Что такое отчуждение земельного участка: Условия и порядок отчуждения земельного участка

Условия и порядок отчуждения земельного участка

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Земельное право » Статьи о землеустройстве » Условия и порядок отчуждения земельного участка

Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.

Отчуждение участка. Понятие и основания отчуждения

Отчуждение части земельного участка или отчуждение целого участка подразумевает перепоручение право собственности на землевладение юридическому или физическому лицу. Подобное отчуждение может быть произведено как в возмездной, так и в безвозмездной форме. Данное действие в обязательном порядке оформляется путем заключения гражданско-правового договора.

Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.

В ходе отчуждения, объект недвижимости может быть:

• продан;
• передан другому лицу по наследству;
• передан в аренду;
• подарен;
• приватизирован.

Следовательно, отчуждение, вне зависимости от формы своего совершения, является действием, направленным на передачу права собственности.

В качестве основания для осуществления передачи участка другому лицу может выступать:

• решение, вынесенное судом по результатам рассмотрения соответствующего дела;
• вынесенный уполномоченным лицом административно-правовой акт;
• любой договор, который должен быть прописан в законодательстве.

Виды и условия отчуждения участка земли

На законодательном уровне выделяется несколько видов отчуждения, среди которых:

• Принудительное, которое проводится вне зависимости от воли землевладельца. Данная передача права собственности имеет место быть при вынесении решения судом о конфискации участка.
• Добровольное, осуществляемое по собственному волеизъявлению землевладельца. Это самый часто встречающийся вариант отчуждения, который оформляется в виде сделки между сторонами.
• Безвозмездное, как правило, осуществляется при помощи оформления завещания. Кроме того, данный способ отчуждения имущества в виде земельного участка имеет место быть при конфискации объекта.
• Возмездное осуществляется при проведении сделки, купле-продаже участка, его изъятия в государственный фонд, а также при передаче объекта в качестве наследства, при условии обеспечения пожизненного содержания.

Отдельно рассматриваются обязательные условия отчуждения участка, к которым Земельный кодекс России относит следующие:

• Перепоручение права собственности на землевладение и, соответственно, землепользование участком другому лицу. Подобное действие обязательно должно проводиться в рамках правоотношений, урегулированных гражданским законодательством.
• Во всех правовых основах законодательства обязательно должна учитываться оборотоспособность земли.
• Владелец участка должен самостоятельно осуществить отказ от всех прав на данный объект недвижимости.

Документы, необходимые для отчуждения участка

Чтобы провести процедуру отчуждения участка земли, собственник должен предоставить для регистрации определенный пакет документов. К ним относятся:

• отчет о проведении независимой оценки отчуждаемого недвижимого имущества;
• экспертиза земельного участка;
• документ, предоставленный государственным органом и являющийся подтверждением наличия у землевладельца действующего права собственности на данный объект недвижимого имущества;
• выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая, что на данный участок земли не наложено никаких запретов, препятствующих его отчуждению;
• идентификационный код каждого владельца данного объекта недвижимости;
• если в качестве собственника выступает гражданин, состоящий в браке, он должен предоставить свидетельство о заключении брака;
• если землевладелец ранее состоял в браке, к документам необходимо приложить свидетельство о расторжении брака или другой документ, являющийся подтверждением того, что на данный момент собственник не состоит в семейных отношениях;
• собственник участка, состоящий в семейных отношениях, должен предоставить согласие своего супруга на совершение отчуждения.
• если в качестве собственников отчуждаемого объекта выступают несовершеннолетние дети, обязательны к предоставлению их свидетельства о рождении;
• при предоставлении документов представителем требуется нотариально составленная доверенность.

Только после того, как землевладелец будет иметь на руках весь вышеперечисленный пакет обязательных документов, он может приступить к отчуждению принадлежащей ему собственности в виде участка земли:

Порядок, по которому осуществляется отчуждение участка

Чтобы осуществить отчуждение участка, требуется совершить ряд действий, урегулированных законодательством.

В первую очередь, от собственника участка требуется получить в агентстве специальный государственный акт, который является подтверждением его права собственности на данный объект недвижимого имущества.

• Если отчуждение участка производится путем проведения его продажи, собственник должен запросить проведение денежной оценки объекта.
• Если отчуждение производится путем дарения, требуется проведение нормативной оценки участка. Данную процедуру уполномочено проводить управление, осуществляющее оценку ресурсов.
• На следующем этапе необходимо обратиться в кадастровую палату для получения документов, в которых должны содержаться все проведенные на участок коммуникации, если они имеются.
• Собственник имеет право провести экспертную оценку земли, но для отчуждения она не обязательна.
• В государственной регистрационной службе требуется оформить выписку, подтверждающую тот факт, что на данный объект недвижимости не наложено никаких запретов.
• Далее от собственника требуется предоставление справки, подтверждающей, что на участке не располагается никаких прочих объектов недвижимости, к примеру, всевозможных зданий и сооружений.

Для оформления отчуждения участка собственник в обязательном порядке должен иметь на руках пакет личных документов на участок и расположенные на нем зданий.

Договор, заключаемый на отчуждение участка

Под договором, который заключается на отчуждение участка земли, подразумевается заключение любого акта, урегулированного в гражданском законодательстве. Следовательно, в качестве подобного договора допускается использовать:

• договор купли-продажи объекта недвижимости и всех расположенных на нем зданий;
• договор дарения участка со всеми расположенными на нем зданиями;
• завещание.

Любой из вышеперечисленных договоров может быть представлен в качестве договора отчуждения, если собственник действует по собственной воле. При принудительном отчуждении недвижимости, в качестве данного договора может выступать:

• решение суда об отчуждении земельного участка со всеми располагающимися на нем зданиями;
• Постановление Правительства РФ.

В соответствии с договором, отчуждение может быть осуществлено на возмездной или безвозмездной основе. Следовательно, пункт о стоимости участка обязательно должен быть прописан в данном документе.

Оформление договора должно осуществляться исходя их норм гражданского законодательства.

Существующие ограничения на отчуждение участка

На уровне земельного и гражданского законодательств предусмотрен определенный перечень земельных участков, ограниченных в обороте.

Как правило, подобные объекты недвижимости относятся к собственности федеральных и региональных органов власти, однако существуют и некоторые исключения.

Ограничение в обороте, а следовательно, и в отчуждении земли, установлено для участков:

• расположенных в границах особо охраняемых территорий;
• входящих в состав земель, относящихся к лесному фонду;
• в границах которых располагаются водные объекты, которые находятся в ведении федеральных или региональных органов;
• на которых располагаются объекты, имеющие культурное значения и относящиеся к наследию коренных народов Российской Федерации, включенные в список объектов культурного наследия;
• относящиеся к объектам, обеспечивающим охрану и безопасность территории государства и используемые для удовлетворения нужд оборонной промышленности;
• предоставленные для удовлетворения нужд транспортных организаций, к которым относятся аэропорты, вокзалы, терминальные комплексы;
• используемые для удовлетворения нужд связи;
• занятых объектами, обеспечивающими использование космической инфраструктуры;
• используемых для производства ядовитых веществ и наркотических средств.

Проводить отчуждение данных участков допускается только при получении соответствующего согласия от уполномоченного органа государственной власти.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет;
Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Срочный вопрос

продажа садового учпстка

Если участок находится в собственности менее трех лет, будет ли он облагаться 13% налогом при продаже?

Валентина29.11.2021 01:28

• Ответ юриста
• Дополнительные вопросы (0)

Добрый день! Условия и порядок отчуждения земельного участка https://advokat-malov. ru/zemleustrojstvo/usloviya-i-poryadok-otchuzhdeniya-zemelnogo-uchastka.html «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) ЗК РФ Статья 52. Условия и порядок отчуждения земельного участка. Налог с продажи земельного участка: что изменилось с 2019 года Источник: http://terrafaq.ru/oformlenie/nalogi/nalog-zemelnogo-uchastka.html 

Куренкова Елена Владимировна29.11.2021 11:45

Отчуждение земельного участка

Земля не приватизировалась. В выписке из ЕГРН указано: собственность, свидетельство о праве собственности на землю пожизненное наследуемое владение В-946, выданное на основании Постановления … Свидетельство о праве на наследствопо закону от…. Решение Ленинского районного суда г. … (дело …) от … Необходимо ли для отчуждения земельного участка его приватизировать?

Татьяна27.11.2021 01:42

• Ответ юриста
• Дополнительные вопросы (1)

Добрый день, Татьяна. Согласно вашим данным земельный участок уже находится в собственности. Соответственно для его отчуждения не нужно его приватизировать.

Куренкова Елена Владимировна27.11.2021 11:31

Гаянэ 21.08.2021 13:50

Как избавится от участка в СНТ, если нет покупателя и СНТ не хочет его приобрести или получить в дар ?

Добрый день! Условия и порядок отчуждения земельного участка http://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/usloviya-i-poryadok-otchuzhdeniya-zemelnogo-uchastka.html Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 29.06.2018) «О приватизации государственного и муниципального имущества» Статья 28. Отчуждение земельных участков

Куренкова Елена Владимировна21.08.2021 19:50

Отчуждение земельного участка

Имеется здание, которое поделено на помещения и оформлено в собственность разным физлицам. Физлицо хочет продать своё помещение. Нужно ли нотариальное заверение сделки при оформлении продажи земельного участка под этим помещением, если земля под помещениями в долевой собственности?

Наталия14. 10.2021 02:56

• Ответ юриста
• Дополнительные вопросы (0)

Добрый день. 

Статья 42. ФЗ -218 Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Куренкова Елена Владимировна14.10.2021 10:17

договор дарения

При оформлении договора дарения собственник участка не присутствует, но он оставил документы для оформления. Он оставил ксерокопию своего паспорта и оригинал документа на земельный участок. Достаточно ли документов от собственника для оформления договора дарения?

Аида02.10.2021 15:18

• Ответ юриста
• Дополнительные вопросы (0)

Добрый день!

При регистрации договора дарения как минимум, будт нужна еще нотариально заверенная доверенность.

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП — Москва
№1 в рейтинге адвокатов России — top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 577-03-28

Куренкова Елена Владимировна03.10.2021 00:58

Отчуждение участка земли

Какая организация проводит независимую экспертизу перед отчуждением?

Наталья26.08.2021 15:16

• Ответ юриста
• Дополнительные вопросы (0)

Добрый день.

Для отчуждения недвижимого имущества экспертиза не требуется. Если имеется спор о праве, рассматриваемый в судебном порядке, то к эксперту предъявляются следующие требования, согласно ст.13 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»:

«Должность эксперта в государственных судебно-экспертных учреждениях может занимать гражданин Российской Федерации, имеющий высшее профессиональное образование и прошедший последующую подготовку по конкретной экспертной специальности в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующих федеральных органов исполнительной власти. 

В силу ст. 41 Закона В соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

http://base.garant.ru/12123142/4d6cc5b8235f826b2c67847b967f8695/

Уточните ситуацию, пожалуйста. 

При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.

Куренкова Елена Владимировна27.08.2021 05:43

Отчуждение собственником земельного участка другим лицам

Добровольно права на земельный участок прекращаются при отчуждении собственником земельного участка другим лицам в результате совершения сделок с земельным участком (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, и т.д.).
Порядок заключения договора купли-продажи регулируется ст. 549-558 Гражданского кодекса РФ и ст. 37 Земельного кодекса РФ. Продавать можно земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» и государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и сделок с ним». Продажа земельного участка может быть совершена как одновременно с продажей зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, так и без их продажи. Если договором купли-продажи зданий, строений и сооружений не определено передаваемое покупателю право на земельный участок (собственность или аренда), к покупателю зданий, строений и сооружений переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята этими зданиями, строениями и сооружениями и необходима для их использования (как правило, не менее 1,5-2,0 м. от стены).
Порядок заключения договора мены регулируется ст. 567-571 Гражданского кодекса РФ. К договору мены применяются правила о купле-продаже, предъявляемые к учету и регистрации земельного участка. По договору мены разрешается обменять земельный участок как на другой земельный участок, так и на иное недвижимое имущество. Если по договору мены обмениваемое недвижимое имущество признается неравноценным, то сторонами должна оплачиваться разница в ценах.
Порядок внесения земельного участка в качестве вклада в складочный (уставный, паевой) капитал (фонд) хозяйственного товарищества, общества, кооператива регулируется ст. 66, 70, 83, 89, 90, 95, 99, 100, 108, 109, 116 Гражданского кодекса РФ.
Внесение земельного участка в качестве вклада в складочный (уставный, паевой) капитал (фонд) влечет переход права собственности на него к юридическому лицу.
Порядок заключения договора дарения регулируется ст. 572-582 Гражданского кодекса РФ. Подарить земельный участок можно любому гражданину, юридическому лицу, муниципальному образованию, субъекту РФ и Российской Федерации. Пожертвовать (подарить земельный участок в общеполезных целях) можно любому гражданину, лечебному, воспитательному учреждению, учреждению социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству, субъектам РФ и муниципальным образованиям. Одариваемый вправе в любое время до передачи ему земельного участка от дара отказаться. В  этом случае договор дарения считается расторгнутым, но если он прошел государственную регистрацию, то и отказ от дара также подлежит государственной регистрации. Наличие встречных обязательств или условий делает договор дарения недействительным. Главное условие договора дарения – это безвозмездность дарения.
Порядок добровольного отказа от осуществления права собственности на земельный участок урегулирован ст. 225 и 236 Гражданского кодекса РФ, а от права пожизненного наследуемого владения и от права постоянного (бессрочного) пользования – п. 3 ст. 53 Земельного кодекса РФ.
Если гражданином подается заявление об отказе от осуществления принадлежащего ему права собственности на земельный участок, то такой участок принимается на учет регистрационной палатой Минюста России и по истечении 1 года со дня постановки земельного участка на учет  орган местного самоуправления может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на этот земельный участок. При отказе гражданина от права пожизненного наследуемого владения или от права постоянного (бессрочного) пользования, орган власти, предоставивший гражданину этот земельный участок, вправе сразу принять решение об изъятии земельного участка у отказывающегося гражданина, зачислить земельный участок в фонд перераспределения земель, либо предоставить земельный участок другим гражданам.
Порядок заключения договора постоянной ренты, договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением регулируется ст. 583-605 Гражданского кодекса РФ. По договору постоянной ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность земельный участок, а плательщик постоянной ренты обязуется в обмен на полученный земельный участок периодически (раз в квартал) выплачивать ренту в виде денежной суммы, предоставления вещей, выполнение работ или услуг, соответствующих по стоимости денежной суммы ренты, определенной в договоре до тех пор, пока не выплатит всю сумму, определенную договором постоянной ренты. Выплата пожизненной ренты устанавливается на период  жизни гражданина, передавшего земельный участок под выплату ренты либо на период жизни другого указанного им гражданина, а размер пожизненной ренты в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законодательством. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты берет на себя обязанность осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина, передавшего земельный участок и (или) указанного им другого гражданина (обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход за гражданином и даже оплата ритуальных услуг).
Наследование земельного участка регулируется ст. 1110-1175, 1182 и 1183 Гражданского кодекса РФ. Наследование осуществляется по завещанию (завещатель по своему усмотрению завещает имущество любым лицам, любым образом определяет доли наследников в наследстве, лишает наследства одного, нескольких или всех своих наследников) или по закону (в случаях отсутствия завещания). Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142-1145, 1148 Гражданского кодекса РФ (7 очередей). Наследуются земельные участки, которые принадлежат наследодателю на праве собственности или на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 1181 Гражданского кодекса РФ).
При этом необходимо иметь ввиду, что в соответствии со ст. 21 Земельного кодекса РФ наследник, получивший по наследству право пожизненного наследуемого владения земельным участком, может приобрести этот земельный участок в собственность бесплатно. Незастроенный земельный участок, находящийся у гражданина на праве постоянного (бессрочного) пользования, не наследуется ни по завещанию, ни по закону. Таким гражданам целесообразно в соответствии со ст. 20 Земельного кодекса РФ приобрести такие земельные участки в собственность, учитывая, что это разрешается сделать бесплатно. У наследников на бесплатную приватизацию права уже нет.

Приобретение земли | Департамент внутренних дел США

Приобретение — это процесс подачи предложений землевладельцам и передачи добровольно проданных долей племени с юрисдикцией.

Процесс начинается после того, как будет определена справедливая рыночная стоимость, и Программа создаст и отправит по почте пакеты предложений о покупке соответствующим отдельным землевладельцам (критерии приемлемости можно найти здесь). Когда физическое лицо заполняет и возвращает пакет предложений, Программа утверждает и обрабатывает предложение, передает проценты и производит оплату землевладельцу.

Чтобы сделать процесс приобретения эффективным, специальный персонал Бюро по делам индейцев (BIA) использует систему управления доверительными активами и бухгалтерским учетом для автоматического создания пакетов предложений о покупке. Каждый пакет включает сопроводительное письмо, инструкции, акт и соответствующий перечень приобретаемых интересов, карты и предоплаченный почтовый конверт с обратным адресом с обратным адресом. У землевладельцев есть не менее 45 календарных дней с даты сопроводительного письма, чтобы продать некоторые, все или ни одного из дробных долей, перечисленных в их предложении.

Сумма предложения включает:

• Оценочная справедливая рыночная стоимость;
• Административный платеж за передачу прав на добычу полезных ископаемых; и
• Базовый платеж в размере 75 долларов США

В следующем примере показаны эти компоненты. В этом примере владелец имеет однопроцентную неделимую долю владения в трех отдельных участках площадью 160 акров, каждый из которых имеет различный набор прав собственности. Было установлено, что право собственности на недра и полезные ископаемые, связанные с двумя участками, не имеет экономической ценности. Предложение владельцу за его / ее долю в трех участках составит 1239 долларов. следующим образом:

Пример иллюстрации суммы предложения

Оценочная стоимость
Тракт 1 (оба кода ресурса [B])	640 $	(1% от стоимости наземного участка в размере 64 000 долларов США и см. ниже)
Тракт 2 (код ресурса только для поверхности [S])	500 долларов	(1% от стоимости тракта 50 000 долларов США)
Урочище 3 (код ресурса только минерал [M])	$0	(см. ниже)
Административный платеж за передачу долей/прав на добычу полезных ископаемых
Дополнение для Тракта 1 Подземный	12 долларов	(1% от 160 акров x минимум 7,50 долл. США/акр)
Дополнение для Тракта 3 Подземный	12 долларов	(1% от 160 акров x минимум 7,50 долл. США/акр)
Базовый платеж	$75	(за предложение, без процентов)
Общая сумма предложения	1 239 долл. США

Землевладельцы, решившие продать свою землю, имеют несколько вариантов нотариального заверения документов о продаже и возврата их на обработку. Нотариальные услуги часто предлагаются на информационных мероприятиях, в местных офисах Бюро управления трастовыми фондами (BTFA), в агентствах BIA и в банковских учреждениях.

После того, как пакет будет завершен и нотариально заверен, землевладелец может вернуть документы пакета предложений в предоплаченном обратном почтовом конверте. Для дополнительной уверенности и безопасности владельцы также могут вернуть свои документы через FedEx или Почтовую службу США с отслеживанием.

Принятие Программой возвращенных пакетов предложений зависит от наличия финансирования, то есть одобрение предложений и последующие выплаты землевладельцам не гарантируются. Если средства не будут доступны для принятия всех возвращенных предложений при окончательной реализации, Программа расставит приоритеты предложений с использованием заранее определенных критериев. Центр закупок Бюро по делам индейцев (BIA AC) обработает и утвердит полные документы о возвращенном пакете предложений, если имеются средства, в течение 60 дней с даты возврата. После того, как продажа будет одобрена и обработана, будет отправлено Уведомление о подтверждении, подтверждающее, что транзакция завершена, а общая сумма платежа зачислена на счет IIM землевладельца. Землевладельцы должны рассмотреть возможность создания прямого депозита, чтобы обеспечить быструю и безопасную доставку платежей.

Глубокое погружение — приобретение и сборка земли

Эта тема мне слишком знакома. Видите ли, я набил себе руку в сфере недвижимости, в основном занимаясь поиском и ведением переговоров о возможностях приобретения земли под жилое и смешанное использование. Я заключал сделки с землей как доверенное лицо, так и принципал как в Соединенных Штатах, так и за рубежом. В этом глубоком погружении в приобретение земли и сборку я поделюсь своими мыслями о том, как стать успешным «профессионалом в области земли». Я также поделюсь интервью Ben Stevens Skyline Forum с экспертом в этой области и узнаю его точку зрения на эту тему.

Во-первых, позвольте мне начать с того, что приобретение земли — это сложно! Это требует уровня настойчивости, терпения, готовности идти на риск и дальновидности, которых нет у большинства из нас. В результате большая часть стоимости сделки по застройке с нуля приходится на этап приобретения земли и предоставления прав. Так что те, кто в этом хорош, зарабатывают на этом большие деньги.

По моему опыту, успех в приобретении земли в конечном итоге сводится к овладению (или естественному обладанию) тремя качествами: настойчивостью, видением и эмоциональным интеллектом.

Вам могут пригодиться наши формы Excel для анализа инвестиций в землю.

Несколько слов о терминологии – приобретение земли и объединение земель

Прежде всего, различение между приобретением земли и объединением земель. Приобретение земли относится к процессу приобретения земли для целей недвижимости. Это может включать приобретение только одной посылки или нескольких. Я включаю в приобретение земли процесс обеспечения прав (прав на зонирование и землепользование), поскольку без надлежащих прав земельная стратегия ничего не стоит.

Когда я говорю о сборке земли, я имею в виду тактику, которую иногда используют специалисты по приобретению земли, чтобы объединить несколько объектов в один.

Из нашего Глоссария терминов CRE A.CRE:

Объединение земель: Тактика, используемая при приобретении земли, когда специалист по недвижимости приобретает два или более смежных участка, объединяя их в один. Сборка земли может быть трудоемким и сложным процессом, причем сложность возрастает экспоненциально в зависимости от количества участков и владельцев земли. Однако сложный процесс того стоит, когда стоимость целого (объединенных посылок) больше, чем сумма стоимости частей (отдельных посылок).

Примером объединения земель может быть покупка застройщиком целого квартала домов, каждый из которых принадлежит другому владельцу. Как только весь квартал приобретен, застройщик сносит дома, чтобы построить торговый центр. Таким образом, стоимость суммы отдельных посылок меньше стоимости объединенной (собранной) посылки.

Стоимость целого (объединенных посылок) больше, чем сумма стоимости частей (отдельных посылок).

Настойчивость — ключевой ингредиент

Поговорите с любым специалистом по приобретению земли, и он, скорее всего, скажет вам, что настойчивость — ключевой компонент успеха в приобретении земли. Конечно, важны и другие аспекты, но без решимости преодолеть (бесчисленное множество) препятствий и довести процесс до конца вы потерпите неудачу.

«Дело не в том, что я такой умный, просто я дольше остаюсь с проблемами». – Альберт Эйнштейн

Процесс приобретения земли чреват отказами, фальстартами и неожиданными проблемами. Обычно сегодня с оптимизмом смотрят на перспективы посылки, а на следующий день сделка умирает. Это потому, что есть так много частей, которые должны встать на свои места, чтобы сделка состоялась. Таким образом, сделки с землей заключаются, потому что заинтересованные стороны придерживаются их.

Личная история о настойчивости в приобретении земли

Гость Бена Стивена в интервью, приведенном ниже, еще больше разъяснит эту мысль, но позвольте мне поделиться личным опытом, который помогает проиллюстрировать один из элементов настойчивости в приобретении земли. Это также введение в часть моей карьеры, с которой вы, возможно, менее знакомы.

Я начал свою карьеру в качестве брокера по недвижимости, занимаясь поиском земельных участков для застройщиков. С тех пор, как я был подростком, я мечтал стать застройщиком земли под жилую застройку, поэтому, когда я пришел в бизнес, я понял, что брокерское дело — отличный способ учиться.

Я хорошо помню тот день, когда молодой человек в возрасте около 20 лет зашел в офис моего главного брокера и сказал ему, что хочу найти землю под жилую застройку.

Видите ли, тем утром я позвонил другу семьи и местному застройщику, предлагающему свои услуги. В ответ он сказал мне, что если я найду для него землю, он даст мне часть сделки. Не совсем понимая, что это влечет за собой, но полный волнения и оптимизма, я направился прямо в офис своего босса, чтобы получить его совет.

Его ответ запомнился мне и по сей день. Услышав о возможности и увидев мое наивное волнение, он категорически сказал: «Найти землю под жилую застройку невозможно в таких условиях — это действительно дурацкая затея».

В то время (до 2007 года в США) я этого не осознавал, но найти землю под застройку было почти невозможно. Большинство хороших участков были либо связаны, либо принадлежали семьям, решившим не продавать, либо контролировались владельцами с нереалистичными ценовыми ожиданиями. Буквально каждую неделю к землевладельцам обращались застройщики, желающие купить их землю.

Итак, как молодой парень, начинающий свою карьеру в сфере недвижимости, с небольшим количеством контактов и еще меньшим опытом, я сделал то, что сделал бы в этой ситуации любой молодой 20-летний мужчина. Я проигнорировал своего босса и все равно бросился вперед!

Я был голоден, полон решимости, и у меня была фишка на плече. Это помогло мне не сбиться с пути и заставило мыслить нестандартно. Я изучил право собственности практически на каждую собственность на моих целевых рынках, постучал в двери бесчисленных фермеров, отправил сотни личных писем землевладельцам и сделал черт знает сколько звонков с почти постоянным отказом. Короче, я стучал по тротуару сильнее, чем следующий парень, надеясь, что этого будет достаточно.

И это сработало.

В конце концов я связал свою первую посылку, затем вторую, затем третью и ушел. Постоянный поиск источников и создание сетей привели меня к новым клиентам и новым возможностям.

Я могу с уверенностью сказать, что моя восходящая карьера в сфере недвижимости во многом связана с тем ранним упорством в приобретении земли; настойчивость, по иронии судьбы подпитываемая боссом, который сказал мне, что это невозможно.

Видение и предпринимательское мышление

Еще одно качество, определяющее успешного специалиста по приобретению земли, — это видение. Профессионал должен быть в состоянии определить, что возможно с пустым участком земли, и визуализировать, какую ценность можно добавить к этой земле. Это предполагает творческое мышление и склонность к риску.

То, что я называю видением, в данном контексте можно также назвать предпринимательским мышлением. Некоторые люди обладают им от природы, в то время как другим приходится работать над его развитием. По своей сути, речь идет о признании потребности или дисбаланса на рынке, а затем поиске способов удовлетворить эту потребность или исправить этот дисбаланс.

Куда приходит видение

При приобретении земли это видение чаще всего выражается как:

1. Сначала земля, потом видение или
2. Сначала видение, потом земля

Сначала земля, потом видение — это когда вы (специалист по приобретению земли) уже контролируете участок земли. Возможно, вы унаследовали землю, или ваша компания долгое время владела ею или контролировала ее. Возможно, он используется для совершенно другого использования, и вы изучаете более высокое и лучшее применение. Какими бы средствами вы ни пришли к контролю над землей, видение в этих ситуациях стоит на втором месте.

Ваша задача в первом сценарии «Земля», а во втором сценарии «Видение» состоит в том, чтобы придумать способ использования земли, который максимизирует ее ценность в рамках юридических и физических ограничений, накладывающихся на землю. Приземлиться сначала, видение во-вторых, как правило, проще, потому что вас вряд ли заставят закрыться перед выполнением вашего видения.

Сначала видение, потом земля с точностью до наоборот. Вы, вероятно, определили возможность, разработали стратегию и теперь ищете землю, чтобы воплотить это видение. Этот сценарий гораздо более рискован, чем первый, поскольку вы не контролируете землю с самого начала, не говоря уже о том, чтобы знать цену земли! Это большое неизвестное — отсутствие связанной земли — является одним из самых больших препятствий для привлечения капитала и реализации вашей стратегии.

Личный пример: сначала видение, потом земля

Давайте вернемся к моей истории, так как она также хорошо иллюстрирует креативность и дальновидность, которые часто требуются при приобретении земли.

Среди всех моих звонков, писем и стуков в дверь владельцам земли один звонок был сделан владельцу несуществующего персикового сада площадью 250 акров. Участок находился недалеко от городской черты и был предназначен для сельскохозяйственного использования (одна единица на 40 акров = максимум 6 единиц). Участок наклонен с севера на юг, с невероятным видом на соседнее озеро.

Производство персиков было прекращено несколько лет назад, поэтому участок был покрыт заросшими персиковыми деревьями. В разговоре с землевладельцем он сказал мне, что фруктовый сад был заброшен, потому что деревья больше не приносили плодов. Почвы были особенно каменистыми, а фруктовый сад никогда не был особенно продуктивным. Но по мере того, как росли эксплуатационные расходы и деревья становились старше, управлять садом стало невыгодно.

Наше приобретение персикового дерева было успешным. К сожалению, единственное подходящее изображение, которое я смог найти для этого поста, это яблоневый сад!

Проблема, по словам фермера, заключалась в том, что земля не могла быть застроена из-за ее сельскохозяйственной зоны. Но и это не могло работать из-за плохой экономики. Так он и стоял без дела, чему местные налоговые органы не особенно обрадовались.

Я воспользовался возможностью вернуться к своему клиенту (мой единственный клиент в то время!), который также был бывшим градостроителем. Он рассказал мне о малоизвестном положении закона о зонировании, которое позволяло землевладельцу запрашивать разрешение на условное использование одной единицы на два акра (одна единица на 2 акра = 125 единиц) в сельскохозяйственной зоне.

Большое предостережение в отношении этого маршрута заключалось в том, что для получения этого условного разрешения на использование землевладелец должен был продемонстрировать вескую причину, по которой сельскохозяйственное использование было ненужным, а новое использование лучше соответствовало бы этому району.

Мой клиент чувствовал, что, учитывая плохие экономические показатели персиковой рощи, он может выиграть голоса, чтобы получить условное разрешение на использование. Поэтому он заключил контракт на недвижимость по цене, типичной для сельскохозяйственной недвижимости (6000 долларов за акр).

Спустя девять месяцев и много работы он получил разрешение на условное использование. А три месяца спустя он решил продать землю, которая теперь имеет право на 125 единиц, а не на 6, по 22 000 долларов за единицу.

Итак, сначала видение, потом земля – с готовностью рискнуть.

Эмоциональный интеллект и земельные переговоры

Переговоры о земельной сделке — это гораздо больше, чем деньги, особенно если вы имеете дело с семьей давнего владельца. Удастся ли вам убедить владельца земли продать, зависит от ряда факторов:

• Любит ли вас владелец земли и доверяет ли вам?
• Чувствует ли владелец земли, что вы можете общаться с ним/ней/ними?
• Каковы ваши намерения относительно земли и соответствуют ли они видению и ценностям владельца земли?
• Где будет жить владелец земли после продажи?
• Как продажа повлияет на местную репутацию владельца земли?
• Если владельцем земли является фермер, что будет с фермерским бизнесом?
• В случае семьи, как будут разделены доходы?

Эмоциональный интеллект особенно важен для переговоров.

Удивительно, как мелочь может разрушить сделку с землей. Я помню сделку, участок в пять акров с небольшим старым домом, который занимает владелец, по которому мы вели переговоры больше года. Дважды мы устно согласовывали LOI только для пожилых владельцев (назовем их Дин и Джоан — их имена изменены) передумать перед тем, как подписать его.

В конце концов мы сдались. Во время нашего последнего разговора с владельцем мы спросили Дина (Джоан не было на связи): «Дин, что случилось? Почему мы не смогли это сделать».

Мы рассчитывали, что он ответит, что мы не можем заплатить ему столько, сколько стоит его место, так как в прошлом это всегда было причиной задержки процесса. Но нет.

Сделка закрыта, и я думаю, чувствуя, что он может наконец быть с нами честным, он сказал: «Ну, на самом деле, ребята. Джоан неловко жить в микрорайоне, и мы не можем позволить себе больше земли в этом районе».

Если бы у нас было больше эмоционального интеллекта или, возможно, если бы мы больше сосредоточились на жене, чем на муже, мы могли бы заключить эту сделку. Или, по крайней мере, мы могли бы сэкономить целый год нашего времени.

Интересно, что прошлым летом я проезжал мимо этого участка земли, и Дин и Джоан все еще живут там. Их имущество, вероятно, в конечном итоге станет продавцом этого участка в пять акров.

Наше интервью ниже расширяет многие из вышеперечисленных моментов и предлагает некоторые дополнительные сведения о важности эмоционального интеллекта в переговорах о сделках с землей.

Анализ приобретения земли

Сообщение в блоге о приключениях в CRE не будет полным без обсуждения финансового моделирования недвижимости. Оценка стоимости сделки с землей чаще всего сводится к расчету остаточной стоимости земли. Или, другими словами, то, что вы можете заплатить за землю, сводится к тому, что вы можете сделать с этой землей.

Я не буду здесь подробно останавливаться на остаточной стоимости земли, так как уже много писал на эту тему. Вместо этого, если вы хотите глубже разобраться в этой теме, я укажу вам на наш пост о расчете остаточной стоимости земли в Excel.

Наша модель Ai1 теперь включает встроенный модуль расчета остаточной стоимости земли.

С точки зрения других инструментов для анализа сделок с землей, вы можете найти ценными следующие модели из нашей библиотеки моделей Excel:

• Жилая застройка земли – модель Excel для одноэтапных проектов застройки жилых участков

Универсальная модель

• с модулем остаточной стоимости земли — наша модель Ai1 теперь включает модуль остаточной стоимости земли. С помощью этого модуля вы можете смоделировать свой проект, а затем определить цену земли на основе некоторого предположения о целевом доходе

.

Интервью с экспертом по приобретению земли – The Skyline Forum

Чтобы проиллюстрировать, что значит заниматься приобретением земли, мы сотрудничали с другом и другим поклонником недвижимости Беном Стивенсом. Бен – менеджер проектов в девелоперской компании в Чикаго. Он получил степень магистра делового администрирования в области недвижимости и экономики городских земель в Университете Висконсин-Мэдисон. Параллельно Бен ведет The Skyline Forum, серию онлайн-интервью с разработчиками, архитекторами, градостроителями и другими специалистами в области недвижимости.

В недавнем выпуске Skyline Forum, Эпизод 16: Десять тысяч акров, Бен взял интервью у Майка Муни, председателя MLG Capital и соучредителя MLG Companies. Майк потратил десятилетия на приобретение земли и земельных ассоциаций. В общей сложности Майк привлек более 10 000 акров земли для строительства 19 бизнес-парков и 43 жилых кварталов.

Бен любезно разрешил нам поделиться интервью. Мы добавили письменную расшифровку видео для тех, кто предпочитает читать, а не слушать/смотреть. Интервью Бена с Майком Муни дает вам возможность заглянуть в мир приобретения земли.

Прочитать стенограмму интервью Бена с Майком Муни

10 000 акров

(00:00 – 0:59)

Майк Муни: Я участвовал во многих сделках с землей, вероятно, 10 000 акров и более . Около 7000 акров из них были в Висконсине в рамках наших капитальных операций MLG. Около половины из них пришлось на развитие 19 бизнес-парков и около половины на развитие 43 подразделений.

Кроме того, в середине 70-х меня наняли для оказания помощи Champion International в сборке четырех квадратных миль земли в верхней части полуострова, потому что они собирались купить 400 с лишним тысяч акров леса и хотели построить целлюлозно-бумажный комбинат стоимостью миллиард долларов.

А до этого я был начинающим застройщиком в Ирландской Республике и собрал 555 акров земли на реке Шэннон в графстве Клэр. В целом, это около 10 000 га.

Человеческий фактор при приобретении земли

(0:59 – 2:43)

Майк Муни: Если я вернусь к первому, я нашел участок в Ирландии, который подходит для застройки I стремился сделать, и я нанял юристов, чтобы поддержать свои усилия, потому что, если ирландские фермеры узнают, что есть американцы, пытающиеся купить их недвижимость, цена просто взлетит до небес.

Мы приобрели около 200 акров, и когда мы подошли к следующему участку, который был самым большим, это было 260 акров, владельцем была вдова. Ее муж оставил ей собственность и оставил некоторые законные права на собственность своей сестре.

Эта вдова хотела продать, а сестра нет, но у нее было разрешение на подписание. А затем вдова оказалась достаточно резкой, чтобы настаивать на том, что она не хочет иметь дело с адвокатами, она хочет иметь дело с покупателем, кем бы он ни был. Это означало, что мы должны были раскрыть тот факт, что это был американский источник денег.

Однажды я приехал, чтобы встретиться с ними двумя в их маленьком фермерском домике. Я вошел в дом, а пол был грязный. Он был обставлен как обычный дом, но полы были грязные, так что вы можете себе представить сырость. Неудивительно, что муж умер.

Это была действительно странная напряженная обстановка. Вдова усадила меня в конце стола, а сама села с одной стороны, ее невестка с другой стороны. И причина этого в том, что они не разговаривают друг с другом.

Они живут в этом крошечном домике и не разговаривают друг с другом. Если вдова что-то говорила мне, даже если сестра была, вероятно, в трех-четырех футах от меня, я должен был повторять то, что вдова сказала сестре, и наоборот.

Бен Стивенс: Это была ассамбляж и семейная терапия, все в одном.

Майк Муни: Без шуток! Так или иначе, в конечном итоге мы смогли приобрести недвижимость.

Хитрость при приобретении земли – построение доверия 

(2:43 – 6:09)

Бен Стивенс: Это вызывает множество разных вопросов, но я полагаю, что главный из них заключается в том, есть ли в этом хитрость? Может ли кто-нибудь на законных основаниях написать книгу о том, как следует проводить сборку земли? Или, по вашему опыту, каждый из них — это другой грязный пол и две разные сестры, которые не разговаривают друг с другом?

Майк Муни: Ну, они все разные. Но есть некоторые сходства. Сходства в том, что в них участвуют люди. И люди, как правило, имеют схожие фундаментальные взгляды, и один из них заключается в том, что они не хотят бояться. Они хотят доверять. А если не доверяют, ничего не работает.

Из всех тактик, которые я использовал при этом, все они сводились к тому, чтобы заслуживать доверия. Я приведу вам пример.

Самая большая сборка, которую я сделал, четыре квадратных мили к востоку от Айрон-Маунтин, штат Мичиган, и мне пришлось собрать 33 участка, чтобы составить эти 2400 акров прилегающей земли на реке Ниагара, которая должна была стать источником воды. для бумажно-насосной фабрики.

Первой собственностью был гравийный карьер, и владелец карьера жил на участке. С тех пор я познакомился с другими операторами карьера, и они, как правило, крутые парни.

Я позвонил из Милуоки и договорился о встрече в субботу днем ​​в 14:00. Я въехал на его гравийную подъездную дорожку, и когда я приблизился к дому, подъездная дорожка закончилась примерно в 100 футах от дома.

Я схватил свой портфель и открыл дверь, и этот гулкий голос говорит: «Стой, где стоишь».

Я смотрю туда, там парень, с которым я должен встретиться. У него на груди была винтовка, и я сказал: «О».

Я попытался мимоходом отмахнуться от этого. Я сказал: «О, я Майк Муни. Я тот парень, с которым ты разговаривал», и я сделал еще один шаг вперед.

«Не делай больше ни шагу». Он говорит мне: «Чего ты хочешь?»

Я должен был вести переговоры о приобретении его дома с расстояния 100 футов, под прицелом. Было ясно, что этот человек поглощен недоверием, поэтому я спросил: «У вас есть адвокат?»

И он сказал: «Да».

Я сказал: «Хорошо. Как насчет того, чтобы вы дали мне имя вашего адвоката или позвонили ему, и мы договорились о встрече в офисе вашего адвоката? Потому что я решил, что это единственный способ оказаться за одним столом с этим парнем.

Быть с его адвокатом все усложнит, но ничего, я справлюсь. А потом я пошел в Айрон-Маунтин, зашел в магазин рабочей одежды и купил рубашки Пендлтона, синие джинсы и рабочие ботинки.

У меня ушло два года на то, чтобы собрать все эти посылки, а по выходным я ходил наверх и снимал парадную одежду, надевал рабочие ботинки и синие джинсы, спускался вниз и садился в дома людей.

Мы смогли получить его собственность, но 33 собственности состояли из фермы рождественских елок Kiwanis, совершенно нового подразделения, в которое входил первый дом, ранчо, ряда владений, где люди жили в течение трех или четыре поколения.

В одном доме я сижу за этим столом с этой женщиной, которая говорит: «Я в четвертом поколении». Она сказала: «Я родилась на этом столе».

Бен Стивенс:  Вы можете взять стол с собой. Я не пытаюсь собрать стол.

Майк Муни: Верно!

Переговоры о земле – Кто имеет преимущество?

(6:09–7:30)

Бен Стивенс:  Даже при доверии по мере того, как транзакция становится все более и более успешной, люди понимают, каковы ставки в этом для Майка Муни. И в какой-то момент стоимостная основа перестала работать, так что это был вопрос терпения?

Не могли бы вы заставить цифры работать из-за предоставленного вам бюджета? Если цена подходящая, я уверен, что вы можете собрать много вещей, но как вы удержали бизнес-часть этого настолько привязанной, чтобы сделка все еще работала?

Майк Муни: Что ж, если подумать о количестве владельцев в этой ситуации, возможны любые эмоции. Одним из менее вероятных явлений является изощренная жадность.

Жадность присутствовала, но не изощренная, как парень из Нью-Йорка. Особенно в такой сельской местности, как эта, самым большим препятствием была их эмоциональная привязанность к собственности.

В первых двух свойствах я понял, что не достиг большого прогресса, потому что пытался нейтрализовать их эмоциональное беспокойство. И все, что он сделал, это закрепил его в бетоне.

Я понял, что мне нужно выбросить эти опасения из их головы и изо рта, и им было легче отпустить их, чем если бы они все еще были заперты в их мозгу. Это ослабило барьеры между мной и получением контракта.

Приобретение и сбор земель – Процесс (7:30 – 10:00)

Бен Стивенс:  Расскажите мне о процессе, который вы должны были бы пройти в своей нынешней компании, если бы захотели собрать городской квартал в центре Милуоки.

Майк Муни:  Ну, во-первых, мне нужно было начинать, когда я был намного моложе!

Бен Стивенс: Верно. Из-за времени, временного горизонта.

Майк Муни:  Вам действительно нужно знать своих продавцов в максимально возможной степени.

Некоторую недвижимость мы смогли либо приобрести, либо продать, потому что мы знали достаточно о покупателе или продавце, чтобы знать, что они должны были сделать [неразборчиво], чего они никогда бы не оценили. мы могли бы знать об этом, но знали, и это дало нам большой рычаг для ведения переговоров.

Мы проведем много исследований. Мы хотели узнать, были ли они экспертами в вопросах владения недвижимостью или… Иногда люди наследуют вещи. Кто их адвокаты? Эти ребята заключают сделки или нарушают их?

И если бы потребовалось собрание, мы бы, в частности, проявили должную осмотрительность в отношении уровня здравомыслия в местном правительстве. Есть ли у них история… А ее, кстати, не так уж и много.

Мы попытаемся получить представление об их истории использования возможностей экономического развития, а также об их видении, мудрости и агрессивности в их стремлении к этому. И если бы мы думали, что это благоприятная среда, мы бы с большей вероятностью так и поступили.

В Белойте мы собрали 850 акров земли для реализации проекта под названием «Бизнес-парк Gateway». Я был очень убежден, что город поддержит эту идею и поможет это сделать.

С того момента, как я в первый раз зашел в мэрию, до того момента, как мы зачерпнули первую лопату грязи, прошло семь лет. Одним из ключевых элементов для тех, кто хочет заниматься сборками, является терпение.

Мы бы хотели знать все это еще до того, как решили заняться этим городским кварталом. И мы бы решили идти вперед только в том случае, если бы считали, что шансы достаточно высоки, чтобы мы могли собрать все это целиком.

Также было бы полезно, если бы мы могли увидеть, что эта компания с этим ООО владеет этим зданием, но под другим именем они владели вот этим, а этим вот здесь, и мы могли бы получить три в одном раунде переговоров .

Экологические вызовы (10:00 – конец)

Бен Стивенс:  Еще одна вещь, которая в некотором смысле похожа на сборку, – демонстрация или получение зараженного участка. Это все своего рода семейство приобретений под рубрикой любыми способами. Не похоже, что здесь есть сделка, но она есть. Мы собираемся либо собрать его, либо разобрать, чтобы достать, либо исправить загрязнение.

Твоя склонность к ассамбляжам привела тебя к тому же, только потому, что у них схожий менталитет? Или были причины, по которым вы только что сказали: «Нет, спасибо. У нас не работает демоверсия»?

Майк Муни: Что ж, ирония в том, что за этим столом, за которым я сижу, законодательство Висконсина ослабляет возможность делать что-либо из-за плохих почв, загрязнения или чего-то еще… И мы с кучей юристов сидели вокруг. этот стол и набросал суть закона, а затем кто-то пошел в Мэдисон и добился его принятия.

Ирония судьбы в том, что я взял на себя инициативу, потратив на это около восьми месяцев, но с тех пор мы абсолютно ничего не сделали, потому что остальным моим партнерам неудобно заниматься загрязненной недвижимостью.

По большей части, по моему опыту, люди, которые этим занимаются, часто вышли из бизнеса по восстановлению почвы.