Инвестируй в подмосковье: Портал государственных и муниципальных услуг Московской области

Московская область — Инвестиционный портал регионов России

Глобальные тренды (3)

Глобальные вызовы (1)

Цифровизация (1)

Экономический прогресс (1)

Человеческий капитал (2)

Образование (1)

Предпринимательство (1)

Отрасли (3)

Промышленность (1)

IT-индустрия (1)

Сфера услуг (2)

Ивент индустрия (1)

Строительство (1)

Регионы России (6)

Приволжский федеральный округ (1)

Удмуртская Республика (1)

Северо-Западный федеральный округ (3)

Калининградская область (2)

Санкт-Петербург (1)

Центральный федеральный округ (6)

Москва (2)

Московская область (6)

Российский вектор (3)

Государственное управление (2)

ЖКХ (1)

Институты развития и механизмы поддержки (1)

Региональное развитие (3)

Региональная политика (2)

Регионы России (3)

Точки роста (1)

МСП (1)

Технологии будущего (1)

Индустрия 4. 0 (1)

Искусственный интеллект (1)

Инвестируй или проиграешь

Стресс-факторы «подмяли» под себя мировую экономику и российский рынок в том числе. За короткий период на головы простых потребителей и бизнеса обрушился целый ряд негативных событий. В этом списке: разрыв договоренностей ОПЕК, спровоцировавший обвал цен на нефть и высокую волатильность рубля, распространение коронавируса, разрывающего производственные цепочки и снижающего доходность бизнеса. Компании терпят убытки, особенно в сфере обслуживания и развлечений. Как в таких условиях сохранить накопления и стоит ли их инвестировать в недвижимость? Спросим у наших экспертов.

Все за и против

Недвижимость всегда была понятным активом для физических лиц, с помощью которого можно сохранить крупную сумму средств. Если рассматривать периоды кризисов, то после режимов турбулентности недвижимость отскакивала и продолжала укрепляться в цене, отмечает генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН», Наталия Кузнецова. Однако на сегодняшний день к этому фактору присоединились и другие. Например, озвученные планы по внесению новшеств в налогообложение «физиков», которые затронут интересы инвесторов в части вкладов и акций. Кроме того, рынок новостроек в последнее время ощущает на себе последствия в виде снижения темпов выхода нового предложения по итогам 2019 года. Поэтому необходимо учитывать, что ликвидные лоты будут быстро раскупаться.

По словам Валерия Кузнецова, коммерческого директора RDI, время инвестиций в недвижимость и не проходило. Вложения в квартиры для перепродажи по-прежнему интересны, однако сократилась доля и эффективность таких сделок. Суперприбыли двухтысячных годов остались в истории. В последние несколько лет из-за общеэкономической ситуации упала доходность многих рынков, в том числе и недвижимости. Но какие бы события ни происходили, коммерческий потенциал отрасли сохраняется. 

При этом инвесторы делятся на несколько категорий в зависимости от цели, которую они преследуют. Мотивы при покупке недвижимости могут быть разные. Это не только дальнейшая перепродажа, но и сдача в аренду, приобретение для детей или родителей, либо просто сохранение вложенных средств. Часть людей пытается убить сразу двух зайцев. Но в любом случае покупатель стремится совершить выгодную сделку.

На сегодняшний день формируются разные стратегии в зависимости от валюты сбережений.  Держатели средств в долларах не спешат предпринимать те или иные решения и находятся в ожидании фиксации курса рубля в определенном коридоре. Потребители, имеющие средства в рублях, ощущают на себе ситуацию с обесцениванием своих накоплений, что и формирует сделки на покупку недвижимость. 

Некоторые застройщики уже провели повышения цен в популярных жилых комплексах на фоне нестабильности. Это связано как с высоким спросом среди покупателей, так и стадией строительной готовности проектов – чем ближе сдача дома в эксплуатацию, тем дороже стоит квадратный метр. Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, призывает не забывать и о повышении банковских ставок на ипотечные кредиты. Многие крупные банки страны уже увеличили ставки на 1-1,5%. 

Нелегкий выбор

Какой выбрать жилой комплекс в первую очередь зависит от целей покупателя. Если это покупка для собственного проживания, то критерии оценки одни – это грамотное планировочное решение квартиры, качественные материалы, применяемые в строительстве, наличие школы и/или детского сада на территории, закрытые дворы, охраняемая территория, наличие качественных и современных детских площадок, подземный паркинг в доме и т.д. Если говорить о цели покупки в качестве инвестиций, то доступная транспортная составляющая, местоположение комплекса, а также бюджет сделки становятся наиболее важными критериями выбора. 

Алексей Лухтан рекомендует обращать внимание на квартирографию проекта, инфраструктуру локации и конкуренцию. Также необходимо изучить историю роста цены, что поможет определить целесообразность данного инвестирования.

Сейчас действительно выгодно заключать сделки с недвижимостью, пока рынок только раскачивается и еще не успел отреагировать на перемены в экономике. И вкладываться лучше в объекты, близкие к завершению, советует Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development. При этом необходимо ориентироваться не на объявленные застройщиком сроки сдачи, а следить за строительством в соцсетях, а еще лучше съездить на объект и лично оценить обстановку.

Нередко застройщики могут изменить качество строительных материалов и наполнения проекта в процессе строительства. Поэтому выгоднее и безопаснее инвестировать в проект, который находится в высокой стадии готовности, так как в случае кризиса на финише сложнее внести изменения в сторону удешевления проекта, отмечает Владислав Мак, коммерческий директор ГК NordEst.

Выгодная стратегия инвестирования для перепродажи – покупка на старте, с возможностью заработать до 20-30%, считает Максим Каварьянц, коммерческий директор «Колди».   Однако здесь стоит выбирать объекты очень внимательно. Можно делать ставку на девелопера с именем и на предложения в локации с хорошей логистикой, где число конкурентов минимально с перспективой застройки района на 5 лет. Стоит прицениться к лотам с оптимальным метражом 35-45 кв. м, с 2-3 окнами и с большей свободой планирования функциональных зон.

Также безопаснее для покупателя приобретать жилье по системе эскроу, поскольку его деньги защищает банк. Однако такой вариант обойдется дороже, ведь застройщик возводит объект за кредитные деньги, а не за бесплатные, как при ДДУ. Кроме того, неизвестно как поднимутся кредитные ставки для застройщиков в текущей ситуации. 

Географические отличия

Сейчас можно наблюдать, как растут цены на новостройки Москвы, поэтому покупателям, которым крайне важен бюджет сделки, стоит присмотреться к жилым комплексам в ТиНАО, советует Алексей Лухтан. На территории этих округов цены пока еще отличаются от стоимости аналогичных проектов в черте МКАД. В среднем разница составляет 30-40%, при этом московская прописка и все льготы москвича также будут действовать. К тому же территория Новой Москвы осваивается и застраивается крайне высокими темпами. Здесь уже есть метро, новые социально значимые объекты, торговые и офисные центры, качественные и отвечающие потребностям сегодняшнего покупателя, жилые комплексы. 

В ближайшем Подмосковье интерес для инвесторов может представлять как жилой, так и коммерческий сегменты рынка. Нежилые помещения потенциально более доходны, но при их покупке требуется опыт в проведении подобных сделок, а также очень хорошее знание местного спроса на коммерческую недвижимость. Поэтому в качестве объектов для вложений рассматриваются чаще всего квартиры. Они понятны и осязаемы как инвестиционный инструмент. Практически каждый человек способен рассчитать, за какую сумму можно сдать в аренду квартиру и какой ориентировочный доход получить. 

При покупке недвижимости для перепродажи спрогнозировать рост цены сложнее. Но и это можно сделать, посоветовавшись и проконсультировавшись с профессионалами рынка. В наиболее ликвидных проектах за год-полтора цены могут вырасти на 15-20% с начала строительства. В практике Валерия Кузнецова в подавляющем большинстве случаев для перепродажи покупают однокомнатные квартиры и студии на начальной или средней стадии строительства в городах-спутниках Москвы. По его мнению, Видное и Ленинский округ в целом находятся в передовиках инвестиционного спроса на рынке жилья ближайшего Подмосковья. 

Для жилой недвижимости Ленинградского региона характерно возвращение потребительского спроса из области в Санкт-Петербург. Покупатель разочаровался в областных объектах и ищет альтернативные предложения в мегаполисе у более крупных застройщиков. Это в большей степени касается предложений в эконом-классе, поясняет Владислав Мак. Покупателю выгоднее приобрести квартиру в черте города. С точки зрения инвестирования, при равной стоимости квадратного метра городские объекты становятся более привлекательными за счет дальнейшего роста стоимости недвижимости.  

Продажи сегодня и завтра

Многие эксперты отмечают небольшой рост продаж. Так, Валерий Кузнецов, считает, что продажи жилья в марте могли быть и больше из-за повышения спроса, но банки увеличили срок выхода на ипотечные сделки. И часть покупок с привлечением кредитов перенеслась на апрель. Однако он прогнозирует, что темпы продаж в ближайшие месяцы сильно не изменятся.

Клиенты будут инвестировать в недвижимость, чтобы защитить свои средства от инфляции. Поддерживать спрос будет и угроза повышения ипотечных ставок. Если продолжится снижение цен на нефть и падение национальной валюты, то Центробанку придется повысить ключевую ставку. Вслед за этим подорожают кредиты. 

Но Олега Ступенькова, руководителя консалтинговой компании ТОП Идея, больше беспокоит вопрос фундаментальной устойчивости. Возможность погашать платежи по ипотеке спорные. Уже сейчас есть покупатели, в последний момент решившие повременить с покупкой до тех пор, пока ситуация не станет более стабильной. Правда, на данный момент таких меньшинство и люди продолжают брать ипотеку, опасаясь, что дальше ставка вырастет. Тем не менее, в ближайшем будущем покупатели, вероятно, будут отказываться от кредитов до стабилизации экономической ситуации.

Негативные события, так или иначе, затрагивают строительный рынок, но о последствиях можно будет судить позже, считает Наталия Кузнецова. Во-первых, сложно оценивать насколько протяженным будет режим турбулентности, в том числе на фоне мер по ограничению распространения коронавируса. Во-вторых, Правительством РФ 17 марта принят документ «Первоочередные меры по обеспечению устойчивого развития экономики». Рынок недвижимости не остается в стороне, для него предусмотрен ряд послаблений. Среди шагов по поддержке отрасли мы видим отмену штрафов за просрочку передачи объекта, временное неприменение требований о включении дома в реестр проблемных новостроек (если это связано со сложившимися обстоятельствами). Также во внимание принимается необходимость поддержки застройщиков в части выплаты кредитов. Поэтому можно предположить, что отрасль реабилитируется до конца года и пройдет через все стресс-факторы.

Специально для портала «Все новостройки»

Пригородная инвестиционная недвижимость: плюсы и минусы

На первый взгляд, некоторые инвесторы могут отказаться от инвестиций в пригородную многоквартирную недвижимость из-за ощущения, что, возможно, уже слишком поздно присоединяться к инвестиционному буму. Тем не менее, покупка инвестиционной недвижимости в Подмосковье имеет свои преимущества. Согласно исследованию CBRE, «пригородные многоквартирные дома превзойдут городские, сохраняя более низкую вакантность и обеспечивая более высокий рост арендной платы ». В конечном счете, покупка или строительство в пригороде останутся лучшими по рыночным показателям и доходности инвестиций.

Хотя в покупке загородной недвижимости есть плюсы, есть и минусы . Рассмотрим подробнее инвестиции в загородную недвижимость.

1. Экономичность

Проживание в доме в пригороде экономит деньги в долгосрочной перспективе, так как цена за квадратный метр для арендатора на ниже, чем в городе . Кроме того, в зависимости от того, к какому типу инвестора вы относитесь, предоставление возможностей с добавленной стоимостью в загородной собственности может предложить более высокая отдача .

Эти возможности могут включать в себя ремонт квартир, общие помещения общего пользования, строительство парковки в гараже и т. д. Согласно исследованию CBRE, « Новые правила арендной платы были введены на нескольких ключевых рынках, и многие другие рассматриваются для смягчения роста арендного жилья. расходы. Экономисты жилищного строительства сходятся во мнении, что строительство большего количества жилья является лучшим ответом на проблему, чем контроль над арендной платой …» Инвесторы могут удовлетворить потребности и потребности новых арендаторов пригородов с более низким доходом, одновременно увеличивая свою прибыль.

Связанный: Краткосрочная аренда и влияние на доступность жилья  

2. Просторный

Во время жизни в условиях пандемии, когда необходимо социальное дистанцирование, привлекательность наличия большего количества открытого пространства является огромным преимуществом. Это будет оставаться преимуществом еще долго после того, как нынешний кризис минует. Преимущества инвестирования в такие привлекательные объекты не оставят вас беспокойства по поводу их занятости в дальнейшем. Дома в пригороде предлагают хороший отдых от суеты городской жизни, позволяя жителям расслабиться и отдохнуть.

3. Низкий уровень преступности.

чем сельская или пригородная недвижимость есть исключения. Демография, география и культура связаны с заболеваемостью, распространенностью и типами виктимизации ». Таким образом, в более населенных городах обычно выше уровень преступности, составляющий загородная жизнь надежнее и безопаснее.

4. Привлечение долгосрочных арендаторов

Большинство арендаторов, стремящихся к пригородному образу жизни , надеются жить в собственности в долгосрочной перспективе. Долгосрочные арендаторы с большей вероятностью предоставят помимо годового соглашения об аренде , чтобы получить преимущества более уединенного загородного дома. Благодаря этому обязательству вы получите качественных арендаторов, которые соблюдают договоренности и поддерживают недвижимость в хорошем состоянии.

Связанный : Лучший способ оценить недвижимость с максимальной доходностью  

5. Доступность города

Проживание в пригороде дает вашим арендаторам возможность выбора быть как можно ближе к ближайшему городу или как можно дальше от него . Обычно, благодаря легкому доступу на общественном транспорте или на машине, городская доступность обеспечивает связь с центром города , качественными школами, ресторанами, магазинами, развлекательными заведениями и другими удобствами, что увеличивает спрос со стороны многих арендаторов.

1. Небольшой пул арендаторов

Жизнь в пригороде обычно подразумевает, что многие жители сами уже являются домовладельцами, поэтому они не ищут жилье для сдачи в аренду. Имейте в виду, что повторное заселение свободных квартир может быть проблемой, если вы сосредоточены на людях в этом районе. Кроме того, если вы надеетесь получить более значительную прибыль от взимания высокой арендной платы, вы можете обнаружить, что арендаторы пригородов ищут более доступную арендную плату.

Связанный: Контроль арендной платы в Калифорнии и Орегоне   

2. Меньше социального разнообразия

Несмотря на то, что тихие и спокойные дома в пригородах очень привлекательны, им, к сожалению, не хватает социального разнообразия . Если потенциальные арендаторы ищут более разнообразную жилую среду, они могут не счесть вашу загородную недвижимость привлекательной.

3. Плохой доступ к общественному транспорту

Жилье в пригороде обычно находится в пределах 1-часового пути от ближайшего города. Для многих людей, которые владеют автомобилем, это может не показаться ограничением. Однако те, у кого нет машины или кто любит гулять по популярным местам, могут не найти пригород очень захватывающий. Изоляция ограничивает доступ к модным товарам и услугам. Кроме того, если загородная инвестиционная недвижимость расположена слишком далеко от основных автомагистралей или городов, арендаторы могут счесть это непривлекательным, что в конечном итоге ограничит ваш потенциальный круг арендаторов.

Связанный: Делают ли свойства, ориентированные на транзит, самые разумные инвестиции?

4. Конкурирующая многоквартирная недвижимость в пригороде

В зависимости от местоположения инвесторы могут искать больше многоквартирных домов в пригороде, которые не расположены вдоль побережья, например, в Нью-Йорке. Они менее доступны и предлагают более низкие ставки капитализации, чем в городе. Наблюдается рост арендаторов с прибрежных берегов ищет многоквартирные дома в других районах страны, таких как Техас и Аризона.

Связанный: Какая максимальная ставка для многоквартирных домов в Калифорнии?

Соинвестирование в загородную недвижимость может иметь свои преимущества и недостатки. Тем не менее, вам не нужно преодолевать эти трудности самостоятельно. Trion Properties предлагает множество ресурсов и инвестиций для максимизации прибыли. Руководители имеют совокупный опыт инвестиций более 20 лет на рынках недвижимости Западного побережья и провели сделки на сумму более 1 миллиарда долларов.

Хотите узнать больше о совместном инвестировании с экспертами в многоквартирные дома? Свяжитесь с нами по телефону Trion Properties .

Покупка инвестиционной недвижимости в пригороде – Советы арендодателям

Покупка инвестиционной недвижимости в пригороде – разумное решение для определенного типа инвесторов, особенно если вы более склонны к поиску качественных долгосрочных арендаторов. Тем не менее, у вас, вероятно, будет меньший пул потенциальных арендаторов и более длинные вакансии. Давайте углубимся и выясним, каковы плюсы и минусы инвестирования в аренду недвижимости в пригороде.

Преимущества

Оборот

Арендаторы считают пригород более постоянным местом, чем центр города. Люди, которые предпочитают жить в пригороде, обычно ищут больше постоянства, чем жители центра города. Обычно люди хотят арендовать недвижимость на срок более года или купить дом. Например, молодая семья с малышом может искать место в пригороде, чтобы ребенок рос в мирной и спокойной обстановке и посещал хорошую школу.

Больше площади

В пригородных районах цена квадратного метра обычно значительно ниже, чем в центре города. Следовательно, вы обычно можете купить более просторную недвижимость в пригороде, чем в городе за ту же цену. Например, в Чикаго за 400 000 долларов можно купить квартиру площадью 450 квадратных футов, а в соседних пригородах за эти 400 000 долларов можно купить дом на одну семью площадью 2000 квадратных футов. Хотя цены на аренду ниже, чем в центре города, вы обслуживаете более высококлассную аудиторию.

Износ

В Подмосковье гораздо проще найти долгосрочных арендаторов, — тех, кто будет заключать договор аренды более чем на год. Поскольку они намерены жить в собственности в течение длительного периода времени, они воспринимают ее как свой собственный дом. Долгосрочная связь с собственностью часто означает, что арендаторы более уважительно относятся к собственности и меньше изнашивают ее.

Низкий уровень преступности

Уровень преступности в пригородах обычно значительно ниже, чем в городах или городских районах. Это связано с различными факторами. Пригороды, как правило, являются более процветающими и более связанными сообществами, где члены присматривают друг за другом и своевременно обнаруживают злоумышленников. Безопасность является серьезной проблемой как для арендаторов, так и для покупателей. В пригородных районах обычно есть соседский дозор — система регулярного местного наблюдения со стороны домовладельцев, чтобы препятствовать преступности, особенно кражам со взломом.

Спокойствие

Пригороды — любимое место отдыха деловых людей от городской суеты. В то же время пригороды не так изолированы, как сельские районы, где может быть трудно добраться до основных удобств и минимума развлечений. Это идеальное сочетание природы и активного отдыха, а также сообщества единомышленников.

На улице

В отличие от городской жизни важным преимуществом загородной жизни является обилие открытого пространства. Он может быть любых форм и цветов: зеленая лужайка перед домом, общий двор в дуплексе, полномасштабный сад позади дома на одну семью. Это особенно любимое развлечение для семей и арендаторов с домашними животными.

Доступ к центру города

Еще одним преимуществом загородного образа жизни является быстрый доступ к ближайшему городу. Большинство пригородов расположены в часе езды от большого города. Этот аспект обеспечивает жителям пригородов доступ к рынку труда и развлекательным заведениям, которые они могут пожелать. Пригороды обычно строятся с учетом транспортных потребностей жителей. Они снабжены сложной системой дорог, построены в непосредственной близости от автомагистралей или даже имеют остановки скоростного транспорта. До города обычно можно добраться на машине или по железной дороге.

Стабильный денежный поток

В загородных домах на одну семью часто проживает несколько работающих взрослых и, следовательно, несколько получателей дохода. Следовательно, у них может быть больший бюджет для работы, чем у отдельных лиц.

Недостатки

Ограниченный запас

Несмотря на то, что в некоторых пригородах есть местные центры и площади, подавляющее большинство объектов недвижимости в пригородах представляют собой дома на одну семью. В некоторых пригородных районах вы также можете наткнуться на таунхаусы и дома на две семьи. Большие многоквартирные дома, кондоминиумы или многоквартирные дома встречаются еще реже. Нежилая недвижимость также имеет очень ограниченный инвентарь.

Небольшой пул арендаторов

Если вы являетесь инвестором в недвижимость, специализирующимся на аренде недвижимости, вам следует знать, что арендаторов в пригородах гораздо меньше, чем в центре города. Пригороды в основном заселены домовладельцами. Это не говорит о том, что никто в Подмосковье не ищет аренду. Как и горожане, жители пригородов снимают многоквартирные дома, квартиры или дома на одну семью. Учитывая тот факт, что арендаторов в пригородах меньшинство, вам следует провести исследование и понять, чего жаждут арендаторы в этом районе, чтобы вы могли приобрести желаемую недвижимость или отремонтировать свою собственность, чтобы привлечь их. Имейте в виду, что пригород — это не только аренда жилья, здесь также есть возможности для приобретения и сдачи в аренду офисных помещений или торговых площадей.

Общественный транспорт

Одной из больших проблем большинства пригородов США является общественный транспорт или его отсутствие. По этой причине пригороды не так привлекательны для людей, у которых нет автомобилей. Общественный транспорт почти отсутствует в большинстве южных городов, автобусные маршруты нерегулярны, а легкорельсового транспорта почти нет. Ситуация кардинально отличается в пригородах Севера и Северо-Запада. В этих районах обычно есть широкая сеть автобусных маршрутов и развитая система пригородных поездов. Тем не менее, даже в северных пригородах для тех, у кого нет автомобиля, крайне важно жить рядом с железной дорогой или автобусной линией. Кроме того, даже для тех арендаторов, у которых есть средства для транспортировки, удаленная недвижимость, удаленная от основных магистралей и далеко от центра города, будет огромным поворотом, и они, вероятно, выберут последнее между пригородом или городом. Такая недвижимость должна активно продаваться, потому что круг арендаторов такой собственности еще более ограничен.

Качество прошлого

За тишину и спокойствие пригородов приходится платить низким качеством развлекательной инфраструктуры. В пригороде может быть довольно скучно, и все, что вы можете ожидать, это пара ресторанов, торговый центр и кинотеатр.