наша энергосистема».
Басс также сосредоточился на корнях Sun в Урумчи и отношениях с членами коммунистической партии в провинции Синьцзян. В показаниях, которые Басс дал перед законодательным собранием штата Техас, когда оно обсуждало Закон об инфраструктуре Lone Star, он утверждал, что Sun может иметь экономический интерес в репрессиях китайского правительства в отношении уйгурских мусульман в Синьцзяне. Эти утверждения не получили независимого подтверждения, и Государственный департамент не прокомментировал Суня или его компанию Guanghui. Сан не ответил на Forbes ’ вопросы о его политических связях или отношениях.
Почему Сан приехал в Техас?
Предприятия Sun по возобновляемым источникам энергии могут быть частью разведывательной миссии, организованной Коммунистической партией Китая. Но возможны и более прозаические объяснения.
Сунь может просто хотеть получить деньги из Китая, как и многие его соотечественники. Когда синьцзянский миллиардер основал GH America Investments Group в 2015 году, прямые китайские инвестиции на зарубежных рынках резко возросли. В последующие годы власти Коммунистической партии ограничили отток капитала из-за опасений обесценивания юаня и торговой войны бывшего президента Трампа. Но эти меры не были железными.
«Несмотря на то, что существует контроль за капиталом и некоторые ограничения на сумму денег, которую люди могут вывозить за границу, на самом деле система всегда была очень прозрачной», — говорит Паола Субакки, профессор международной экономики Лондонского университета королевы Марии. . «Состоятельные [китайцы] были счастливы вывезти немного денег за границу». Столкнувшись с неопределенной деловой средой и популистской реакцией в социальных сетях, состоятельные китайцы могут попытаться перевести большую часть своего богатства в другие страны.
Сан также может пытаться окупить свои вложения. По словам нескольких местных брокеров по недвижимости и отдельных лиц, осведомленных о приобретениях, компания Sun GH America заплатила намного больше рыночной стоимости за свои 140 000 акров земли в округе Валь-Верде, выложив примерно 110 миллионов долларов. (Из-за закона о неразглашении в Техасе цена сделок с землей не должна быть обнародована.)
«Нам часто задают вопрос: как в мире кто-нибудь в Техасе продаст [китайцам] ?» — говорит Рэнди Наннс, местный землевладелец и бывший президент заповедника Девилс-Ривер. «Ну, у них был посредник, этот парень, который не из этого района. Он просто зарабатывал деньги. Он стал довольно крутым дилером».
Кайл Басс, исполнительный директор хедж-фонда и критик Китая, который взялся за проект Sun в Техасе.
Патрик Т. Фэллон/Блумберг
Этим посредником был Дэвид Фрэнкенс, бизнесмен из Лафкина, шумного городка в восточной части Техаса, расположенного ближе к Луизиане, чем Хьюстон или Даллас, и в восьми часах езды на машине от Валь-Верде. Округ. Документы на землю показывают, что Франкенс купил недвижимость у существующих землевладельцев, а затем в тот же день продал ее дочерней компании Sun. Бывший владелец недвижимости округа Валь-Верде, который продал землю Франкенсу (и попросил остаться неназванным), говорит, что Франкенс обратился к его компании с просьбой купить недвижимость, которая не предназначалась для продажи, предложив заплатить примерно на 10% выше рыночной ставки и позволив землевладельцу сохранить права на недропользование. Сделка была слишком приятной, чтобы отказаться, говорит человек, который добавил, что Франкенс не говорил им, что передаст собственность GH America.
Франкенс сказал Forbes , что его первая сделка с GH America была заключена случайно. Он и деловые партнеры продали часть недвижимости Sun для охоты и отдыха через брокера, не понимая, кто был покупателем, пока они не получили контракт во время сделки (источник, знакомый с сделкой, подтвердил эту версию). Франкенс не стал комментировать последующие сделки, а также отказался комментировать, сколько денег он заработал на продаже земли GH America, сославшись на соглашение о неразглашении.
«Этот парень — предатель», — говорит Кайл Басс. «Он пошел туда, выступил перед китайцами и все им перекинул». Франкенс отрицает эти утверждения, хваля Sun. «Я думаю, что эти обвинения основаны на страхе», — говорит бизнесмен Луфкин. «В моих отношениях с [Сунь Гуансинем] он всегда делал именно то, что обещал, и показал себя щедрым и гостеприимным человеком. Я посещал собственность несколько раз и никогда не видел никаких признаков какой-либо гнусной или сомнительной деятельности. Я считаю его другом».
Источник, знакомый с отношениями между сторонами, говорит, что именно Франкенс предложил GH America идею развития ветра в округе Валь-Верде. «Одна из особенностей Дэвида заключается в том, что он прирожденный продавец», — говорит другой техасский бизнесмен, который работал с Франкенсом над предыдущими сделками и попросил не называть его имени. «Он может продать вам что-то, что может быть правдой, а может и нет».
Путь вперед
Несмотря на громких противников, ветряная электростанция Sun прошла проверку федеральных регулирующих органов. Комитет по иностранным инвестициям в Соединенных Штатах (CFIUS), межведомственная группа, которая рассматривает последствия иностранных инвестиций для национальной безопасности, подписал соглашение о развитии ветроэнергетики Blue Hills Wind в декабре прошлого года. ( Foreign Policy впервые сообщил в июне 2020 года, что CFIUS одобрит проект Sun.) В июле этого года Министерство обороны предоставило Blue Hills соглашение о смягчении последствий, удовлетворив опасения по поводу того, что турбины прерывают тренировочные маршруты на базе ВВС Лафлин.
Представитель GH America Стивен Линдси говорит, что ветряная электростанция Sun получила федеральное одобрение, потому что GH America стремится к прозрачности и «чрезмерному соблюдению нормативной структуры», и что вопросы национальной безопасности были в достаточной степени решены через федеральные регулирующие каналы. . «Это раскручивается как сделка по национальной безопасности, но на самом деле это способ сказать «не на моем заднем дворе», — говорит он. CFIUS и авиационный информационный центр Министерства обороны не ответили на многочисленные запросы о комментариях.
Линдси добавила, что GH America надеется, что новый закон Техаса не нарушит бизнес-планы GH America, поскольку компания намерена сдать свои права на разработку другим, которые будут строить и управлять Blue Hills Wind Development и другими возобновляемыми активами — аналогично договоренность с французской фирмой Akuo о ветряной электростанции Rocksprings.
Но законодатели-республиканцы не сдаются. 20 апреля сенатор Круз представил Закон о защите военных объектов и полигонов от 2021 года, законопроект, который требует от CFIUS пересмотреть «любую покупку или аренду недвижимости вблизи военных объектов или военного воздушного пространства в Соединенных Штатах иностранным лицом». связаны с Китаем, Россией, Ираном или Северной Кореей или субсидируются ими — теми же четырьмя странами, которые названы в новом законе штата Техас.
Представитель сенатора штата Техас Донны Кэмпбелл, автора Закона о защите инфраструктуры Lone Star, сообщила Forbes , что сенатор Кэмпбелл считает, что ее законопроект предотвратит участие GH America в новых соглашениях об аренде земли, подобных тому, которым она пользуется в настоящее время. Ветряная электростанция Rocksprings, принадлежащая Акуо, станет сокрушительным ударом по Blue Hills Wind Development и будущим бизнес-планам Sun. «Я имею в виду, что CFIUS и Министерство обороны должны следить за тем, что они одобряют, — говорит Кэмпбелл. «Необходимо тщательно изучить, что на самом деле хотят сделать эти зарубежные страны». Генеральный прокурор Техаса Кен Пэкстон не ответил на многочисленные просьбы прокомментировать, как его офис планирует обеспечивать соблюдение нового закона.
На столе остается еще одна возможность: федеральное правительство вынуждает Суна продать всю его землю в округе Валь-Верде. Закон 2018 года дает CFIUS дополнительные полномочия в отношении сделок с недвижимостью, и одобрение комитетом GH America остается условным. Если он передумает, CFIUS может заставить Sun раскрутить часть или все его примерно 140 000 акров, подобно тому, как он вынудил Китай отказаться от инвестиций в американские технологические фирмы.
Принудительное отчуждение удовлетворило бы Кэмпбелла, основателя хедж-фонда Кайла Басса и других ястребов национальной безопасности, но сердца членов организации Devils River Conservancy все еще могут быть разбиты. Это связано с тем, что Закон о защите инфраструктуры «Одинокая звезда» ничего не делает для защиты таких районов, как река Дьявол или ее водораздел, от застройщиков, не связанных с так называемыми «враждебными» странами. Ранчо Sun Carma Ranch площадью 15 000 акров, предполагаемое месторасположение Blue Hills Wind Development, было бы выгодным приобретением для другой компании, занимающейся возобновляемыми источниками энергии, особенно с учетом того, что GH America получила соглашение о смягчении последствий от Министерства обороны.
«Я имею в виду, что приятно иметь возможность защищать две вещи одновременно», — ответил сенатор Кэмпбелл на вопрос о том, могут ли экологические проблемы — первоначальный импульс кампании против GH America — остаться без внимания, независимо от судьбы Sun. как техасский землевладелец. «Но частная собственность, знаете ли, техасцы покупают Техас и делают что хотят на своей земле — это сердце Техаса».
Обзор
Конституция Техаса 1876 года выделила половину оставшихся государственных земель Техаса для создания Постоянного школьного фонда (PSF) для финансирования государственных школ.
GLO управляет 13 миллионами акров государственной земли
Законодатели намеревались продать эту землю, а вырученные средства передать в PSF. Депозиты в PSF были бы неисчерпаемым источником дохода, потому что только процентный доход из фонда можно было бы потратить и распределить между государственными школами штата.
Генеральное земельное управление Техаса управляет государственными землями и правами на добычу полезных ископаемых общей площадью 13 миллионов акров. Сюда входят обширные владения в Западном Техасе, пляжи и заливы на побережье Мексиканского залива и все «затопленные» земли в 10,35 милях от Мексиканского залива, а также различные площади государственных агентств и лесные угодья в Восточном Техасе.
Основная обязанность Земельного управления состоит в том, чтобы сдавать эти земли в аренду в пользу Постоянного школьного фонда, благотворительного фонда, созданного в 1876 году для целей образования в государственных школах Техаса.
Лизинг Техас
Аренда доступна для различных целей, включая добычу нефти и газа, солнечную, ветровую и геотермальную энергию, деятельность, связанную с сельским хозяйством, и коммерческое развитие.
Геодезия земли
С момента основания Земельного управления геодезия была жизненно важной частью нашей деятельности. Точное измерение более чем 200 000 миль границ требует много работы.
Common Sense Conservation
GLO стремится сохранять и защищать природные ресурсы штата, контролируя использование арендованных PSF земель и допуская на этих землях только признанные разумные методы.
Продажа земли
Инструкции по покупке государственной земли
Государственная недвижимая собственность — это недвижимость, принадлежащая другим государственным учреждениям. Если губернатор определяет, что собственность штата используется недостаточно, Генеральному земельному управлению Техаса может быть предложено продать эту собственность. Как правило, эта недвижимость должна быть продана на публичном форуме, таком как аукцион, продажа с закрытыми ставками или через агента по недвижимости. Прямые продажи могут иметь место после того, как недвижимость будет предложена широкой публике. Недвижимость, указанная на веб-сайте Земельного управления, доступна для прямой покупки. Все свойства продаются по-разному и рассматриваются в каждом конкретном случае.
Инструкции по закупкам — Внутренний портфель недвижимого имущества
Внутренний портфель недвижимости состоит в основном из инвестиций в коммерческую недвижимость; однако у него также могут быть некоторые дополнительные разные активы недвижимости. Поскольку процесс приобретения для этого портфеля включает в себя множество методов маркетинга, для процесса приобретения не существует установленных процедур. Управление активами будет продаваться напрямую, через брокеров или на аукционах. Некоторые активы недвижимости выставлены на продажу брокерами или продаются внутри компании персоналом. Есть определенные активы, которые недоступны для продажи по разным причинам. Наиболее подходящим способом приобретения недвижимости из внутреннего портфеля является посещение веб-сайта Texas General Land Office, определение интересующего вас актива и обращение к соответствующему специалисту по маркетингу. Специалист по маркетингу или управляющий активами объяснит процедуры приобретения этого конкретного актива.
Просмотреть землю штата для продажи
Государственный реестр недвижимости
Кодекс природных ресурсов Техаса, сек. 31.154 (Инвентаризация недвижимого имущества) поручает Генеральному земельному управлению Техаса (GLO) вести инвентарный учет всего недвижимого имущества, принадлежащего штату.
Чтобы быть включенной в Реестр недвижимости штата Техас, земля должна соответствовать всем следующим требованиям:
- Земля принадлежит штату Техас
- Земля используется в основном государственным агентством, а не учебным заведением Техаса
- Земля не является частью инвестиционного портфеля Государственного школьного фонда
- Земля не указана как часть инвестиций Фонда государственного университета
- Земля подпадает под действие Кодекса природных ресурсов Техаса — 31.
153-31.155
Каждое агентство штата несет ответственность за ежегодную отчетность обо всех обновлениях своей собственной недвижимости в Генеральное земельное управление Техаса. Эта информация передается в GLO через систему отчетности SRPI, доступную по ссылке ниже (бумажные отчеты больше не принимаются).
Если у вас есть имя пользователя и пароль, щелкните ссылку «Перейти на веб-сайт SRPI» и начните отчетность.
Если вам нужен доступ к приложению или у вас есть вопросы, свяжитесь с Шоном Силом по телефону (512) 463-5174 или по электронной почте.
Перейти на веб-сайт SRPI
Отчетность о высшем образовании
Закон штата требует, чтобы Генеральное земельное управление собирало информацию от высших учебных заведений об их владениях землей и объектами. Эта информация передается в GLO через 9Система отчетности 0003 Высшее образование (HigherEd) , доступная по ссылке ниже.
Кодекс природных ресурсов Техаса, глава 31, подраздел E [Законопроект Сената 1264, 74-я сессия Законодательного собрания Техаса, 1995 г.] поручает Генеральному земельному управлению собирать данные о землях и объектах техасских университетов, финансируемых за счет к малоиспользуемым объектам. Каждое учреждение обязано вести инвентаризацию своего недвижимого имущества.
Чтобы быть включенным в заявку на получение высшего образования, земля должна соответствовать всем следующим требованиям:
- Принадлежит государственному четырехлетнему Техасскому университету
- Используется главным образом четырехлетними университетами Техаса, финансируемыми государством, а не агентством штата
- Не входит в состав инвестиционного портфеля Постоянного школьного фонда (PSF)
- Не указан как часть инвестиций Фонда государственного университета
- В соответствии с Кодексом природных ресурсов Техаса — 31.153-31.155
Если у вас есть имя пользователя и пароль, нажмите ссылку «Перейти на веб-сайт HigherEd» и начните отчетность.